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香港及澳門

仲量聯行對下半年市場預期持謹慎樂觀態度


本季度,國內企業對優質寫字樓的需求不斷增加,同時,一些有實力的外資企業的需求也有所回升。由於市場存在大量空置面積,新建寫字樓的業主繼續提供各種優惠租賃條款來吸引租戶,令有效租金在本季度持續下滑,但相比前兩季度下滑幅度有所减緩。同時,由於本季新增面積達到408,300平方米,使整體市場的空置率進一步推高。
 
面對全球經濟下滑,不少國際高檔奢侈品牌停止全球擴張計劃,亦有部分零售商關閉業績欠佳的店鋪,然而,國內外中檔品牌卻在過去數月迅速擴張。中檔品牌的擴張反映其對北京整體消費能力及市場長遠前景的信心。由於招商進展緩慢,開發商紛紛推遲項目開業時間,但是在2009年下半年,依然會有57萬平方米的新增物業進入市場,整體市場空置率將進一步上升,租金在激烈的市場競爭中亦將會下降。
 
第二季度,跨國公司高級管理人員的租房需求開始恢復,但爲保持競爭力和降低空置風險,業主以提供更好的裝修和家電配置等優惠條件來吸引租戶,租金環比上一季度基本保持穩定。而在高端公寓銷售市場,諸多利好條件例如取消外籍人購房限制等、開發商的降價讓利措施有效推動銷售量回升。然而,本季末部分高檔住宅價格快速上漲將不利於市場成交量的持續回升。
 
物業投資市場比上一季度顯趨活躍,中資公司成爲市場交易的焦點。由於租金的降幅大於資産價格的下降幅度,導致當前可滿足投資者收益要求的物業數量有限,但是賣家與買家之間對於資産價格的預期差距正在縮小。預計下半年開始,將有更多中資公司特別是保險資金進入物業投資市場。
 
寫字樓市場

需求比上一季度有小幅增長,市場壓力依然較大。第二季度,北京的優質寫字樓市場需求同比一季度有小幅回升。業主進一步調低租金以刺激潛在需求,市場平均租金的下降幅度已逐步放緩,二季度市場平均租金達到每平方米每月人民幣214元,同比上一季度下降4.7%。相比香港和上海寫字樓市場,由於得到大量有實力的國有銀行和有政府背景的國有企業需求支持,北京市場在租金和市場需求的表現要好於香港和上海,例如,上海和香港的租金分別下跌8.9%和10.2%。
 
內資銀行、國內能源類公司及媒體公司成爲市場需求的主體,特別是國內外省市商業銀行在京尋找新辦公樓的數量迅速增長,成爲近期市場需求的亮點。本季度,金融街地區成交十分活躍,國內金融機構及政府的金融監管機構均有大面積擴租交易完成。在CBD地區,由於近一年內新入市項目較多,爲潛在客戶提供充分的選擇。在朝陽區政府鼓勵政策推動下,大量內資銀行、部分外資銀行和媒體公司都在積極尋找辦公面積,中央電視臺和北京電視臺的設址積極地推動了新媒體企業向CBD及周邊地區的搬遷。本季度,市場整體吸納量達到了78,450平方米,高於08年四季度和今年一季度的吸納量,而本季度香港寫字樓市場的吸納量爲59,330平方米。仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩指出:「北京優質寫字樓市場的需求正在逐步回升,在中資背景公司加大對優質寫字樓吸納的同時,不同背景而有實力的外資公司也正在積極尋找新的辦公面積,以擴展其在中國的業務發展。」
 
本季度,新增供應量達到了408,300 平方米,令市場整體存量達到880萬平方米。大量的新增供應量推動市場整體空置率水平上升2.6%,達到27.3%。下半年,市場潛在新增供應量仍然巨大,將有 114萬平方米新增面積進入市場,其中A級寫字樓的比例達到了43%。仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩指出:「我們可喜地看到市場需求正在逐漸增加,但是由於下半年巨大的新增供應量,整體市場競爭依然十分激烈,業主將繼續面對較大的競爭壓力,平均市場租金將繼續下降,同時整體市場空置率水平還將進一步走高。」
 
商鋪市場

中檔品牌逆市擴張,新項目招租進展緩慢。在2009年上半年,全球各經濟體系面對經濟的下滑,大量國際高檔奢侈品牌零售商主要以觀望爲主,停止了全球擴張計劃,有個別零售商關閉業績較差的店鋪。二季度,項目招租進展依然緩慢,很多新項目沒有按期達到預定的簽約率,因此開業時間不斷被延遲。在本季度有兩個新項目完工,包括樂城國際中心和來福士廣場,總建築面積達66,000平方米。目前,北京優質商業物業的整體存量達到360萬平方米。
 
在金融危機時期,中檔及大衆品牌表現出較好的穩定性,而北京的衆多人口及穩定的經濟增長,爲中檔消費市場提供了廣闊的增長空間。對於新項目的開發商與業主而言,在經歷了本次經濟危機後,其經營的思路也開始逐步成熟,以往無論項目的位置與規模,盲目追求高檔、大牌定位的正在减少。由於目前的市場疲軟,零售商在合約談判過程中處於較爲優勢的地位。本季度,總體市場需求依然比較謹慎,市場招商的競爭十分激烈,平均市場成交租金比上一季度小幅下滑4%,至每月每平米人民幣528。在新增供應增長及原有項目進行內部調整的推動下,市場平均空置率達16.1%,比上一季度上升0.4%。
 
從2008年開始至2010年,北京優質商業物業進入竣工高峰期。2008年第四季度後開始全面爆發的全球經濟衰退,令很多新項目的預租進展緩慢,部分項目的開發商由於資金或者是招商等原因推遲工程進度,令大量新項目延至明年或後年開業。但在下半年依然有7個項目,共計57萬平方米的新增物業開業。Sandalwood華北區總經理張志賢表示:「在激烈的競爭及經濟增長繼續波動的市場環境中,加上新項目開業及現有項目的品牌調整,市場平均空置水平上升。」

高端住宅

租賃市場需求小幅回升。二季度,跨國公司高級管理人員的租房需求開始恢復,其中雖然包含季節性因素,業主對市場選擇增加和空置率上升的事實有了更清晰的瞭解,願意提供更好的裝修或傢具配置等租賃條件以提高競爭力或保持租約的存續,因此成交租金沒有進一步大幅下滑。高檔公寓租金平均成交價爲每平方米每月人民幣84.83,按季下降1.3%。對於高檔別墅項目,租賃市場主要集中在朝陽區和順義溫榆河一帶,市場平均租金爲每平方米每月人民幣109.2,按季下滑0.9%。仲量聯行北京分公司跨國公司住宅服務部主管張紅表明:「下半年,由於受到暑期及聖誕節等假日因素影響,預計整體租賃市場的平均空置水平將有所提高,而租金也將保持小幅下降的態勢。」
 
價格的反彈不利於市場成交量的持續穩定恢復。2009年初,在住宅銷售市場整體成交量同比大幅下滑的背景下,高檔住宅的開發商對開盤時間及銷售價格的制定表現得尤爲謹慎,部分豪宅項目紛紛推遲開盤時間,靜觀市場的變化。進入二季度,新項目的後期單位以及原來降價幅度較大的熱銷老項目借市場回暖開始提價,市場中出現了價漲量跌的現象。根據我們的監測,二季度,高檔公寓平均售價爲人民幣22,338每平方米,比上一季度上漲了0.8%,高檔別墅售價爲人民幣19,389每平方米,環比上一季度上漲了0.6%。當前,在經濟沒有完全回暖的情况下,房價的快速上漲將不利於成交量的持續回升,市場很可能再次進入觀望期。
 
工業物業市場

物流設施需求疲軟,業主採取優惠措施吸引租戶。在2009年第二季度, 雖然强勁的國內消費對於社會消費品零售額依然有一定的支持,但是出口和進口額依然低迷。物流市場的總體需求依然疲軟,走高的市場空置率和新增供應拖累租金走低。倉儲物業的租金從2008年的峰位到目前已經下降了10%,目前很多的業主通過採用一些優惠措施來吸引租戶,例如增加免租期和給予裝修補貼。 由於一些租戶退租,目前的市場平均空置率達到了27.2%。
 
北京市政府對於物流産業給予很大的支持,國家第一個依托空港口岸設立的綜合保稅區---北京天竺綜合保稅區在第二季度正式啓動。其在稅收、檢疫及外匯等方面都提供方便優惠政策,這將加速順義地區保稅物流以及保稅加工行業的發展。同時,由於馬駒橋物流園處於北京與天津相連接的重要交通地理位置,這裏吸引了很多國內外物流投資企業開發建設高質量物流設施,包括華潤物流一期約4萬平米、祥龍物流4號庫約2.2萬平米的投資項目都在本季度已開工,兩個項目預計於年底完工。這裏的物流倉庫主要以分撥中心項目爲主,目標客戶主要是大型零售企業。相對於進出口業務,國內市場對於零售消費的需求依然穩定與强勁,這將是近期拉動物流行業需求上升的最重要動力。
 
國外的工業地産投資者由於自身資金原因或者對於未來的需求信心不足,對於市場的前景持觀望態度,表現爲投資更加謹慎以及推遲項目的開工時間。但是,政府對於物流産業的政策推動將會引發市場新的機遇。
 
投資市場

市場開始活躍,中資公司成爲投資市場的主角。二季度,隨著國務院對開發普通商品住宅項目自有資金比例的降低以及住宅市場銷售的回暖現象,北京整體物業及土地投資市場都比一季度呈現出較爲活躍的態勢。首先,中資背景的開發商積極地進行資本運作,通過股權交易收購或者出售資産以對公司的核心資産進行重新組合。同時,以金融機構、大型中央企業爲背景的自用型買家也在幾個重要的商業核心區---例如金融街及CBD周邊洽談整幢或大面積購置寫字樓物業。
 
由於市場需求的下降及新增供應量的巨幅增長,北京優質寫字樓及商業物業的租金均在上半年持續下滑,然而資産價格下跌的幅度相對有限。雖然多數投資者長期看好北京的發展,並開始在二季度積極尋找適當的投資物業,但是當前能夠滿足投資者收益要求的物業有限。同時,賣家與買家之間對於資産價格的預期差距正在縮小。
 
鑒於即將於今年十月正式生效的修訂後《中國人民共和國保險法》爲保險公司投資收購物業完全掃清在法律方面的障礙,很多公司都在積極籌建專業團隊以加强在房地産領域方面的投資,可以預計,從下半年起,國內保險資金將在中國物業投資市場中扮演更重要的角色。在近兩年,位置優越並能帶來穩定租金收益的寫字樓及商業物業將會是投資重點。
 
酒店市場

奧運會後需求减弱,供應增加。2008年舉世矚目的北京奧運會並沒有爲酒店業帶來太多驚喜, 而2009年的前五個月北京的酒店市場仍面臨著嚴峻挑戰。仲量聯行酒店集團中國區董事總經理安瑞達說:「其他舉辦城市的後奧運會效應, 在北京都因爲這場經濟危機的影響而被抵消了。尤其是海外入境旅客人數受到負面影響,與此同時,奧運會前開業的大量酒店滲透市場,因此,北京四星級和五星級酒店的入住率和日平均房價背負了很大的市場壓力。」截至2009年5月,北京酒店的日平均房價和入住率(以8,957間客房爲樣本數據) 較去年同期分別下降了22.2%和18.4%,同時,每間可出租客房的收入下降了43.9%。

安瑞達表示:「目前全球經濟還沒有出現明顯回暖的跡象,因此我們不認爲海外入境旅客人次會在短期內恢復。然而,受中央政府刺激內需的多項利好政策影響,預期國內需求將繼續保持健康增長的良好發展趨勢。」除了近期進入市場的酒店外,未來3-4年內新增供應量將在2008年市場客房供應量的基礎上增加30%。安瑞達先生補充:「市場的競爭壓力將會持續,現金流吃緊的酒店將面臨關閉或重新定位以保證其競爭力。」