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仲量聯行:2017年澳門物業市場將維持穩定及窄幅調整


根據仲量聯行今天發佈的《2016年度澳門物業市場回顧》,2016年上半年澳門住宅物業市場觸底,但下半年因多個住宅新盤開售令市場氣氛回暖。

根據澳門博彩監察協調局公佈數字,2016年澳門博彩業收益錄得2,232億澳門元,按年下跌3.3%,下跌幅度收窄至單位數。其中,2016年下半年澳門博彩業收益同比及環比均錄得升幅。2016年全年,源自貴賓市場的博彩業收益按年下跌7.0%,中場業務收益表現相對平穩,佔整體市場比重約46.7%。

2016年首三季澳門本地生產總值錄得2,463.2億澳門元,按年負增長5.4%。由於部份路氹城大型娛樂設施已陸續落成,澳門的固定資本形成於2016年首三季按年負增長18.1%,錄得545.0億澳門元。同期私人消費開支亦按年輕微下跌1.6%,錄得663.7億澳門元。

2016年首十一個月澳門的訪澳旅客人數按年輕微上升0.2%,錄得2,813.6萬人次。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的66.4%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的46.8%。來自韓國的旅客人數亦有上升趨勢,按年上升18.5%。澳門的酒店客房供應量達36,100間,其中五星級酒店客房佔21,600間。由於路氹酒店項目陸續落成,截自2016年11月底,酒店累計入住率上升至82.5%,而住客平均留宿時間則維持於1.4晚。

2016年下半年勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,十一月份失業率維持於1.9%,總體收入中位數於第三季尾則維持於15,000澳門元。截至2016 年十月,澳門的居民存款按年上升7.9%,達到5,027.7億澳門元。截至2016年十一月底,澳門的外地勞工人數回落,按年輕微下跌2.4%,達到177,897人。勞工人數下跌主要由於建築業對外地勞工需求減少,按年削減9,111人。然而,部份大型娛樂項目於2016年下半年落成並投入營運,抵消了一部份外地勞工的跌幅。 

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪指出:「2016年上半年澳門大部份經濟指標均錄得負增長,下半年部份經濟指標有所改善,經濟基本面則保持穩定。惟全球政治及經濟仍存在較多不確定性,如黑天鵝的驟現或中國資金管制等,皆有機會對經濟方面造成衝擊。此外,政府對收回發展期屆滿土地的安排及後續處理,都直接影響著澳門房地產市場的未來佈局。展望2017年澳門整體物業市場在窄幅上落,市場人士將大致採取審慎樂觀態度。」


住宅
2016年澳門住宅買賣交易總量反彈,唯成交宗數仍處於較低水平。根據澳門統計局數字顯示,2016年首十個月共錄得7,617宗住宅買賣成交,按年顯著上升54.2%,估計全年住宅成交約9,000宗。成交物業主要集中於600萬澳門元以下的住宅單位,約佔總住宅成交的七成。

供應方面,2016年共有19個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供2,990個住宅單位,實用面積約290,310平方米,以單位數量計算,當中約60.6%為開放式及一至兩房戶型單位。此外,部份已取得樓花預先許可的住宅項目同期亦展開銷售活動,主要包括星玥、金峰名匯、濠尚及擎天‧半島等。

2016年高級住宅及中小型住宅資本值先跌後回升,下半年分別按年上升14.6%及12.4%,全年分別按年上升7.8%及5.3%,而回報率於2016年則分別按年下跌至1.5%及1.6%。

租賃市場方面,基於外地僱員減少,以及多個住宅項目於2015年陸續落成為市場注入新供應,租務市場持續承受壓力。2016年高級住宅及中小型住宅租值分別按年下跌9.0%及7.6%。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「2016年下半年澳門住宅物業市場因多個住宅新盤開售令市場氣氛回暖,量價齊升。2017年預料中小型住宅仍然會獲得支持,惟住宅供應穩定增加,市場競爭加劇,住宅去化速度會減慢。現時樓花價格普遍貼近二手住宅市場成交,未來可能會提供更多優惠吸引潛在買家,倘若各經濟數據保持穩健,資本值的表現將會大致穩定。」


寫字樓
2016年澳門寫字樓市場表現下跌,主要受制於市場投資氣氛及部份企業開源節流影響。2016年首十一個月,僅有4,042家新公司在澳門註冊成立,按年下跌13.4%,大部份行業的新公司註冊數目均錄得下降。

租賃市場方面,由於來自離岸公司及博彩業相關機構的寫字樓需求減少,2016年整體寫字樓租務市場錄得負增長。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年下跌7.5%及6.9%。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2016年11月底寫字樓單位成交量合共176個,按年下跌17.8%,2016全年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年下跌14.3%及15.9%。

寫字樓供應持續保持低水平,有國際保險公司考慮購入寫字樓空間作日常業務之用。截至2016年底,整體寫字樓空置率維持於8%左右,整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率則分別增長至2.9%及2.7%。

仲量聯行澳門商業部副董事葉慧卿表示:「政府和社會有意盡快興建政府辦公大樓。根據土地工務運輸局資料所示,新初級法院大樓建造工程預計於2017年竣工。該項目樓高八層,另有地庫四層,總建築面積約14,300平方米,預料可滿足初級法院現時於澳門廣場租用的辦公物業需求,遷出計劃將會帶動寫字樓空置率上升。」 


商舖
根據澳門統計局數字顯示,2016年首三季零售業銷售總值按年下跌9.4%,錄得415.3億澳門元。其中以汽車及電單車跌幅最大,分別按年下跌46.6及37.8%,鐘錶首飾的零售額則按年下跌18.5%。然而,同期化妝品及服飾的零售額則分別按年增長4.3及4.8%。

經營奢侈品的租客所受衝撃最為嚴峻,部分業主意向租金比過去有較大幅度的折讓,租金叫價回軟。2016年整體商舖租金按年下跌20.6%,就中短期而言,租戶可把握當前機會,與業主鎖定最佳的租賃條款。 

銷售市場方面,2016年首三季的商舖成交僅405個,按年下跌23.6%,為過去十年最低點,商舖成交淡靜。根據仲量聯行澳門商舖指數,整體商舖資本值於2016年按年下跌15.2%。

仲量聯行澳門商舖部副董事唐偉樂稱:「澳門的零售業仍然在經歷寒冬,加上近日人民幣貶值可能會減少內地旅客來澳門購物消費的意欲,從而對澳門零售業帶來進一步衝擊。銷售額下滑,租金高企和內地旅客消費銳減的多重壓力下,預料零售業持續受壓,商舖成交量低迷。」

2017年預測:

​​​資本值​租值
高級住宅平穩​▼0% to 5%
中小型住宅平穩​▼0% to 5%
寫字樓​▼5% to 10%​▼10% to 15%
商舖​▼5% to 10%​▼10% to 15%