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新聞

香港及澳門

香港地產市場倚重內地需求推動

中央政府利好政策成未來寫字樓、商舖、工業及住宅市場保持增長的關鍵


​香港及澳門2016127 – 國際物業顧問行仲量聯行今天發表最新研究報告《過去、現在、未來:中國在香港樓市增長所擔任的角色》指出,中國內地對香港四個主要物業市場的影響力持續上升。內地企業對香港寫字樓需求不斷增加;內地旅客持續減少削弱本港零售銷售增長;跨境貿易仍是本港貨倉業的關鍵要素;內地資金在香港住宅市場所擔任的角色已逐漸由買家轉為發展商。

寫字樓市場

中央政府推出多項新的利好政策,包括發展跨境人民幣市場、內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排(CEPA)進一步擴展,以及股票市場互通計劃,已帶動香港寫字樓市場的新需求。2015年內地企業在香港寫字樓租賃市場最為活躍,佔全年中環新簽訂租約租用面積的36%,其比重於過去5年增加一倍。目前,中資企業佔中環甲級寫字樓出租面積約21%。

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「隨著中國經濟增長放緩及金融市場波動加劇,令市場關注來自內地的寫字樓需求能否維持。然而,展望未來,本行仍相信內地企業會繼續在香港寫字樓市場的短、長期發展產生關鍵作用。中央政府政策對寫字樓市場的增長尤其重要,並有助吸引更多外資在港開設業務。我們估計在2021年前中環甲級寫字樓市場將有最多28%或700萬平方呎的樓面由內地企業租用。」

商舖市場

內地訪港旅客人次於2006至2015年間增加三倍,佔去年全體來港旅客超過四分之三,令零售市場於期內極為興旺。最新數據顯示,內地旅客去年在港消費約1,780億港元,佔消費總額約三分之一,每人每次來港的平均消費約3,900港元。儘管內地旅客增長自2014年高峰期後放緩,然而,部分引致零售消費額下跌的成因其實可透過政策改變而扭轉。

馬安平補充:「若放鬆『一簽多行』的限制,以及落實2012年提倡的擴展『個人遊』計劃,估計可以為香港零售業帶來額外210億港元的銷售額。不過,旅客的類型將改變,傾向購買一般貨品而非奢侈品。」

工業市場

自內地經濟增長放緩,本港物流業市場已見疲態。2015年為香港與內地貿易自金融風暴以來首次錄得回落,於首11個月按年下跌1%。鑑於出口佔本港整體貨倉需求的70%,因此,經濟放緩已引致對貨倉的新需求減少。

不過,由於珠江三角洲一帶的工業邁向高增值發展,香港物流業和貨倉正好能提供高質素的服務及保安,令靠本港物流業運送貨品的廠商趨增。另一利好因素為新基建落成,將令珠江三角洲西岸地區納入香港方圓三小時車程內可達的範圍,方便持許可證的貨車由珠江三角洲西岸地區往來香港國際機場及葵涌貨櫃碼頭。我們相信香港與珠三角地區的貿易將佔本港與內地貿易總額一個顯著的份額。

馬安平表示:「根據香港國際機場2030規劃大綱預計,由機場處理的貨物每年將平均增加4.2%,增長主要是受貨品進出內地所帶動。本行估計,這將為貨倉帶來每年300,000平方呎的額外需求。『一帶一路』 的發展方向也將鞏固香港作為主要物流及貿易樞紐的地位,貨倉需求將會增加。」

住宅市場

政府於2012年引入買家印花稅後,內地買家購買個別一手住宅項目的比例已由以往錄得的最高40%下跌至去年的10%。目前,市場的焦點已轉而為日趨活躍的內地發展商。政府於2015年推出招標的住宅地皮中,超過一半接獲內地發展商競投,並投得當中約25%的地皮,打破長期被本地發展商佔據的局面。

內地發展商更為市場訂立新指標。在2013至2015年間,內地發展商競投地皮的出價在100次中有73次超過市場預期,較本港發展商僅59次為多。

馬安平指出:「我們預期內地發展商將繼續在本港擴張,本港樓市仍會繼續由傳統發展商主導,但競投住宅地皮時將面對更多對手、更大競爭。據仲量聯行的數據預測,在2016至2019年的私人住宅新供應中,佔有最多8%會是由內地發展商興建,大部份位於新界(56%)及九龍(35%);在此期間,估計約有119,000個新增家庭成立,當中約十分之一購買一手私人物業的新家庭會居於由內地發展商興建的住宅。內地發展商在港的業務會否擴展至有力影響市場發展方向仍有待觀察,以及視乎他們首批推出市場銷售的單位銷情。」

– 完 –


圖片說明:(左至右仲量聯行商業部董事于樂、商舖部主管陳耀峯、研究部主管馬安平、資本市場部區域董事莫凱傑。

 

 

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