Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

澳門

仲量聯行深圳第二季樓市回顧

金融業擴張需求增    甲級商廈出租率升


香港2015728 - 仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示:「2015年第二季度,金融行業對深圳辦公樓需求上升,在租賃成交中的金融行業有相當一部分為證券、基金、投資類企業,擴租需求尤為顯著。新增辦公樓需求持續支持租賃市場。在本季度,深圳各區甲級辦公樓入駐率均出現上升趨勢,而現處於高速發展並且具有租金優勢的南山區表現更為活躍。」零售物業市場方面,租賃需求繼續由餐飲和快時尚品牌零售商主導。快時尚(Fast Fashion)品牌在核心商圈拓展的同時,不斷在新興商圈優質零售物業中挖掘新的機會。倉儲物業市場方面,在電商快速發展的情況下,電商對非保稅倉庫的需求持續增加,物流等支援電商行業對非保稅倉庫的租賃需求也持續旺盛。

甲級辦公樓

金融行業需求活躍,擴租需求明顯。2015年第二季度,租賃需求持續活躍。在第二季度,金融行業需求保持活躍,在租賃成交中的金融行業有相當一部分為證券、基金、投資類企業,其擴租需求尤為顯著。同時,專業服務業、電子類、保險行業大面積成交也增加。此外,截至2015年6月底,入駐前海的企業已超過3.5萬家,較年初的2萬家增長逾42%,新增辦公樓需求持續支持租賃市場。

全市各區空置率普遍下降,推動租金升幅穩定上揚。本季度,甲級辦公樓並無新增供應,總存量維持在333萬平方米。預計在2015年下半年,新增供應達62萬平方米。在本季度,深圳各區甲級辦公樓入駐率均出現上升趨勢,而現處於高速發展並且具有租金優勢的南山區表現更為活躍,其中上季度竣工的SCC中洲控股中心表現突出,空置率大幅下降。在沒有新增供應情況下,整體甲級辦公樓市場需求仍獲得支持,淨吸納量達7.2萬平方米,使全市整體甲級辦公樓空置率由上季度的6.7%回落至本季度的4.6%。

南山區租金漲幅呈雙位數增長,增長率首次超越福田區。目前,福田區平均租金水平最高,超過部分非金融類租戶的承受能力。相對於福田區,擁有前海利好政策、蛇口自貿區等因素的南山甲級辦公樓平均租金競爭力較強,致使該區的吸引力日漸提高。本季度,南山區租金升幅首次達到雙位數,環比上升約10%,增長率首次超越福田區。福田區租金升幅受壓,特別是竣工年份較早、散售型物業的租金稍為下滑。因此,第二季度福田區租金環比上升僅1.7%。受此影響,全市甲級辦公樓增速放緩,環比上漲2.2%至每月每平方米人民幣262元。

2015年第二季度,一手甲級辦公樓市場成交量上漲明顯。其中,超過三成的成交來自卓越前海壹號項目。二手市場方面,本季度成交量亦有所上升,但在一手投資市場供應預期充足的情況下,主要商務辦公區的二手物業業主叫價相對穩定,使得本季度全市整體甲級辦公樓二手資本值環比上升2.9%。

市場展望:展望未來,夏春毅表示,金融行情波動預計影響部分中小型金融業的租賃需求,短期內辦公樓需求的不穩定性增加。但是,在前海利好政策、後海總部基地及租金優勢等因素的帶動下,南山區預計將吸引更多企業進駐。再加上未來供應中有相當一部分為企業自用比例較高的總部大樓,預期將推動甲級辦公樓淨吸納量的上升。另外,由於有近20萬平方米面積的辦公樓推遲至下年竣工,預計今年年末全市空置率將保持在6-8%的健康水平。

租金方面,預期福田中心區較為優質的甲級辦公樓仍能夠維持競爭力,但總體來說租金增幅將從過去兩年的強勁增長調整為保持適度增長的態勢。夏春毅預期福田區較高的租金促使部分租戶逐漸往福田外延區或南山區遷移,並帶動該等區域的辦公樓需求,隨著福田區供應上升,區內空置壓力逐步在明年開始出現。預期全市甲級辦公樓租金全年漲幅仍維持雙位數字,但增幅將收窄在9-11%之間。投資市場方面,預期寬鬆的貨幣市場將吸引越來越多投資者投資辦公樓物業,加上中小型企業自用需求旺盛,投資者仍然看好資本值長遠增值前景,資本值升幅獲得支持。夏春毅預期整體甲級辦公樓全年的資本值漲幅達9-11%。

零售物業

餐飲類租戶繼續主導市場。本季度整體需求穩定,租賃需求繼續由餐飲和快時尚品牌零售商主導。奢侈品牌和高端服飾類零售商仍對擴張零售網絡維持謹慎的態度,選址方面仍偏好核心商圈。快時尚品牌則在核心商圈拓展的同時,不斷在新興商圈優質零售物業中挖掘新機會。對於餐飲類品牌,中端定位的餐廳仍最受業主歡迎,無論是在核心商圈或是新興商圈。本季度在福田及南山主要商圈的購物中心均有較大面積的餐飲租戶調整,商場內的餐飲佔比有上升趨勢。

核心商圈內的購物中心空置率總體表現穩定。但在新興商圈的少部分項目因招商策略調整、商圈未成熟等問題出現少量空置,導致全市優質零售物業空置率從上季度的3.4%微升至3.6%。

本季度無新增供應,全市優質零售物業總存量維持在294萬平方米(建築面積)。預計下半年將有近32萬平方米(建築面積)的新增供應,其中近一半將會在新興商圈,即寶安中心區及龍華新區。另外,即將開業的新項目總體預租情況與上一季度相比稍有提升。

租金及空置率均表現平穩,核心成熟商圈租金微漲。延續前幾個季度的趨勢,零售商的擴張首選仍在核心商圈。受零售商的青睞,部分位於成熟區域的優質零售項目仍保持小幅度的租金上漲。雖然非核心商圈新開業的商場空置率逐步下降,但是由於體驗類租戶的承租能力有限,整體租金水平無明顯變化。因此,本季度全市整體優質零售物業首層平均租金持續平穩,較上季度微升0.8%至每月每平方米943元(實用面積)。

無大宗成交,投資者繼續保持觀望態度。本季度無大宗投資成交。受整體優質零售物業租金增速緩慢以及在建的潛在可投資項目數量增多的影響,投資者的議價能力將增強並繼續保持觀望態度。

市場展望:展望未來,仲量聯行零售地產部高級經理吳靜敏表示,預計下半年新增供應量預期約32萬平方米,這些優質零售物業主要集中在福田外延區域及寶安區。鑒於2015年上半年全市現有優質零售物業整體空置率表現穩定,加上部分新項目的預租情況良好,預計全市空置率不會大幅波動。展望下半年內全市優質物業平均空置率將上升至5-7%。

租金方面,由於新興商圈將有大量新增供應,整體租金升幅壓力將增加。預計零售商擴張態度仍然謹慎並偏好核心商圈,核心商圈的購物中心將持續穩定發展,並支持全市優質零售物業首層平均租金在下半年維持在同比增長2-4%。

工業物業

電商及物流等支援電商行業需求持續旺盛,全市非保稅倉庫空置率保持低位。在電商快速發展的情況下,電商對非保稅倉庫的需求持續增加,尤其是對大面積倉庫的需求。與此同時,物流等支援電商行業對非保稅倉庫的租賃需求也持續旺盛。

本季度無新竣工的非保稅倉庫,但有個別保稅倉更改成非保稅倉,本季度龍崗、鹽田、寶安等分區市場均出現較為明顯的空置率下降,帶動全市淨吸納量達25,000平方米,全市空置率維持在2.9%的低水平。受惠於活躍需求,全市非保稅倉庫租金增長持續,本季度升至每月每平方米人民幣37.4元。

出口旺季開始,保稅倉需求增加。隨著進入傳統出口旺季,出口貿易公司對保稅倉的需求增加,鹽田地區的保稅倉庫入駐率普遍提升。同時,隨著前海蛇口自貿區跨境電商高速發展,前海地區的保稅倉需求獲得持續支持。本季度無新增供應的情況下,全市淨吸納量進一步提高至51,700平方米(建築面積),空置率下降至8.8%,並促使保稅倉庫租金穩健上升至每月每平方米人民幣39.6元。

市場展望:保稅倉庫市場方面,年內預計僅有一保稅倉庫W6南油項目竣工,該項目位於前海灣片區,面積約12.2萬平方米。仲量聯行工業地產部副董事古振鵬預期,前海蛇口自貿區的高速發展將協助該區域需求增長,特別是跨境電商及物流配送行業。因此,古振鵬預計全市空置率將維持在9-11%。另一方面,自6月1日起中國降低服裝、鞋靴、護膚品等日用消費品的進出口關稅,平均降幅超過原稅率的50%。同時,2015年6月20日由國務院辦公廳印發的《關於促進跨境電子商務健康快速發展的指導意見》,旨在促進跨境電商行業的進一步穩定發展,推出包括優化海關監管,規範進出口稅收和提供財政金融支持在內的五項措施。古振鵬預期深圳保稅倉的租賃需求將持續上升,業主叫價能力將獲得提升,全市保稅倉庫租金年末同比增長9-11%。

非保稅倉庫市場方面,今年下半年將無新增供應。預計電商及物流等支援行業對非保稅倉庫的租賃需求依然旺盛。由於目前空置率已在歷史低位,加上未來供應量不多,預測今年年末非保稅倉庫空置率將降至1-3%。由於市場表現活躍,加上供應短缺,業主對租金升幅保持樂觀,預計年末同比增幅高達9-11%。

 備註:文中所述租金及售價,辦公樓及工業物業均基於建築面積,而零售物業則基於實用面積。

– 完 –