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香港及澳門

仲量聯行:澳門物業市場正循經濟轉型的軌道前行


香港及澳門,2016年7月14日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2016年度澳門中期物業市場回顧及展望》,繼澳門博彩業收益連續二十五個月下跌,2016年上半年澳門物業市場持續調整,惟下降速度有所放緩。

澳門博彩收益持續下滑,2016年6月澳門博彩業收益下挫至每月158.8億澳門元,跌至2010年的水平。根據澳門博彩監察協調局公佈數字,2016年上半年澳門博彩業收益錄得1,078億澳門元,按年下跌11.4%,跌幅收窄。其中,源自貴賓市場的博彩業收益按年下跌19.3%,中場業務收益佔整體市場比重由2014 年首季的36.3%擴展至2016年首季的45.1%。

2016年首季澳門本地生產總值錄得799.5億澳門元,按年負增長13.3%。由於部份路氹城大型娛樂設施已陸續落成,澳門的固定資本形成於2016年首季按年負增長31.4%,達到151.2億澳門元 。同期私人消費開支亦按年輕微下跌2.3%,達223.1 億澳門元。

2016年首五個月,澳門的訪澳旅客人數按年輕微下跌0.8%,錄得1,240.6萬人次。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的66.3%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的46.6%。澳門的酒店客房供應量達32,000間,其中五星級酒店客房佔20,500間。由於路氹酒店項目陸續落成,累計入住率下跌至78.0%。截自2016年5月,住客平均留宿時間維持1.4晚。

2016年上半年勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,五月份失業率維持1.9%,首季整體收入中位數維持15,000澳門元。截至2016 年四月,澳門的居民存款按年下降6.2%,共4,510.0億澳門元。截至2016年五月底,澳門的外地勞工人數創新高水平,按年上升1.6%,達到182,344人。多個娛樂設施預期於2016年下半年或之後落成,預料澳門的外勞人數將會持續增加,但增長速度輕微。 

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威指出:「2016年上半年澳門大部份經濟指標均錄得負增長,惟下降速度有所放緩及經濟基本面持續穩定,預料2016年下半年澳門的物業市場仍然循經濟轉型的軌道前行。」

住宅
2016年上半年澳門住宅買賣交易總量有輕微反彈。根據澳門統計局數字顯示,2016年首五個月共錄得3,327宗住宅買賣成交,按年顯著上升39.9%,成交物業主要集中於600萬澳門元以下的住宅單位,約佔總住宅成交的八成。

供應方面,2016 年上半年共有11個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供598個住宅單位。此外,部份已取得樓花預先許可的住宅項目同期亦展開銷售活動,主要有益薈花園、泉福翡翠及星玥等。

高級住宅及中小型住宅資本值在2016年上半年分別按年下跌15.4%及14.7%,而回報率於2016年上半年則分別按年下跌至1.6%及1.7%。

租賃市場方面,基於專業類別的外地僱員獲批的藍卡數目減少,2016年上半年高級住宅租值按年下跌29.0%。中小型住宅市場方面,由於2015年有多個住宅項目落成,為市場注入新的租務供應,同期租值按年下跌24.6%。

黃智威稱:「2016年第二季澳門住宅物業市場曾出現小陽春,成交單位主要以中小型住宅現貨為主,買家多為實際用家。畢竟本地就業水平良好,年內又將有多個大型娛樂項目落成,預料2016年下半年住宅物業市場價格將窄幅徘徊於現水平。估計中小型住宅仍然會受剛性需求支持,惟市場缺乏同類優質新盤供應,未來可能會出現供應錯配的局面。」

寫字樓
2016年上半年澳門寫字樓市場持續下跌,主要受制於市場投資氣氛及部份企業開源節流影響。2016年首四個月,僅有1,476家新公司在澳門註冊成立,按年下跌29.3%,大部份行業的新公司註冊數目均錄得顯著下降 。

租賃市場方面,由於來自離岸公司及博彩業相關機構的寫字樓需求大幅減少,2016年上半年整體寫字樓租務市場錄得負增長。然而,亦有部份國際保險公司考慮承租更大的寫字樓空間,於逆市中擴展業務 。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2016年上半年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年下跌20.3%及14.5%。

銷售市場方面,2016年上半年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年下跌25.1%及24.4%。寫字樓供應持續保持低水平,截至2016年六月底,整體寫字樓空置率微升至約8%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率則分別增長至2.7%及2.6%。

仲量聯行澳門投資部副董事葉慧卿表示:「隨著2016年下半年多個新大型娛樂設施落成,預料將會有部份賭企由現時租用的辦公物業遷往新落成的項目,帶動寫字樓空置率上升。現時,普遍租客對租金議價有較大優勢,部份公司或會考慮以較優惠的價錢承租更大的寫字樓空間,以提升工作環境及效率。」 

​商舖
根據澳門統計局數字顯示,2016年首季零售業銷售總值按年下跌11.2%,錄得147.3億澳門元。其中以汽車及電單車跌幅最大,皮具及鐘錶首飾的零售額分別按年下跌6.2%及18.3%。然而,同期化妝品的零售額則按年增長8.4%。

受影響的商舖以經營奢侈品的租客首當其衝,部分業主意向租金比過去有較大幅度的折讓。租務市場由化妝品及體育用品等零售商租戶主導,2016年上半年整體商舖租金按年下跌18.6%。同期市場錄得一宗矚目商舖租賃成交:一家國際飾品集團以月租約130萬港元租用一個位於議事亭前地的單幢物業。 

銷售市場方面,2016年上半年市場錄得兩宗矚目成交,其中堡獅龍集團以3.5億港元出售位於殷皇子大馬路的地舖,另外一個位於議事亭前地的單幢商用物業以3億港元出售。此外,信德集團以31.5億港元出售位於氹仔濠庭都會第5期購物中心的50%權益,買家為阿布扎比投資局旗下全資附屬公司,雙方組成聯營公司共同投資發展該項目。根據仲量聯行澳門商舖指數,整體商舖資本值於2016年上半年按年下跌23.6%。

雖然商舖物業市場表現放緩,但新濠博亞與零售商DFS集團合作於新濠天地的購物區實施擴展升級計劃,整個區域擴充後為原來零售面積的三倍,首階段已於2016年6月展開,提供美容香水、時裝配飾、鞋履沙龍以及男士專區等購物體驗, 其中美妝及香水專區面積達 23,000 平方呎,為該集團在南華地區最大規模的美妝專區。隨著全新的大型項目如永利皇宮及巴黎人於2016年下半年落成,新零售空間將進一步提升澳門零售市場的景貌。

仲量聯行澳門商舖部副董事唐偉樂稱:「隨着澳門5星級酒店房間持續增加,加上房間面積、房價及配套設施上的優勢,未來會否由“港澳遊”變為“澳港遊”,有關發展方向值得留意。新建房間能有助澳門爭取遊客群,以保持澳門旅遊業競爭優勢。過去整體零售市場較側重於賭客及旅客消費,現時本地零售消費約佔零售業銷售額的63.5%,本地零售消費已逐漸轉變為本地居民支撐。部份博企及發展商已將目光轉向,正策劃打造以本地居民及家庭旅客作定位的零售項目,創造更多元化的購物體驗。」


由左至右:澳門商舖部副董事唐偉樂;澳門住宅部主管黃智威;澳門董事總經理古嘉豪;及澳門投資部副董事葉慧卿。