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中國經濟措施成功刺激內需


仲量聯行指出,中國所推出刺激內需及經濟增長的措施於2009年首季初見成效,住房銷售回升,本地零售消費穩定,不少本地企業進駐甲級寫字樓,種種跡象顯示刺激經濟措施正逐步收效。

全球需求在金融海嘯影響下萎縮,令中國出口大減,首季僅錄得本地生產總值6.1%,較去年的10.1%為低。雖然如此,中國在首季整體投資氣氛上揚,各種經濟指標亦顯示了措施成效。上海及深圳股市從2008年12月低位反彈,分別上升了50%及60%;固定資產投資於2009年首季亦按年上升了28%。此外,建築工程繼去年第四季按年下跌10-12%後,亦於近月回升10-15%。

仲量聯行大中華區董事總經理馮建強表示:「金融海嘯對一線城市的打擊較大,令增長困難;相反,二線城市所受影響相對較低,仍能維持增長。隨著部份二線城市逐步走向服務型經濟,我們預期這些二線城市會不斷在價值鏈上移,在未來享有更大經濟增長。」
 
一線及二線住宅銷售大幅上升
由於發展商於本年初割價求售,加上個別城市政策放寬、借貸市場較前寬鬆,增加了市場需求。住宅銷售在四個主要城市包括北京、上海、廣州及深圳於本年首四個月大幅上升70%,主要由用家市場帶動。一線城市的住宅價格自2月起反彈了10-15%,二線城市住宅價格則站穩。相對二三線城市而言,一線城市的投資風險較低,需求較強,加上供應較少,因此一線城市將繼續在住宅價格增長上領先。
 
寫字樓市場繼續低迷,本土企業需求增加
然而,刺激經濟措施對於因金融危機而大幅下調的甲級寫字樓市場作用不大。國際性企業尤其是銀行及金融業企業的租務需求收縮,令一線及二線城市的寫字樓空置率上升,租金下調。一線城市於首季的租金跌幅加劇,當中以上海跌幅最大,租金自去年10月金融危機開始至今下調22%,北京於同期則下跌12%。雖然估計寫字樓估值亦隨租金下降,唯市場交投淡靜,亦未出現割價求售的現象。
 
馮建強稱:「我們預期受到需求疲弱、空置率上調及未來供應充足等因素影響,將會抑制寫字樓租金於2009及2010年的上升潛力。此外,買賣雙方對市場期望有所差距,亦將令銷售緩慢。不過,隨著政府批准保險公司直接投資地產,加上建議中的房地產基金,將會在中期至長期創造對能帶來穩定收入的商業物業的真正需求。」
 
大眾消費市場繼續為零售業帶來支持
金融危機對零售市場帶來的影響相對較輕微。儘管零售銷售增長動力減慢,但最近仍錄得15%的按年增長。雖然市場對選擇性消費項目及奢侈品的需求明顯放缓,大眾消費及必須品市場仍然穩健。在零售物業租金方面,黃金地段商舖租金在過去六個月下調約10%,某些地區則有所上升。上海受惠於2010年世界博覽會效應,商舖租金在一線城市中站穩。二線城市方面,由於受到金融風暴打擊較輕,並因城市化帶動收入增長,大部分的商舖租金均沒有影響。
 
馮建強評論道:「展望未來,本地消費將繼續帶動中國的商舖需求,唯速度將會較慢。外國零售商仍會視中國為全球最具潛力的市場之一,但在現時市況下將會對租金議價採取審慎態度。地點優越、管理優良的商場仍會繼續表現出色,但一些較次等商場的業主在面對競爭下在租務策略則宜彈性處理。」
 
「相對一線城市而言,刺激經濟措施似乎對二線城市成效較大。雖然現時市況仍然充滿挑戰,一線及二線城市仍會基於各自的不同因素持續蓬勃發展:上海將繼續受惠於2010世界博覽會,基建及交達設施不斷改善。北京將進一步發揮其作為政府及決策機關集中地的優勢,並會受惠於直接投資,改善基建,加強其作為中國東北物流樞紐的地位。廣州和深圳則會繼續強化其作為南中國商業及物流中心的位置,立將受惠於跟香港及珠三角地區更緊密的商務聯繫。至於一些二線城市如成都及天津,將會逐步轉為服務型經濟,在價值鏈爭取較前位置的同時,享有更大經濟增長。」馮建強總結道。