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澳門及香港

仲量聯行:政府應締造房屋階梯以解決長遠居住需求


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澳門及香港,2018年1月16日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2017年度澳門物業市場回顧》,2017年澳門經濟及博彩業表現回暖,多個一手住宅樓宇銷售表現理想,市場投資氣氛較樂觀。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2017年澳門博彩業收益錄得2,657.4億澳門元,按年上升19.1%,終止過去三年博彩收益持續錄得按年跌幅的頹勢,同時,自2016年八月迄今,博彩業收益亦連續十七個月錄得同比升幅。2017年首三季源自貴賓市場和中場業務的博彩業收益較去年同期均錄得升幅,其中貴賓廳業務為行業收入上升提供主要動力,按年上升28.5%,佔整體市場比重56.9%。

2017年首三季澳門本地生產總值錄得2,843.3億澳門元,按年增長9.3%。根據按支出法計算的本地生產總值顯示,該增長主要由包括博彩類別所組成的服務出口所帶動,同比上升15.3%,約佔澳門本地生產總值的78.0%。期內,本地生產總值的其他組成部份表現各異,私人消費開支按年上升1.1%、政府消費支出及固定資本形成分別按年下跌1.1%及8.0%。

2017年首十一個月澳門的訪澳旅客人數錄得2,955.7萬人次,按年上升5.1% 。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的68.1%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的47.9%。來自韓國的旅客人數增長強勁,按年上升34.7%。澳門的酒店客房供應量達36,400間,其中五星級酒店客房佔22,300間。截自2017年11月,累計入住率上升至86.9%。住客平均留宿時間則輕微上升至1.5晚。

2017年澳門勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,十一月份失業率維持約1.9%,總體收入中位數於第三季尾維持於15,000澳門元。澳門的外地勞工人數亦有輕微回升跡象,截至十一月底外勞人數達到178,492人,較2016年底微升0.5%。截至2017 年十月底,澳門的居民存款較去年年底上升9.2%,達到5,664.1 億澳門元。

仲量聯行澳門估價部高級經理黃嘉良指出:「2017年澳門經濟及博彩業表現回暖,多個一手樓盤開售帶動物業投資氣氛,年內亦錄得數宗大型私人土地及酒店項目成交。澳門的經濟基本面向好,年內繼續有大型娛樂項目計劃落成,市場憧憬港珠澳大橋將會為澳門樓市帶來正面影響。然而,政府早前宣佈將再推出行政措施冷卻澳門樓市,美國聯邦儲備局亦已公布加息及縮表方案。綜合以上,預料2018澳門物業市場將會平穩發展,但物業成交量將有機會縮減。」
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住宅
2017年澳門住宅買賣交易總量持續上升。根據澳門統計局數字顯示,2017 年首十一個月共錄得9,789宗住宅買賣成交,按年上升9.8%。升幅主要由2017年上半年的住宅成交所帶動,下半年則受颱風天鴿影響,成交有所縮減。

供應方面,2017年共有13個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供3,266個住宅單位,建築面積約229,763平方米,以單位數量計算,當中約71.2%為開放式及一房戶型單位。此外,部份已取得樓花預先許可的住宅項目同期亦展開銷售活動,主要包括濠尚、名門世家、金峰名匯、天晉、信譽名門及海上居等。

2017年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年上升8.8%及5.7%,升幅主要集中於上半年。而回報率於2017年末則分別為1.4%及1.6%。

租賃市場方面,2017年外地勞工人數輕微回升,加上博彩貴賓廳業務回暖,2017年高級住宅及中小型住宅租值分別按年上升8.4%及8.1%。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「2017年一手住宅樓宇銷售表現理想,加上投資氣氛濃厚,量價齊升。為此,政府有意從稅務和按揭比例方面研究樓控措施,以冷卻澳門樓市。然而,政府早前亦曾推出收緊非首次置業的按揭成數措施,惟未見明顯奏效。歸根究底澳門地少人多,核心問題在於住宅供應不足。政府於2016底表示去年將會進行土地公開拍賣,但最終亦未見成功。政府應就恆常土地供應、推進都市更新和優化建築工程手續及時間等方面著手,以提升住宅市場供應的效率,方可解決居住的核心問題。」

寫字樓
2017年首十一個月,共有4,825家新公司在澳門註冊成立,按年上升19.4%,大部份行業的新公司註冊數目均錄得上升。總括而言,2017年澳門寫字樓市場大致平穩發展。

租賃市場方面,2017年上半年寫字樓租務市場表現輕微下跌,下半年由於經濟環境及商業氣氛回暖所致而有所回穩。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2017年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年上升1.9%及4.5%。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2017年11月底寫字樓單位成交量合共272個,按年上升54.5%。受投資氣氛帶動,2017全年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年上升7.4%及5.7%。供應持續保持低水平,截至2017年十二月底,整體寫字樓空置率維持於8%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率則同時達至2.7%。

仲量聯行澳門商舖部主管唐偉樂表示:「早前有消息公佈港珠澳大橋將於今年年中通車,大橋啟用後將促進澳門與周邊城市的區域合作,部份行業如旅遊業和物流業等將可受惠,估計未來有更多企業於澳門設立公司。然而,一般大型企業對寫字樓硬件規格要求較高,但澳門甲級寫字樓供應稀缺,因此預料未來甲級寫字樓的需求會陸續增加。」 

商舖
根據澳門統計局數字顯示,2017年首三季零售業銷售總值按年上升11.3%,錄得472.4億澳門元,各零售分類普遍錄得升幅。其中皮具和鐘錶及珠寶的零售額分別按年上升21.2%及19.0%,同期化妝品的零售額亦按年增長15.7%。

隨著賭收回升,零售業逐步回暖,租賃市場漸趨穩定。一般民生區商舖的租賃表現穩定,而傳統旅遊區如板樟堂一帶的商舖租賃則處於膠着狀態,可供出租的商舖單位有所增加。2017年整體商舖租金按年下跌8.3%,跌幅收窄。

銷售市場方面,2017 年首十一個月的商舖成交共528個,按年上升5.6%,唯成交量仍然處於低水平。2017年市場錄得幾宗矚目成交,兩間位於大三巴街的商舖分別約以1.2及1.3億港元成功出售。根據仲量聯行澳門商舖指數,2017年整體商舖資本值按年下跌1.6%,而截至2017年底,整體商舖回報率則下降至1.8%。 

唐偉樂稱:「零售市場已見溫和改善,但傳統旅遊區商舖租賃需求仍顯疲弱。因此,核心區商舖租金仍持續調整,惟下降速度已見放緩。預計整體商舖的租金於2018年有望逐步回升,升幅約5%。因早前受颱風天鴿影響,原於2017開幕的路氹大型項目美獅美高梅將於今年一月開業,預料將為澳門市民及旅客提供新的零售體驗。」

投資市場
2017年澳門投資市場表現活躍,投資者聚焦於土地及酒店物業。年內,澳門氹仔北區共錄得兩宗土地買賣成交,按可發展的樓面面積計算,樓面呎價均超過每平方呎6,700港元。酒店方面,新口岸外港填海區錄得兩宗酒店買賣成交,分別為澳門蘭桂坊酒店及澳門置地廣場酒店。成交價分別為20億港元和46億港元,兩間酒店皆設有博彩娛樂場,按成交價分析每間客房價值超過1,000萬港元。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「上述四宗矚目成交合計超過111億港元,當中顯示了本地及外地投資者對澳門前景的信心。相信隨著澳門的基建、政策等各方面更趨完善,澳門的投資需求將持續向好,投資者將繼續積極尋找優質物業的投資機會。」 
古嘉豪補充:「澳門樓市熾熱,政府近期有意繼續推出樓控措施為樓市降溫,估計短期內可以冷卻樓市成交,但不能解決核心問題。此外,政府早前公佈<<公共房屋需求研究>>報告,市場普遍認為該報告內容未能反映現實情況,忽略考慮公共房屋與私人住宅市場的關係。長遠而言,我們建議政府應以社屋為主、經屋為輔作為制定公共房屋政策的方向。畢竟澳門土地供應不足,一旦規劃中的公共房屋被消化,澳門便沒有新的土地供應滿足後續的公屋需求。政府須重新檢視現時公共房屋的分配比例,建議經屋單位不可流入私人市場,並建造可連接公屋與私人住宅間的房屋階梯,以可持續發展的方向解決長遠居住需求。」

2018年預測:​
​​資本值​​租值​
​高級住宅​​平穩​​​​平穩​
​中小型住宅​​平穩​​平穩​
​寫字樓​​▲0% 至 5%​​▲0% 至 5%​
​商舖​​平穩​​▲0% 至 5%​

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