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澳門

仲量聯行調高寫字樓租金升幅預測

中環寫字樓租金可望升15%


澳門201577 - 香港甲級寫字樓市況今年上半年錄得顯著反彈,走勢較其他物業優勝,主要是受惠於銀行、金融機構及內地企業對寫字樓的租用需求增加。由於市況較預期理想,香港仲量聯行今天發表的2015年上半年樓市回顧報告中,將中環甲級寫字樓的租金預測由原本僅上升0-5%,上調至全年上升10-15%

新盤銷情受惠於市場積聚的購買力及發展商具競爭力的銷售策略,成交量於上半年持續活躍。貨倉租金於上半年持續上升,但下半年預計香港的對外貿易將面臨困難,導致租金升幅放緩。商舖租賃市場因本港旅客升幅放緩及內地遊客消費模式改變而回軟。

商舖市場

2015年1月至5月,訪港旅客人數僅錄得3.9%的同比增長,遠低於去年錄得的12%增幅。內地訪港旅客數目的按年同比升幅放緩至5.9%,亦遠低於去年錄得的16%增幅。由4月中旬起,申請多次入境許可證的深圳居民每周僅能訪港一次,預計內地訪港旅客數目會繼續放緩,令本地零售消費市場進一步受壓。

受入境旅客人數減少影響,2015年首5個月,整體零售銷售額按年下跌1.8%,較過去10年的11%年均升幅低。零售銷售下跌,主要由於內地政府實施反貪政策後,旅客在珠寶及鐘錶等高檔消費品的消費持續減少。旅客已改變購物模式,從奢侈品轉移到大眾商品。港元相對外幣(如日元)升值,亦變相令全球其他購物中心更具吸引力。

零售消費市道持續疲弱對街舖造成較大影響,街舖租金於去年下半年下跌0.6%後,於今年上半年再下跌6.7%。一線購物街如羅素街及皇后大道中的租金跌幅最明顯,主要是高消費品零售商削減店舖數量所致。

核心購物區二線街舖因空置率較高,面對較大的租金壓力,業主較願意下調租金叫價。相反,主要購物中心的商鋪需求持續, 租金仍見上升0.7%。

仲量聯行香港商舖部主管郭富禮(Tom Gaffney)表示:「我們預計內地的反貪政策及內地旅客類型和購物模式改變,加上『一周一行』的政策,將對下半年的零售銷售持續構成壓力,因此街舖租金將於短期繼續下調。不過,本港零售市場發展成熟,將繼續吸引國際零售品牌在港擴張。隨著租金下調,我們預計本港部分一線購物街的租戶組合會逐漸改變。越來越多的本地品牌、快速時尚服飾(Fast Fashion)及生活品味零售商將趁珠寶及鐘錶業收縮商舖數目的機會在黃金購物地段開設門店。我們希望此轉變可為香港零售市場帶來更佳的前景。」

他又預期,今年街舖租金將下跌15至20%;但由於零售商仍然傾向租用商場舖位,主要購物中心的租金將上升不多於3%。」

 

香港主要商鋪指標——變動百分比%

行業

資本值

(2015年上半年)

租值

(2015年上半年)

2015年租金預測
街舖▼5.5%▼6.7%▼15-20%
主要購物中心▲0.7%▲0.7%▲0-3%

 

住宅市場

 住宅市場上半年買賣交投量按年上升20.4%,平均每月為5,377宗,與2014年全年平均水平相若。儘管香港金融管理局於2月將700萬港元以下物業的最高按揭成數70%下調至60%新盤市場仍然受惠於用家的積壓需求,使一手市場交投量於今年首五個月按年增加28.9%。大部分推售的新盤均錄得理想銷情,並且接近售罄。金管局收緊按揭後,二手市場交投量於今年四至五月按年下跌22.3%

新盤市場方面,發展商繼續提供折扣及其他優惠吸引買家,而且定價普遍貼近同區二手市場呎價。年初至今發展商共推售約6,500個單位,預期下半年一手市場供應將有約12,000個單位。

豪宅市場方面,按初步買賣成交统计顯示,今年上半年共錄得54宗逾1億港元的住宅成交,較去年同期錄得的39宗增加38%;此類物業的成交總額更是各類豪宅物業之冠。就市值一億元以上的豪宅買賣,平均每宗買賣的成交金額從2014年下半年的2.77億港元,增至今年上半年的2.96億港元。由於發展商推出優惠,超級豪宅在一手銷售市場交投量逐步增加。

 

受積壓需求釋放及新盤銷售強勁支持,上半年中小型住宅樓價上升6.5%,按年升幅達13.6%。豪宅市場於第二季錄得多宗創新高呎價的成交,推動豪宅樓價上升;上半年豪宅價格上升2.5%,按年上漲6.4%。

住宅租賃市場方面,豪宅的租金於上半年上升3%,第二季的升幅達1.6%,為三年來最大季度升幅,主要受惠於港島的租賃交投回升及市場對寫字樓需求的增長。

仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平表示:「市場的積壓需求將繼續支持住宅交投,尤其是在中小型住宅市場。由於本港每年私人住宅的落成量將從今年的13,000個,增加至未來兩年每年約20,000個,發展商需要為新盤繼續提供折扣及具競爭力的定價,以應對越趨激烈的市場競爭。利率上調的潛在影響將取決於其幅度,但我們預計豪宅樓價將於今年上升約5%,而中小型住宅的樓價升幅將接近10%。」

香港主要住宅指標 — 變動百分率%

物業類別

樓價

(2015年上半年)

租值

(2015年上半年)

2015年樓價預測2015年租金預測
豪華住宅+2.5%+3.0%+0-5%+5-10%
中小型住宅+6.5%NIL+5-10%NIL

 

寫字樓市場

 

今年上半年寫字樓市場的吸納量達210萬平方呎(實用面積) 。扣除新落成寫字樓預告吸納的面積,上半年寫字樓市場的吸納量亦達997,600平方呎, 高於2014全年724,000平方呎的吸納量。

 

中環甲級寫字樓市場上半年的吸納量達約483,000平方呎,銀行與金融行業的擴張與搬遷需求是吸納量上升的主要原因。中環寫字樓吸納量不少是來自中環花旗銀行廣場,該廈錄得多宗大手租賃成交,令空置率從2014年底的19.8%下降至今年6月底的2.8%。

 

寫字樓市場的復甦亦受惠於滬港通試點計劃,以及政府拓寬中港跨境投資渠道的政策。

內地金融服務及證券商積極在港物色寫字樓,在租賃市場中最為活躍,上半年中環寫字樓約40%的吸納量由中資企業租用。 保險公司及較小規模的外資銀行仍持續在香港擴張業務。

 

除九龍東外,所有商業區的空置率在上半年均下降。由於2015年九龍東可供預售的新寫字樓陸續落成, 區內的空置率因而略為上升。中環的空置率於6月底下降至1.7%,為2008年底全球金融危機爆發以來的最低水平。整體市場的空置率於6月底下降至3.5%。

 

空置率下降導致業主上調租金,各大寫字樓市場的租金在上半年均錄得正增長。其中,中環的甲級寫字樓在空置率下降帶動下租金上漲7.0%,為各商業區中居首。6月底,中環的平均寫字樓租金為每平方呎96.7港元(實用面積)。

 

仲量聯行商業部區域董事嚴威程表示:「上半年甲級寫字樓市場的表現較預期理想。儘管今年的經濟前景較平穩,但租賃活動將有望保持正增長。空置率低企下,我們決定將2015年中環甲級寫字樓租金的增長預測由之前的0-5%上調至10-15%。九龍東寫字樓市場方面,儘管租金在上半年略有增加, 但隨著更多工廈翻新項目的完成,以及未來12個月將有大量因租約屆滿而要尋求租客的樓面重投市場,區內寫字樓租金將面臨下跌壓力。」

 

香港主要寫字樓指標 — 變動百分率%

物業類別

資本值

(2015年上半年)

租值

(2015年上半年)

2015年租金預測
中區+1.8%+7.0%+10-15%
灣仔 / 銅鑼灣+1.1%+2.3%+0-5%
香港東+1.1%+1.2%+0-5%
尖沙咀+1.5%+4.3%+5-10%
九龍東+2.6%+1.6%-0-5%
整體+1.7%+4.7%+5-10%

 

工廈市場

由於內地經濟增長放緩,香港上半年對外貿易表現轉弱。今年首五個月出口總額按年只增長0.7%,而進口下跌0.8%。同期,香港國際機場的空運量按年增長1.5%,港口的集裝箱吞吐量則較去年同期大幅下跌9.4%。

由於對外貿易及本地零售下跌,加上貨倉租金仍高於歷史新高,租客對物業租賃持審慎態度,上半年租賃活動顯著放緩。第三方物流營運商(3PL)於租賃市場最為活躍,約76%的租賃交易與第三方物流有關,然而,由於利潤率正在收窄,有關行業對物業租賃持審慎態度。租戶對成本效益較高的貨梯直達貨倉較有興趣。

由於威信物流租下了九龍灣的九龍貨倉全幢,令整體貨倉空置率由年初的4.2%,進一步下降至今年6月底的2.2%。空置率維持低水平,繼續支持上半年貨倉、工貿大廈與分層工廠大廈租金於上半年分別上升4.7%、3.2%及4.6%,但租金增長率較2014年下半年有所放緩。貨倉市場方面,因第三方物流營運商難以將租金成本上漲壓力轉嫁客戶,租金升幅將受制。由於活化工廈項目將陸續完成,市場的的競爭會日益激烈,工貿大廈與分層工廠大廈的租金升幅將有所放緩。

香港仲量聯行工業部主管劉毅強表示,「環球貿易疲弱及內地經濟增長放緩,預計2015年香港的對外貿易將面臨困難,預計下半年貨倉租金升幅將減慢,全年升幅介乎5%至10%之間。鑒於非核心地段的寫字樓租金可能於下半年下跌,分層工廠大廈與工貿大廈的租金升幅將比貨倉為低。」

香港貨倉指標——變動百分率%

行業

資本值

(2015年上半年)

租值

(2015年上半年)

2015年租金預測
貨倉▲7.4%▲4.7%▲5–10%

 

投資市場

2015年上半年,物業投資市場依然較疲弱,主要由於物業價格屢創新高以及物業回報率低企所致。上半年主要商業投資物業類別的總投資金額達191億港元,較2014年上半年的286億港元減少33%。

寫字樓投資市場錄得多宗破紀錄成交。其中位於中環皇后大道中9號的全層樓面以4.8億港元或每平方呎建築面積34,861港元的價格成交,刷新香港寫字樓呎價紀錄。隨著上半年中環租賃市場復甦,展望下半年將會吸引投資者重回寫字樓投資市場。

商舖方面,位於非核心與新興購物區域,並且具有增值潛力的物業仍為市場焦點。可是,面臨不明朗的零售環境以及商舖租金下滑的境況,投資者對商舖物業投資意欲趨向疲弱,導致街舖價格的調整幅度繼續擴大。其中,投資金額超過1億港元的商舖物業成交量較去年同期下降40%,總投資金額同比下跌41%至61億港元。

在用家自置物業的需求及細價工廈物業交投帶動下,工廈價格升幅依然高於其他投資物業。

曾煥平表示:「下半年投資物業市場,大型寫字樓或工廈將由用家主導,作長綫投資用途。由於政府的活化工廈計劃將屆滿,相信投資者對工廈物業的需求將更殷切。本行預計今年貨倉價格將增長10-15%,甲級寫字樓價格增長0-5%,而街舖價格受零售環境轉差影響則將下跌15-20%。」

– 完 –