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香港及澳門

2009年上半年物業市場呈兩極走勢


根據仲量聯行2009年度中期物業市場回顧,香港物業市場在2008年底及2009年首季大幅下挫後,至2009年第二季開始呈現復甦跡象。受金融風暴影響,租務需求及租金難免下跌,然而,近月跌勢已見收窄。同時,由於持有物業的成本下調、市場流動資金改善及股市回升,為銷售市場帶來新一輪的投資需求,大部分物業市場的資本值及成交量大幅反彈。
 
寫字樓巿場

在經濟下滑的陰霾下,市場對寫字樓的需求減弱,加上不少租戶遷往租金較廉的非核心區,大部分核心市場錄得負吸納量,當中以灣仔/銅鑼灣區在2009年上半年的退租潮最為嚴重。相反,非核心區在上半年錄得強勁吸納量,主要因為不少於早前獲預租的大廈於近月落成,令吸納量兌現,其中以九龍東的情況最為顯著。

由於租務需求進一步減弱,加上租戶遷往非核心區令供應回流市場,核心市場的空置率持續上升。以中區為例,空置率由去年12月的3.4%上升至現時的4.6%;同期,灣仔/銅鑼灣區的空置率由2.9%上升至4.8%。另一方面,九龍東非核心市場繼續受惠於租戶尋找優質及相對價廉的寫字樓的趨勢,空置率由去年12月的27.3%下調至現時的22.2%。

整體寫字樓租金在2009年上半年大幅下調29%,而中區則下跌35%。然而,隨著業主的憂慮於近月逐漸淡化,第二季租金跌幅收窄。市場活動以節省開支的目的為主,但亦有部份租戶趁租金下調進行擴充。仲量聯行國際董事兼香港商業部主管莫家文(Gavin Morgan)表示:「市場氣氛自第二季起明顯改善,租金於過去兩至三個月跌幅收窄。雖然部份對成本敏感的租戶繼續遷往九龍東租金較廉的寫字樓,但這並未對核心區構成過度影響。」

莫家文續說:「雖然租金跌勢放緩,但相信短期內經濟不會顯著改善,預期2009年下半年企業對擴充及租用寫字樓將繼續審慎。未來六個月,企業整固及轉投優質價廉寫字樓的搬遷潮將繼續主導市場。在這情況下,核心市場的空置率將持續上升,寫字樓租金面對進一步的下調壓力,但下調幅度會較為輕微。」
 
 
商舖巿場

由於私人消費開支下調(2009年首季按年下跌5.5%),加上訪港旅客人數減少(2009年首五個月按年下跌1.4%),今年首五個月,香港零售業銷售總額按年下跌4.4%。

雖然個別零售業如珠寶及鐘錶業繼續物色新舖,但2009年上半年零售商對擴充普遍審慎。整體街舖租金於2009年上半年下跌4.9%,當中以中區跌幅最大,下跌11.4%,箇中主要由於中區租金於對上一次上升週期累積升幅較大,令比較基數較高。另一方面,優質購物中心及高級優質購物中心的租金於上半年表現相對平穩,僅分別下調2.9%及0.7%。與其他物業市場情況相約,第二季商舖租金跌幅較首季溫和。

除了租金回穩,街舖資本值於2009年第二季亦出現顯著反彈,繼首季下調6%後,於四月至六月期間按季上升10.5%。上半年街舖資本值上升3.9%。

Sandalwood (仲量聯行與Colonial First State Property Management之聯屬公司)區域董事陳永慧表示:「由於市民憂慮就業前景,預料2009年下半年消費者信心及本地消費將持續疲弱。此外,商務及消閒旅客人數將不會於短期內迅速反彈,香港的旅客消費將會持續呆滯。2009年下半年,業主將繼續承受零售商的壓力並調低租金,但相信不會出現重大調整,預料租金只會由年中水平下調數個百分點。」
 
 
住宅市場

住宅市場於2009年第二季極其蓬勃,資本值及成交量均自首季低位強勁反彈。由於借貸及持有物業成本極低、儲蓄利率接近零、流動資金改善及股票市場反彈,近月投資氣氛明顯暢旺。 6月份樓宇買賣合約登記宗數錄得13,805宗,為近17個月以來的新高,較去年11月的3,264宗大幅反彈。2009年上半年,住宅市場錄得51,913宗買賣成交,仍較去年同期下跌20%。

豪華住宅需求強勁,2009年上半年,售價逾2,000萬港元的成交達750宗,較2008年下半年的312宗大幅上升,總成交金額達277億港元,遠高於2008年下半年的197億港元。

豪華住宅資本值於首季下跌2.3%後,於第二季按季飈升18.5%,上半年上升15.8%。中小型住宅資本值的升幅更為強勁,於第二季按季上升23.7%,上半年升幅達26.1%。

豪華住宅租務市場於第二季回穩,四至六月份租金沒有明顯起跌。2009年上半年豪華住宅租金下調9.6%。
 

仲量聯行國際董事兼住宅部主管曾煥平表示:「相信2009年下半年仍會維持低息環境,投資收益高於借貸成本的情況將持續見於中小型住宅市場,加上租金收入亦能抵消持有成本,投資者將無須以折讓價出售物業。不過,由於經濟與地產市道走勢不一,買家將會較為審慎。此外,由於資本值已在第二季大幅上揚,因此往後升幅將會放緩,但不會出現重大調整。預期中小型住宅及豪華住宅資本值在2009年下半年將溫和上升5-10%,豪華住宅租金則會大致維持穩定。」
 
貨倉市場

對外貿易環境在2009年上半年持續惡化,香港的進口及出口在2009年首5個月分別按年下跌20.8%及19.5%。另一方面,香港的空運及海運貨量分別較去年同期下跌21.1%及19.7%。物流業及零售商對貨倉需求減弱,令上半年貨倉租金下調5.9%。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示:「對外貿易將繼續面對挑戰,貿易額於下半年將會進一步收縮。雖然中國經濟呈現復甦跡象或會為香港的外貿表現帶來支持,但在全球經濟展現較能持續的復甦之前,物流業及本地零售商對擴充及租用貨倉設施仍會維持審慎。總括而言,租戶將繼續尋求方法節省成本,核心區貨倉的業主將會面對非核心區貨倉的競爭。然而,貨倉供應緊缺將有助防止租金大幅下跌。」
 
 
投資市場

投資市場於2009年上半年呈兩極走勢。市場自去年金融危機後連續兩季持續淡靜,但踏入2009年第二季,大部份物業市場的投資需求出現顯著反彈。流動資金改善、熱錢流入、借貸成本偏低及股市復甦,均令投資者回復信心。

商業物業市場以甲級寫字樓最受追捧,上半年共錄得17宗金額超過1億港元的交易,其中14宗於第二季錄得。商舖物業市場則以街舖最受歡迎,上半年價值超過1億港元的商舖成交達26宗。

各物業市場的資本值在第二季均出現顯著反彈。以甲級寫字樓為例,個別位於中區的分層出售寫字樓的資本值在2009年第二季上升達30-40%。

仲量聯行投資部主管廖毓初稱:「值得注意的是,上述成交的買家大多是本地投資者及用家,他們利用現時市場資金流通及借貸成本低的利好時機進行投資。不過,由於過去數月已錄得大量成交,加上資本值已由低位大幅回升,投資者將會趨於審慎,未來數月投資市場勢將出現整合現象。」
 
前景

陳錦平總結:「近月物業資本值及銷售量均大幅上升,展望2009年下半年物業市場將會進入整固期。然而,預料今年餘下時間利息將會維持於低位,因此市場將不會出現業主割價求售的情況。此外,各物業市場的供應維持於健康水平,不但可減低市場出現大幅調整的機會,同時亦有助鞏固香港物業市場的中期基調。」