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仲量聯行:政府一連串房地產措施改變市場面貌


澳門及香港2018718 – 根據仲量聯行今天發佈的2018年度澳門物業市場中期回顧》,2018年上半年澳門經濟及博彩業持續穩定,隨著二月份住宅市場調控政策出台,市場投機風氣縮減,由首次置業買家主導住宅成交。

 

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2018年上半年澳門博彩業收益錄得1,502.2億澳門元,按年上升18.9%,延續2017年博彩收益的升勢。同時,自2016年八月迄今,博彩業收益亦連續二十三個月錄得按年升幅。2018年第一季貴賓市場佔整體市場比重56.1%,佔比與去年相約,源自貴賓市場和中場業務的博彩業收益較去年同期均錄得升幅,分別按年上升21.0%及19.9%。

 

2018年第一季澳門本地生產總值錄得1,030.6億澳門元,按年增長9.2%。根據按支出計算的本地生產總值顯示,該增長主要由包括博彩類別所組成的服務出口所帶動,按年上升15.9%,約佔澳門本地生產總值的86.1%。期內,本地生產總值的其他組成部份表現各異,私人消費開支及政府消費支出分別按年上升4.8%及2.2%,固定資本形成則按年下跌1.9%。

 

2018年首五個月澳門的訪澳旅客人數錄得1,421.1萬人次,按年上升7.8%。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的70.0%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的50.0%。旅客人數增長主要來自中國大陸,按年增加13.2%。截至2018年五月底,澳門的酒店客房供應量達37,900間,其中五星級酒店客房佔23,700間。截自2018年5月,累計入住率為89.3%。住客平均留宿時間則維持1.5晚。

 

2018年上半年澳門勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,五月份失業率維持約1.9%,總體收入中位數於第一季尾上升至16,000澳門元。澳門的外地勞工人數亦有輕微回升跡象,截至五月底外勞人數達到181,723人,較2017年底微升1.3%。截至2018年五月底,澳門的居民存款較去年年底上升2.0%,達到5,883.2億澳門元。

 

仲量聯行物業估價部高級經理黃嘉良指出:「2018年上半年澳門經濟表現良好,各房地產分類均表現理想。然而,澳門金管局於今年六月上調基本利率,縱使按揭利率尚未隨即調升,投資氣氛將轉趨謹慎。在進入加息週期及環球經濟波動的情況下,預料澳門樓價升幅將於下半年有所放緩。」


住宅

2018年上半年澳門住宅買賣交易總量持續上升。受2018年二月出台的住宅市場調控政策影響,潛在買家趕在政策正式實施前物色合適的物業,根據澳門財政局數字顯示,2018 年首六個月共錄得6,790宗住宅買賣成交,按年上升16.0%。其中一月份成交量達1,986宗,按年大幅上升207.9%。

 

供應方面,多個發展商同步在調控政策出台前展開銷售活動,2018 年首六個月的樓花銷售達2,513宗,佔住宅成交量超過37.0%,遠高於過往數年平均約20%的比例。2018年上半年,有多於8個預售項目及剛落成的現樓項目在市場上銷售。

 

2018年上半年由於多個新樓盤推出所帶動,高級住宅及中小型住宅資本值分別較去年底上升3.5%及7.8%,而回報率則分別為1.5%及1.7%。

 

租賃市場方面,2018年上半年外地勞工人數增加,加上博彩貴賓廳業務持續向上,受皇朝區及氹仔區等租金上升帶動,2018年上半年高級住宅及中小型住宅租值較去年底分別上升9.9%及8.6%。

 

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「住宅市場長期存在著供應不足的問題,過去五年澳門每年平均結婚宗數約3,946宗,但每年卻平均只有約2,576個住宅單位落成,單從新婚居住需求層面考量已無法滿足。雖然政府致力在政策層面上減少住宅的投資需求,如今年二月實施的調控政策令住宅炒賣個案 (假設為購買當日持有一個物業以上者) 佔比由2017年約30%縮減至現時不足4%,大幅削弱市場的投機炒風,而住宅成交亦首次轉由首置買家主導,惟在住宅供求嚴重失衡的情況下難以令樓價回落。」

 

 

寫字樓

2018年首五個月,共有2,582家新公司在澳門註冊成立,按年上升14.5%,大部份行業的新公司註冊數目均錄得上升。總括而言,2018年上半年澳門寫字樓市場大致平穩發展。

 

租賃市場方面,由於經濟環境及商業氣氛回暖,2018年上半年寫字樓租務市場回穩。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2018年上半年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別上升5.4%及5.3%。

 

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2018年5月寫字樓單位成交量合共169個,上升17.4%。受投資氣氛帶動,2018年上半年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年上升5.9%及7.3%。供應持續保持低水平,2018年上半年整體寫字樓空置率維持於8%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.7%及2.6%。

 

仲量聯行澳門商舖及商業部主管唐偉樂表示:「2018年上半年澳門經濟穩步上揚,寫字樓市場在持續缺乏新供應的情況下,加上部分業主選擇在租約期滿後將出租單位收回自用,預計寫字樓搬遷活動將會增加,特別是位於南灣商業區周邊的甲級寫字樓。」


商舖

根據澳門統計局數字顯示,2018年第一季零售業銷售總值按年上升25.7%,錄得207.4億澳門元,各零售分類普遍錄得升幅。其中通訊設備按年大幅上升119.2%,同期大部分商品亦錄得超過30%增長。

 

銷售市場方面,2018年首五個月共錄得334宗商舖成交,按年上升20.6%。2018年上半年房地產市場的大宗成交主要集中在商舖物業,位於大堂街的商場重建項目及位於雙鑽群樓部份的商舖分別以約8億及14億港元成功出售。根據仲量聯行澳門商舖指數,2018年上半年整體商舖資本值與去年底持平,租值則輕微下跌2.7%。而截至2018年六月,整體商舖回報率亦維持在約1.8%水平。

 

唐偉樂稱:「去年中區一帶的部份空置舖位,現時基本上已有商戶進駐,當中包括運動用品店、鞋店及化妝品店等,整體零售氣氛向好。近期有關一線街舖或購物商場舖位的查詢顯著增加,過往查詢主要來自活躍於該區的零售商,而近期亦有首次涉足澳門市場的零售商進行查詢,包括來自馬來西亞、新加坡以至韓國等地,業態主要以餐飲及體驗式娛樂為主。

 

唐偉樂續稱:「氹仔將有大型購物商場進行招租,加上路氹博企購物商場重新定位等,為市場帶來新的商舖供應;此外,未來還有上葡京、銀河三、四期以及新濠影匯二期等商舖樓面注入市場,商舖的商議價空間增加,預計短期內租金將平穩發展。」

 

總結

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪總結:「政府於2018年上半年推出一連串房地產相關政策,包括推行《取得非首個居住用途不動產的印花稅》、放寬青年首次置業按揭成數、取消空置房屋免徵房屋稅等,同時,正式實施租賃法。此外,澳門的城市總體規劃正式展開,都市更新研究顧問工作亦進入招標程序,這些措施皆有助促進澳門物業市場的長遠健康發展。」

 

古嘉豪補充:「在今年的《仲量聯行全球房地產透明度指數》中,澳門表現突出,為十大顯著進步城市之一,並首次晉身「半透明」級別。澳門的表現提升主要是因為政府銳意打擊洗黑錢活動,同時致力每月向市場披露詳盡的住宅交易統計數據及實施新的租務法。我們期望日後政府會進一步向公眾提供更多房地產資訊。」

 

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由左至右:

澳門住宅部主管黃智威; 澳門商舖及商業部主管唐偉樂; 澳門董事總經理古嘉豪; 及澳門估價部高級經理黃嘉良