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澳門

廣州甲級寫字樓租賃需求上升


​澳門2015713 - 仲量聯行發表《2015年第二季廣州房地產市場回顧》,仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪(Jex Ng, Managing Director at JLL in South China)表示:「2015年第二季度,廣州辦公樓租賃需求呈上升態勢。現有寫字樓的空置率繼續降低,而預租項目的預租率則進一步提高。」零售物業市場整體租賃需求回升,中國內地休閒餐飲品牌及國際大眾品牌擴張較為顯著。本季度非保稅倉儲新增擴充需求比較平穩,全市主要淨吸納量集中在新竣工項目,主要需求來自電商行業及部分協力廠商物流。廣州高端住宅方面,貨幣政策的寬鬆激發了市場上潛在的住宅改善需求,支撐本季度高端二手住宅市場上問詢量和成交量的回暖。

甲級辦公樓

金融業、專業服務業和互聯網產業需求較為活躍。2015年第二季度,甲級辦公樓租賃需求呈上升態勢,主要體現在租賃面積超過1,500平方米的成交有明顯增加。從行業來看,除了金融業的租賃需求繼續保持旺盛,專業服務業、電子商務和與金融行業相關的互聯網行業本季度也呈現活躍態勢。本季度活躍成交主要來自國內企業,而跨國企業出於財務表現的考慮,更傾向于採用成本節約型的戰略。

全市整體空置率的下降導致預租賃大幅上升。當前,現有項目的空置率繼續降低,市場上可租面積成交速度開始加快,促使那些尋求較大租賃面積的租戶轉向未來項目。在活躍的租賃需求帶動下,本季度全市整體空置率從上個季度的8.4%下降到7.8%,帶動全市23,500平方米的淨吸納量。而預租項目的預租率則進一步提高,例如廣州周大福金融中心在本季度預租率已達50%。

可出租面積下降和成交活躍維持租金平穩。2015年第二季度,沒有新增項目落成,使得全市甲級辦公樓存量維持在390萬平方米。下半年預期將有47萬平方米的甲級辦公樓落成。本季度,更多本地公司搬遷或擴張至更優質的辦公樓,在這種活躍的租賃成交支持下,平均淨有效租金在穩定的基礎上維持小幅上漲,環比微升0.5%,至每月每平方米158元人民幣。

而在3月份降低基準利率20個基點後,中國人民銀行繼續在5月和6月分別降低25個基點,使得市場流動性進一步改善,增加了市場信心。然而當前,廣州甲級辦公樓一手市場可售面積有限,再加上租金長期保持穩定,吸引部分潛在的自用買家轉移至租賃市場。這使得資本值僅有小幅變化,環比輕微上升0.5%。

市場展望:展望未來,仲量聯行華南區研究部總監曾麗(Silvia Zeng, Head of Research at JLL in South China)預計,金融、資訊技術產業和專業服務行業將繼續主導廣州甲級辦公樓需求。當前促進金融改革和服務業發展將仍然是中國經濟增長點主旋律,因此,曾麗預計相比於上半年,來自這些產業的擴張需求將呈現活躍的態勢。

今年下半年,廣州地區即將竣工的專案面積達47萬平方米。這些項目當前具有良好的預租率,再考慮到當前逐步上升的市場景氣,曾麗預測2015年淨吸納量將達到35萬-40萬平方米,這也使得全市空置率在年末將維持在10%左右的水準。

租金方面,隨著預租率的提高,未來項目將進一步降低免租期等優惠條件。因此,曾麗預計供應壓力的降低將使得租金維持在一個穩定上升的水準,2015年全年租金增長高於預期,約達3-4%左右,2016年增幅將加快。考慮到可售項目的相對稀缺,再加上穩定的投資和自用需求,預計甲級辦公樓市場資本值將在未來12個月維持2-3%的增幅。

零售物業

租賃市場回暖,整體空置率繼續下降。廣州市統計局公佈的資料顯示,2015年1至5月,社會消費品零售總額同比增速為10.7%,與去年同期11.0%的增幅基本持平。全市整體租賃需求回升,淨吸納量達第一季度的3倍,主要仍由餐飲和快時尚租戶推動。其中,國內休閒餐飲品牌及國際大眾品牌擴張較為顯著。本季度,無印良品進駐太陽新天地,迪卡儂進駐西城都薈,Juicy Couture開設廣州第二家分店,選址太古匯。

本季度無新增優質零售物業供應,全市優質零售物業整體空置率環比下降0.7個百分點至2.3%。2015年新增供應集中在下半年,較有經驗的優質零售物業開發商如新鴻基地產、凱德商用和萬達集團的專案將相繼入市,預租情況良好。截至2015年第二季度,全市優質零售物業總存量約為217萬平方米(建築面積)。

新興商圈租金開始上升。本季度市場整體租金仍保持平穩,優質項目和空置率上升的專案租金走勢分化繼續加強。新興商圈零售業氣氛逐漸成熟,在商圈內優質專案的推動下,租金開始小幅上漲,而部分零售商業氛圍有所回落的傳統商圈,商場業主則軟化了租金立場。本季度全市優質零售物業整體平均租金環比上漲0.5%,達人民幣363.9元每平方米每月。

可售項目數仍在增長,資本值基本穩定。本季度無大宗成交。投資市場上可售項目仍在增加,但由於多數開發商並不急售,要價保持穩定。投資者仍持謹慎態度,希望借助有利談判能力獲得更高回報。本季度全市優質零售物業資本值及市場回報率與上季度基本持平。

市場展望:展望未來,仲量聯行華南區零售地產部高級經理吳靜敏表示,預期未來12個月租賃市場整體將有所回暖。因零售商擴張態度仍然謹慎,偏好核心商圈,或由有經驗開發商運營的新興商圈專案,未來大量新增供應滿足這些條件,預期能創造更多租賃機會,推動這部分需求的實現。此外,中端體驗性消費及兒童相關消費的增長將提升餐飲、教育及文化產品、休閒健身及美容護理等租戶擴張信心和需求。

但是,考慮到長期推動租賃需求的餐飲、快時尚和體驗類租戶租金支付水準較低,由其主導的擴張需求預期將對整體租金升幅造成限制。此外,下半年新增供應量將達歷年峰值,約57萬平方米(建築面積),部分空置壓力較大的商場租金立場可能受到持續衝擊。因而,吳靜敏表示,對於全年優質零售物業市場整體租金增幅持謹慎態度,預計租金增長將繼續由成熟商場推動,年增幅維持在3-4%左右。

工業物業

物流園

非保稅倉儲淨吸納量主要來自新竣工項目。當前廣東製造業增長平穩,本季度社會消費增長需求平淡,導致本季度非保稅倉儲新增擴充需求比較平穩。同時,隨著周邊佛山、東莞非保稅倉儲項目的成熟,也使得部分新增需求被周邊地區分流。由於全市總體空置率較低,本季度全市主要淨吸納量集中在新竣工項目,主要需求來自電商行業及部分協力廠商物流。當前,廣州非保稅倉儲空置率較低,約在3.2%左右。

本季度在廣州,有兩個非保稅項目正式投入使用,分別是位於白雲區的富力空港綜合物流園的坡道倉專案和位於黃埔區的廣州交通集團綜合物流中心專案,他們的倉儲面積分別達90,000平方米和13,850平方米。

本季度,由於附近城市新增可租賃項目逐漸增多,廣州非保稅倉儲項目業主對於提高租金持謹慎態度,租金上升趨勢繼續放緩,本季度僅環比上升0.3%。

南沙地區支撐保稅倉儲需求。在保稅市場上,保稅倉儲需求主要在南沙地區。本季度南沙國際物流園四號倉庫竣工,為全市提供70,000平方米的保稅倉儲面積。南沙保稅四號倉租賃情況良好,主要租賃需求來自於協力廠商物流行業。這使得本季度的全市保稅倉儲空置率下降至5.0%。

在保稅倉儲市場上,隨著自貿區新增供應滿足保稅倉儲的需求,保稅市場業主逐漸叫價穩定。本季度保稅倉儲市場租金環比漲幅為0.7%。

產業園

本季度產業園租金受較低的空置率推動,維持小幅上漲。

市場展望:展望未來,仲量聯行華南區工業地產部總監張甯表示,在今年下半年,廣州地區僅有大約60,000平方米非保稅倉庫準備投入使用。預計下半年市場消費市道的回升將會推動非保稅倉儲的問詢和需求。考慮到這些專案的租賃情況將比較良好,再加上體量有限,張寧預計促使全年全市空置率繼續在相對穩定的低水準上,大概4-5%的水準。

東莞、佛山等珠三角其他城市優質非保稅倉儲市場的成熟將進一步抑制廣州平均租金上漲,考慮到今年前兩個季度租金上漲幅度平緩。預計非保稅倉儲平均租金將同比增長2-4%,低於2014年的4.7%的全年增幅。

保稅倉儲市場方面,2015年6月20日,國務院辦公廳印發《關於促進跨境電子商務健康快速發展的指導意見》,旨在促進跨境電商行業的進一步穩定發展,推出包括優化海關監管,規範進出口稅收和提供財政金融支持在內的五項措施。張甯預計廣州保稅倉需求將繼續受政策推動,維持平穩上升的問詢需求,同時未來竣工的保稅專案將獲得良好的吸納,並推動租金同比上升4-5%。

豪宅市場

貨幣政策的寬鬆推動廣州整體住房需求。中國人民銀行、財政部和國家稅務總局在3月30日公佈的房地產政策規定,在持有住宅物業超過兩年後,房地產業主可以免徵稅率為5.6%的交易稅。而在此前,住宅物業僅在持有超過五年才能免征交易稅。此外,在今年3月1日下調20基點的基準利率之後,中國人民銀行在5月和6月分別繼續下調25個基點的稅率。這些政策激發了市場上潛在的住宅改善型需求,支撐本季度高端二手住宅市場上問詢量和成交量的回暖。

在一手高端住宅市場,繼第一季度銷量上升後,本季度繼續呈現銷量穩定的局面,約700套住宅售出,這個數字與上個季度基本持平。在全市範圍來看,珠江新城和越秀等市中心區域樓盤的住宅銷售量有所上升,改善型買家主要看中了這裡便利的區位條件和更加成熟的基礎設施環境。

季節因素和中央商務區的進一步成熟支持租賃市場。廣州主要商務區辦公樓的入駐率進一步提高,帶動廣州整體豪宅租賃市場平穩發展。本季度租金上升0.8%,至每年每平方米1,043元人民幣。

改善型需求支持全市資本值的小幅上漲。在一手市場上,儘管回暖的市場景氣促使一部分開發商打折幅度開始減小,但由於當前庫存壓力使得主要開發商的銷售策略依然以促進銷量為主,因此一手市場的定價基本維持穩定。總體而言,全市一手市場資本值穩定維持在人民幣42,000元每平方米左右。

需求的增長推動了二手市場的問詢量上漲,但由於市場上可供出售的房源數量充沛,本季度二手高端市場住宅資本值僅出現略微上漲。當前,其平均資本值達37,521元每平方米,環比上漲1%。

市場展望:曾麗認為,為穩定經濟增長,中央政府正積極推動住宅消費,鼓勵自用型和改善型買家的房地產需求。6月27日,央行進一步下調25個基點的基準利率。由於貸款成本降低,寬鬆的市場流動性將進一步刺激對住宅的改善需求。

在逐漸回暖的樓市刺激下,加上未來可能的貼息貸款政策,預示著長期住宅價格的上升,使得更多的買家進入市場購置物業。曾麗預計,2015年全年高端住宅成交量將顯著超過去年,達3,000套左右。

但是,開發商將在下半年推出更多專案,在新增供應量和去庫存這雙重因素作用下,預計住房價格大幅攀升的機會較少,預計全市二手市場資本值將維持全年5-6%的增幅。租賃市場方面,受中心商務區良好的辦公樓需求發展態勢支持,預期高端住宅租賃需求和租金水準將繼續維持平穩上升趨勢,曾麗預計全市租金將維持在全年2-4%的穩定增長。 ​

– 完 –