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澳門

仲量聯行:一手樓宇帶動住宅物業市場升溫


澳門,2017年7月12日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2017年度澳門物業市場中期回顧》,澳門博彩業收益連續十一個月錄得按年升幅,一手樓宇銷售帶動住宅物業市場升溫,促使部份樓宇價格升勢急速。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2017年上半年澳門博彩業收益錄得1,264億澳門元,按年上升17.2%,而自去年八月迄今,每月同比收益亦連續上升十一個月。其中,貴賓廳業務受惠於營運者對經營策略的調整,2017年首季源自貴賓市場的博彩業收益按年上升16.8%,佔整體市場比重55.9%。

2017年首季澳門本地生產總值錄得920.6億澳門元,按年增長10.3%。根據按支出法計算的本地生產總值顯示,該增長主要由包括博彩類別所組成的服務出口所帶動,同比上升13.4%,約佔澳門本地生產總值的78.7%。期內,本地生產總值的其他組成部份亦錄得輕微升幅,政府消費支出、固定資本形成及私人消費開支分別按年上升4.8%, 4.6%及1.6%。

2017年首五個月,澳門的訪澳旅客人數錄得1,318.6萬人次,按年上升6.3% 。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的66.7%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的49.7%。來自韓國的旅客人數增長強勁,按年上升38.0%。澳門的酒店客房供應量達35,700間,其中五星級酒店客房佔21,800間。截自2017年5月,累計入住率上升至84.5%。住客平均留宿時間則維持1.4晚。

2017 年上半年勞動市場仍然保持穩定,根據澳門統計局數字顯示,五月份失業率輕微上升至2.0%,總體收入中位數於首季尾則維持於15,000澳門元。截至2017 年五月底,澳門的居民存款較去年年底上升2.7%,達到5,331.5 億澳門元。澳門的外地勞工人數亦有輕微回升跡象,較去年年底微升0.6%,達到178,777 人。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪指出:「2017年上半年澳門經濟狀況良好,多個一手樓盤開售帶動物業投資氣氛。政府早前為此實施冷卻樓市措施,收緊非首次置業的按揭成數以遏抑熾熱的投資行為,加上美國聯邦儲備局宣布加息及縮表,市場估計短期內物業成交量將會縮減。然而澳門的經濟基本面向好,年內又有大型娛樂項目計劃落成,市場憧憬港珠澳大橋將會為澳門樓市帶來正面影響,預料2017下半年澳門物業市場將會平穩發展。」

住宅
2017年上半年澳門住宅買賣交易總量持續上升。根據澳門統計局數字顯示,2017 年首五個月共錄得4,960宗住宅買賣成交,按年顯著上升49.1%。

供應方面,2017 年上半年共有8個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供382個住宅單位。此外,部份已取得樓花預先許可的住宅項目同期亦展開銷售活動,主要有濠尚、星河灣‧名門世家及金峰‧名匯等。

2017年上半年一手樓花銷售表現理想,帶動整體住宅物業市場投資氣氛。相對2016年底,高級住宅及中小型住宅資本值在2017年上半年分別上升8.8%及6.0%,而回報率則分別下降至1.3%及1.5%。

租賃市場方面,2017年上半年外地勞工人數輕微回升,加上住宅項目的落成量不多,2017上半年高級住宅租值較2016年底上升3.0%,中小型住宅租值則保持平穩。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「近期一手樓宇銷售帶動住宅物業市場升溫,令住宅價格升勢過於急速,歸根究底在於澳門地少人多,市民又無法準確地把握政府推出土地及房屋供應的數目和時機。政府去年底表示今年將會進行土地公開拍賣,社會擔心公開賣地會進一步推高樓價。我們建議政府在進行土地拍賣時可考慮加入一些特別負擔,如中標者需配建部份面積歸還作出租青年公寓等社會設施。發展商在競投土地時需考慮特別負擔的成本,將會有效抑壓土地成交價。此外,青年公寓的建設亦有助減輕政府處理夾心階層的住屋需求,鼓勵發展商承擔部分社會責任,達至多方共贏的局面。」

寫字樓
2017年上半年澳門寫字樓市場大致平穩發展。2017年首五個月,共有2,256家新公司在澳門註冊成立,按年上升22.0%。其中源自不動產業相關行業的新公司註冊數目錄得顯著升幅,按年上升121.0%,共錄得358宗新登記,估計與近期本地樓市氣氛暢旺及海外物業銷售活動增多有關。過去有不少發展項目的銷售展示中心設置於寫字樓之中,隨著各個住宅發展項目的銷售工作相繼開展,未來有望成為寫字樓需求的增長動力。

租賃市場方面,大多數甲級寫字樓租戶在租金保持平穩或減租的情況下續租,但亦有其他公司在這段租金調整時期遷往甲級寫字樓拓展業務。在此消彼長的情況下,2017年上半年整體寫字樓租務市場錄得輕微下跌。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2017年上半年甲級寫字樓租值及整體寫字樓租值較去年底分別下跌2.2%及1.7%。

銷售市場方面,主要歸因於甲級寫字樓的租賃表現下跌,2017年上半年甲級寫字樓資本值較去年底下跌1.2%;然而,部份寫字樓成交較去年年底卻有約10%升幅,故2017年上半年整體寫字樓資本值上升3.4%。供應持續保持低水平,截至2017年六月底,整體寫字樓空置率維持於8%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率則同時達至2.7%。

仲量聯行澳門投資部副董事葉慧卿表示:「根據澳門特別行政區法院公佈,澳門特別行政區初級法院辦事處將於2017年第三季從現址的澳門廣場遷往新的初級法院刑事案件專門庭臨時大樓。該臨時大樓佔地1,640平方米,總高度約35米,樓高八層,設有地庫,總建築面積約為14,300平方米,預料遷出將會帶動南灣區寫字樓空置率上升。」 

商舖
根據澳門統計局數字顯示,2017年首季零售業銷售總值按年上升12.0%,錄得165.9億澳門元。其中鐘錶及珠寶和皮具的零售額分別按年上升23.2%及18.6%,同期化妝品的零售額亦按年增長22.0%。

銷售市場方面,2017 年首季的商舖成交共170 個,按年上升32.8%,唯成交量仍然處於低水平。2017年上半年市場錄得一宗矚目成交,一本地集團約以1.5億港元收購位於板樟堂街的單幢商用物業。根據仲量聯行澳門商舖指數,2017年上半年整體商舖資本值較去年底下跌1.4%整體商舖租金則下跌6.4%,而整體商舖回報率則下降至1.8%。 

位於路氹的大型項目美獅美高梅預計於2017年第四季開業,將進一步提升澳門零售市場的景貌。美獅美高梅旨在推動多元化發展,為澳門帶來更多先進及創新的購物及娛樂體驗。該項目投資超過260億港元,零售面積達50,000呎,其中一大亮點為其壯觀的視博廣場,當中最獨特的娛樂設施為一個可轉換結構佈局的動感劇院,共有逾10種不同的座位編排,以及具備4K畫像的180度旋轉放映巨幕。餐飲配套已經成為現今零售項目不可或缺的元素,美獅美高梅合共提供九家餐廳和酒吧,並從世界各地引入新進名廚主理,包括Mauro Colagreco、津村光晴、Graham Elliot和黃慧嫻等,為各位饕客提供非同凡響的餐飲體驗。
 
仲量聯行澳門商舖部主管唐偉樂稱:「早前立法會通過引介、一般性討論及表決《修改民法典不動產租賃法律制度》,試圖以行政手段管制物業租賃市場。當中內容亦涵蓋商用不動產,原意旨在保障中小企業的持續經營以及對商用不動產的承租人增加保障。唯新的法案容許商用不動產租賃承租人有權在合約期內90日前單方提出終止租約,且規定賠償予出租人的金額不得超過相當於兩個月之租金。然而,商用物業的租賃合同必須以整體條款來考慮。倘若承租人只需按照上述要求便可單方終止租約,出租人將需要承受免租期、物業稅和資本性支出等重大損失,負上不必要的沉重代價。」