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新聞

澳門

仲量聯行2016年第一季度上海房地產市場回顧

強勁的市場需求進一步推動中央商務區辦公樓租金上漲


香港及澳門,2016年4月7日–內資金融服務公司和跨國零售商繼續在中央商務區辦公樓租賃市場保持活躍。仲量聯行華東區董事總經理顧東尼表示:"雖然本季度中央商務區新增供應較為有限,但即將竣工項目的強勢預租表明目前市場需求非常強勁。"市場基本面向好持續吸引投資者對中央以及非中央商務區辦公樓物業的興趣。快時尚品牌和潮牌繼續推高市場需求,本季度新開業一個核心商圈和四個非核心商圈零售項目。租戶在新老項目的租賃活動使得物流市場季度吸納量達到十年來最高水準。本季度高檔住宅銷售保持強勁的態勢,但是房價快速上漲導致地方政策收緊,這將在未來幾個月內影響市場的走向。

辦公樓

核心商務區內新推項目預租表現強勁。內資金融企業持續主導租賃需求。例如,朝陽銀行近期在陸家嘴的星展銀行大廈租賃了1,400平方米辦公面積。雖然外資公司普遍在租賃需求上仍持謹慎態度,一些零售業的外資公司正在積極擴張或升級辦公空間。從總體淨吸納量來看,受到了新增供應緊缺的影響第一季度中央商務區內淨吸納量較為有限。仲量聯行上海商業部總監張靜表示:"許多潛在租戶對於核心區域內即將竣工的專案,例如香港興業中心,表現出了濃厚的興趣。"

中央商務區新竣工一個專案,非中央商務區新竣工三個專案。位於浦東中央商務區的大華銀行大廈(26,347平方米)竣工交付,其中大部分面積為企業自用。浦西中央商務區已連續兩個季度沒有新增供應。在非中央商務區內,浦西有三個合計建築面積達到185,745平方米的辦公項目竣工交付。這三個專案分別為嘉裡不夜城3期企業中心一座及二座(62,000平方米),保利西岸中心一期(32,249平方米)以及虹橋協信中心南地塊項目(91,496平方米)。

強勁的市場需求與低空置率推動中央商務區租金上漲。浦東甲級辦公樓租金環比上升1.7%,達到11.3元每平方米每天。浦西甲級辦公樓租金環比上升1.4%,達到9.8元每平方米每天,其中超甲級辦公樓漲勢尤甚。

銷售型辦公樓

自用買家購買需求持續推升市場成交量。2016年第一季度,上海銷售型優質辦公樓項目成交量達到69,129平方米,同比增長5.4%。買家主要為國內私營企業,並以自用為主。虹橋交通樞紐及黃浦江沿江區域繼續受到買家持續關注。例如,國內電子商務公司唯品會在位於虹橋交通樞紐區域的中駿廣場購買約18,000平方米辦公面積。穩定的購買需求推動成交價格本季度環比穩步上漲0.8%。

產業園區

漕河涇與臨空市場本季度預租表現強勁。受到現有租戶強勁擴租與升級需求利好,位於漕河涇新興技術開發區與臨空經濟園內未來兩年新竣工項目已經確認簽約數個主要租戶並取得較高的預租率。以漕河涇科技綠洲3期B標-1、2號樓 (40,000平方米)為例,該專案計畫於2017年竣工並已與某主力租戶簽訂意向。與此同時,多個租賃成交也結束談判,延續租戶園區內擴租的特點。例如:延鋒偉世通汽車飾件系統公司已確認在漕河涇科匯大廈(計畫2016年第三季度竣工)內擴租16,000平方米辦公面積。此外,隨著城市化進程深入及前灘商務區等新興商務區的興建,浦江及康橋園區的交通可及性及市場認知度獲得很大提高,並促進這兩個園區內項目當季取得較快的租賃速度。強勁的租賃需求繼續支撐租金上漲,但由於2016年全年市場新增供應繼續保持高位,預計全年租金增長適度溫和。

住宅

國家政策持續寬鬆致使市場火熱。 在全國購房政策進一步放寬的支持下, 2016年第一季度上海市場情緒進一步高漲。本季度上海一手住宅成交量高達440萬平方米,為十年來同期最高水準。高端住宅市場同樣表現出色,本季度成交住宅872套,同比大增173%。本季度僅有位於黃浦區的海珀黃浦項目推出住宅216套。新增供應緊缺加之銷售勢頭迅猛使得本季度高端住宅庫存量繼續下降。截至本季度末,高端住宅庫存去化週期下降到僅8.4個月,遠低於2014年第三季度最高峰時期30個月的去化週期。

開發商定價權增強致使價格飆升。仲量聯行上海住宅部總監周靜表示:"由於市場需求旺盛,上海的開發商在今年前三個月裡大幅上調銷售價格。"本季度高端住宅市場一手均價環比大漲10.5%至人民幣99,231每平方米。由於一手住宅市場的新增供應有限,二手住宅市場也同樣火熱。本季度二手高端住宅市場均價環比飆升14%。

儘管空置率上升,但服務式公寓租金有所上升。  由於部分外籍員工在去年年底離開上海,而他們的繼任者還在陸續抵達中,因此本季度租賃需求較上季度有所減弱。本季度無新項目入市,也無現存專案退出,因此服務式公寓市場的總存量保持不變。隨著總存量的穩定以及需求的小幅下滑,本季度服務式公寓市場空置率上漲了0.9個百分點至12.0%。租金方面,大部分業主預見到成本將因稅制改革("營改增")而增加,因此一些位置優越的熱門專案在本季開始提高租金,而市場上其他項目租金價格則維持穩定。平均而言,本季度服務式公寓的租金環比微漲1.0%。

房價飆升引發調控政策收緊。 為了抑制房價增長過快並給過熱的住宅市場降溫,3月25日上海政府收緊了二套房政策並提高了非上海本地居民的購房門檻。我們預計在新政的影響下,年內上海住宅市場成交量將大幅下降,而房價漲幅也將得到控制。

零售物業

快時尚品牌及潮流服裝品牌擴張迅速;奢侈品零售商關閉了表現欠佳的店鋪。本季內,頂級奢侈品零售商通過在核心零售商圈關閉表現欠佳的店面以優化品牌的整體表現。為了應對銷售增長的停滯,路易威登和登喜路分別於力寶廣場和恒隆廣場關閉了一家品牌旗艦店。仲量聯行上海零售部租賃總監麗蓓嘉(Rebecca Tibbott)表示:"即使高端奢侈品銷售增長趨緩,輕奢品牌將繼續擴張。"例如,Michael Kors和Kate Spade計畫將在大悅城開店,而Furla將于國金中心和中信泰富廣場開店。在大眾市場,快時尚品牌保持了擴張步伐。本季內,無印良品、蓋璞、優衣庫和他們集團旗下的子品牌入駐了市內新開業的購物中心。與此同時,潮流服飾品牌包括Moussy,Sly和IT集團旗下品牌(Izzue、Aape和Chocoolate)積極擴張。

一個核心商圈項目和四個非核心商圈項目於一季度開業。在新天地商圈,總建築面積為27,000平方米的湖濱道二期開業,主要為周邊居民及工作人群提供更豐富的休閒及餐飲選擇。同期內,非核心商圈的大悅城二期、紫荊廣場、合生匯、協信星光廣場相繼開業,總建築面積達403,300平方米。由於新開業的項目均位於相對成熟的零售商圈內,這些商場實現了較為理想的開業率。本季內,由於個別核心商圈的項目進入租戶調整期,核心商圈空置率小幅上升至8.5%;由於新入市的項目空置率普遍高於市場整體空置率,非核心商圈的空置率小幅上升至8.9%。 

未來供應量較大,租金緩步上升。在核心商圈,購物中心首層租金環比增長0.3%,達到每平方米每天52.7元。非核心商圈租金環比增長2.0%,達到每平方米每天21.1元。核心區域和非核心區域的未來供應較大。由於個別商圈有多個專案預計于未來的幾年內集中入市,這些商圈的租金增長將有所放緩。

物流

非保稅市場季度淨吸納量達到自2007年以來最高水準。非保稅市場淨吸納量在2016年第一季度達到172,000平方米,其中超過一半吸納量來自新增供應。協力廠商物流、電商和製造業公司保持活躍,主要在上海西部地區租賃面積。仲量聯行中國工業部總監司徒藝表示:"此外,對整車倉儲需求的不斷提升將惠及位於上海海港附近的市場。"從本季度新竣工的兩個項目的表現可以看出,上海西區市場租賃情況好于東區:本季度嘉民位於青浦地區的新竣工專案幾乎滿租,而同一開發商位於浦東機場附近的專案租賃進展比較緩慢。

兩座非保稅專案竣工。本季度有兩個新增供應,總計207,600平方米進入市場:嘉民青浦專案(110,000平方米)和嘉民浦東機場三期項目(97,600平方米)。此外,位於寶山的一個非保稅項目和位於外高橋的一個保稅項目被推遲到下個季度。由於新增供應租賃情況表現不一,本季度非保稅市場空置率本季度上升0.3個百分點至9.5%。上海非保稅市場空置面積仍主要集中在東部的臨港及機場附近。同時,有限供應和穩定需求使保稅市場空置率微降至6.9%。

強勁需求帶動租金增長提速。由於本季度兩個新增供應以高於市場水準的價格入市,市場平均租金增長加快。然而受制於周邊城市競爭以及現有業主對未來大量新增供應的顧慮,租金同質比增長較為有限。

投資

投資者對於辦公樓物業的需求持續強勁,特別是來自內資買家的需求。雖然2016年第一季度辦公樓成交量有限,購買上海辦公樓資產的需求仍然強勁。仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律表示:"特別是國內的資本,受益於監管政策的放鬆以及融資管道的增多,正在尋找穩定的辦公樓資產。"除中央商務區內的物業以外,這類買家同樣也在關注投資非中央商務區和產業園區內租金穩定的高品質資產的機會。例如,本季度ARA資產管理有限公司將位於浦西非中央商務區內的北岸長風大廈出售予保德信金融集團。

零售市場預計將會出現更多的資產包交易。在零售市場,國內外機構的投資者對於資產包交易的興趣都將大於對單個物業投資的興趣。因此我們預計零售市場會有更多資產包交易發生,正如去年億萬豪劍橋公司投資崇邦位於上海及其他城市的數個"Life Hub"品牌購物中心的交易。

投資者對物流市場持續表現出興趣。2016年初,企業層面的投資繼續佔據物流市場投資活動的主要部分,而整棟物業的資產交易相對有限。現有開發商之間的企業並購將日益增多,同時一些中國物流開發商們為了更好地利用市場對物流倉儲空間的強烈需求,正在籌畫上市。

– 完–