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新聞

上海辦公樓租金繼續下滑,留住現有租戶成爲關鍵 

根據仲量聯行第四季度市場回顧報告


2009年1月9日香港及澳門訊 -- 第四季度的甲級辦公樓市場,供過於求加上需求減緩使得租戶在租賃的談判過程更佔優勢。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出,“業主們目前更願意以優惠的續租條件來留住優質租戶。”商鋪市場方面,儘管第四季度新增了86,000平方米的供應量,但仍難滿足巨大的市場需求,從而造成租金進一步上漲。年末豪宅市場成交量甚少,新增外籍員工數量的減少使得租賃需求隨之下降。縱觀整個房地産投資市場,第四季度沒有外資收購交易發生,大多數投資者都認爲2009年爲購買良機。長三角地區的本地消費預計將有所提升,隨之俱增的國內物流配送需求將有望成爲2009年物流市場的重要驅動力。總而言之,隨著政府刺激經濟舉措效果的逐漸顯現,2009年勢必將成爲房地産市場節奏發生變化的一年。
 
辦公樓
全市租金下滑10%。2008年第四季度,上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑。 浦東平均租金環比下降15.5%,第三季度竣工的辦公樓仍在努力尋找租戶,而原有辦公樓的業主們則願意以優惠的續租條件來留住主要租戶。租金下滑不僅僅局限於供應過剩的浦東,浦西同樣在第四季度出現了8%的租金下滑。空置率方面並未出現明顯變化:全市以及浦東空置率分別維持在13%和22%。第四季度僅有未來資産大厦竣工,爲市場帶來51,000平方米的新增供應,其預租率較竣工前無太多變化,仍爲40%。同時上海環球金融中心的出租率也基本不變,保持在40%。

超甲級辦公樓業主應對市場變化。第三季度上海辦公樓市場各級別中,僅有浦西優質超甲級辦公樓租金微漲2.2%,其餘皆出現下滑。但第四季度,浦西超甲級辦公樓平均租金也隨整體市場下跌近12%。而在浦東市場,由於大多數新增供應屬超甲級界定,浦東超甲級辦公樓租金環比再降18%。儘管浦西超甲級辦公樓的空置率仍維持在相對低位(4.6%),但爲了與浦東新落成的超甲級辦公樓展開競爭(浦東超甲級辦公樓空置率爲33%),從而以較低的租金吸引或留住優質租戶。總體來說,雖然超甲級辦公樓的租金仍高於甲級辦公樓的整體平均水平,但其間的差距已從第三季度的人民幣2.5元縮至第四季度的1.6元。

預計09年租金將呈持續下滑態勢。在遭遇連續兩個季度的租金下滑之後,鑒於目前市場的高空置率以及新增供應量的入市,預計2009年辦公樓租金仍將呈現繼續下滑態勢。跨國公司方面,除非其招聘凍結計劃解除,重新開始擴張,否則對於額外辦公空間的租賃需求仍將非常有限。2009年的新增供應計劃將會給浦東和浦西的租金帶來更大的下調壓力,同時,未來12個月內非中心區域陸續竣工的新增辦公樓供應將進一步加大此壓力。留住租戶將成爲市場的重大課題,地産商們都將竭盡所能提供更優惠的續租條件,以留住他們最好的租戶。但同時,較低的租金也有望刺激市場,産生新的來自國內公司的租賃需求,這些國內公司將由於租金的下調從而能够承受從目前所在的乙級辦公樓搬遷至甲級辦公樓的費用。
 
商鋪
零售商仍然視中國市場爲其業務增長來源。雖然全球零售銷售業績普遍下滑,但國際零售商們仍然認爲中國市場具有增長潜力。當然,在制定其在中國的擴張計劃時,零售商們普遍更加謹慎。目前,零售商只選擇可在短期內盈利的新店鋪。本季度新進入上海零售市場的零售商包括瑪莎百貨、唐恩都樂和Net。百思買在第四季度新開多家店鋪,繼續其擴張策略。由於對優質商鋪的需求未見下降,上海市中心商鋪的底樓平均租金較上季度增長了3.1%。上海中心區域商場目前還未出現任何零售商撤出的迹象。市場整體空置率仍維持在6.5%的低位。位於黃浦區的353廣場和浦東的96廣場皆在第四季度開張營業,從而爲上海零售市場新增86,000平方米物業面積。

商鋪將成爲2009年租金最穩定的物業類別。雖然其他類型物業的租金都已開始下降,商鋪租金仍繼續保持增長。預計2009年初,零售業整體銷售量的增長將趨緩。可以預見當租戶的租約到期時,由於經受利潤萎縮壓力的租戶們將要求下調租金,對優質零售物業租金的影響也將逐漸顯現。零售商將通過多種途徑使自己從競爭中脫穎而出,業主也勢必將更主動積極地留住最好的租戶。2009年市區將有數個零售項目竣工,但由於市場的吸納能力還是相對穩健,租金不會因此而有大幅下調。南京西路上將有三個新項目在2009年進入市場,分別是越洋廣場、通利大厦和常春藤商厦,届時將爲這條著名的商業街增加80,000平方米的商鋪空間。
 
住宅
政策變化推動普通住宅交易量。中央及各省市政府都已出臺多項優惠政策以吸引更多購房者進入市場。除多次降息外,政府還出臺了其它多項刺激住宅消費的措施。這些旨在活躍住宅市場的新政主要包括降低交易及借貸成本以及減少首次購房者的首付款比例。這些利市政策以及房價的下降確實對市場起到了推動作用,上海新房成交量在11月和12月呈現上升趨勢。政策實施前的2008年9月可以被視爲交易量季節性調整的低點。
 
豪宅
豪宅市場成交仍然低迷。雖然政策改變推動普通住宅交易量在11月和12月的提升,但是由於多數豪華住宅項目仍不願采取降價策略,第四季度豪宅銷售市場仍然呈現低迷狀態。雖然目前極個別成交案例顯示豪宅價格大幅跳水,但是由於大部分賣家仍對豪宅物業中長期市場抱有信心,第四季度上海豪宅均價只是呈現溫和調整。二手豪宅市場,除個別急於出售的個案,交易量也非常有限。2008年第四季度豪宅均價環比下降3.7%至每平方米人民幣33,805元。由於外籍員工數的減少以及受到新增供應的衝擊,豪宅租賃市場也頗受影響,豪華公寓租金較第三季度下降了3.4%。
 
2009年豪宅市場展望。目前房價的調整力度似乎還不足以吸引豪宅的潜在買家入市。他們仍處於觀望狀態,等待價格的進一步下調。因此,我們預計2009年上海豪宅價格將會進一步下跌,直至購房者重拾信心。由於海外華人是上海豪宅銷售市場中重要的中堅力量,所以豪宅買家的信心並不像普通住宅那樣與國內經濟和刺激政策緊密相連。隨著駐滬外籍人員數量和住房津貼預算的減少,預計2009年豪宅空置率將會上升,租金也將繼續走低。
 
酒店式公寓
受益於靈活的定位。服務式公寓近期的整體空置率有所上升,部分是由於季節性因素,但同時也是因爲在全球經濟衰退的背景下,跨國公司的成本意識日益凸顯。定位爲長期居住的大戶型服務式公寓,似乎最容易受到外派駐滬外籍人員數量的減少、外派人員被派遣回國和住房預算的削減而帶來的需求疲軟的影響。另一方面,由於跨國公司以中期的工作安排代替長期的外地派駐,那些樂於承接中短期住戶以及戶型較小的服務式公寓得以維持原來的入住水平,部分項目的入住率甚至有所提高。在當前的經濟環境下,服務式公寓因其重新定位其自身客戶群的能力有效對沖由市場不斷變化而引起的風險。
 
投資
上海房地産外資收購交易量較去年下跌26%。2008年見證了上海房地産市場外資收購交易量的明顯萎縮,第四季度更是無任何外資相關大宗交易發生。2008年全年外資收購總額爲160億人民幣,比2007和2006年分別減少了26%和12%。這種下跌儘管是諸多因素共同作用的結果,但究其主要原因還是中央政府對所謂“熱錢”的限制。此外,由於全球範圍內的信貸市場資金流動不暢,從而使得衆多國外投資者無力籌集投資所需的資金,也是一個重要原因。此外,由於低風險成熟市場的物業資本值下降提供了高回報的投資可能,衆多外國投資者已經開始重新審視成熟市場的投資機會。

謹慎的投資者將會把投資重點放在一綫城市的核心投資,2009年一綫城市投資活動將增加。在過去幾年中,爲追求更高的回報率同時避開一綫城市資産的高價,投資者紛紛轉向二、三綫城市。然而,嚴峻的全球經濟形勢使得一綫城市物業價格已開始大幅下跌,從而爲投資者帶來新的投資機會。儘管2008年第四季度上海未出現任何外資收購案,但是隨著監管限制的放寬,以及買賣雙方對價格預期的調整,可以預見2009年外資收購活動將會重新興起。2007和2008年間的籌資尚有結餘,投資者持觀望態度,以期價格進一步下跌。2009年,隨著信貸限制的放鬆,人民幣貸款也有望變得相對容易。
 
工業
物流
保稅倉庫租金首度下跌。出口需求的下降直接導致上海地區保稅倉庫租金的下跌。然而第四季度非保稅倉庫租金仍保持在相對平穩的水平,來自國內消費的物流配送需求確保租金維持在第三季度的同等水平。由於目前的市場充斥著不確定因素,物流開發商紛紛調整此前的發展戰略,更趨保守。儘管行情不容樂觀,2009年還是會有四個物流倉庫項目落成,分別是普洛斯虹橋北物流園、普洛斯松江物流園、宜隆臨港物流中心三期工程、以及維龍嘉定物流配送中心,總計將爲市場增加142,774平方米的物流倉儲空間。08年第四季度,中外運正式入駐嘉民在奉賢投資開發的中外運物流中心。12月23日,新加坡政府産業投資有限公司斥資13億美元收購了普洛斯在中國的資産和在日本的産業基金20%的權益。
 
産業園區
至2009年底,優質産業園區供應將有所上升,並將繼續成爲租戶企業控制成本的有效選擇方案。目前,在上海的幾個知名産業園區內很難再找到高質量的可租賃空間。但是這一情形有望在2009年底前得以改觀,届時會有一大批新增供應入市,尤其是金橋和張江區域。這些新供應將會給租金帶來一定的下挫壓力,但同時市場上有很大的需求在等待著些新物業空間的上市。由於與核心商務區的辦公樓相比,産業園區的租金已明顯低廉,因而租金下降的壓力相對較低。對於需節省開支的租戶來說,即使是與非中心區域的甲級辦公樓相比,産業園區也將是更具吸引力的有效方案。
 
製造業
長遠來看,前景樂觀。由於經濟增長放緩,許多製造類企業已暫時推遲新項目的開發和擴張計劃,但是他們對於中長期的前景仍然保持樂觀態度。許多製造類企業視此爲業務整合的機會。2008年第四季度,上海主要的工業園區都舉行了大型投資招商會。期間,各工業園區宣布了100多個投資和擴張項目,涉及的公司包括埃克森美孚、英特爾、可口可樂、ABB、微軟、東軟以及山特維克。跨國高科技公司Rosenberger近期也確認將會從金橋遷址到張江東區,從而擁有更大的生産基地。隨著部分製造類企業有意選擇售後返租方式以釋放資本另作其它用途,涉及製造業廠房的投資買賣活動有望在2009年涌現。