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澳門

上海浦東和浦西中央商務區辦公樓租金上漲;高端住宅銷售強勁反彈


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​澳門2015714 - 內資金融公司和跨國零售商在上海中央商務區辦公樓租賃市場較為活躍。仲量聯行華東區董事總經理顧東尼 (Anthony Couse, Managing Director at JLL in East China表示:"強勁的租賃活動使得浦東和浦西中央商務區租金均有所上漲。"本季度非中央商務區辦公樓新增供應量創歷史記錄,但強勢需求促使空置率持續下降。在零售市場,四個新項目在核心商圈開業;快速時尚(Fast fashion)和兒童相關的品牌繼續擴張。三月份政策放鬆促使購房者重回市場,受惠于此,高端住宅銷量和價格顯著回升。穩定的租賃以及新增供應的缺乏使得本季度物流市場空置率進一步下降。本季度外資機構投資者較為活躍,完成多項乙級辦公樓和非中央商務區辦公樓資產的交易。

辦公樓

內資金融公司在浦西中央商務區的租賃需求提升在浦東中央商務區,內資金融公司繼續尋找有限的可租賃面積。近期主要的租賃成交包括金磚國家開發銀行在東方匯經中心內擴租了6,700平方米的辦公面積以及萬家基金在陸家嘴投資大廈內擴租了5,400平方米的辦公面積。仲量聯行上海商業部總監張靜表示,"內資金融公司不僅在浦東中央商務區市場上繼續推動著租賃需求,而且在浦西中央商務區的表現也日益活躍。"例如,某內資P2P公司於本季度在企業天地3號內租賃了5,000平方米的辦公面積。除內資金融公司外,跨國零售企業同樣是本季度辦公樓租賃的主要需求來源。

非中央商務區本季度新增供應量創新高在非中央商務區市場,11個總建築面積共計669,354 平方米的甲級辦公樓項目於本季度竣工交付,其中包括3個位於浦東的項目(共181,482平方米)以及8個位於浦西的項目(共487,872平方米)。在中央商務區市場,2個位於浦西的項目於本季度竣工交付,分別為黃浦區的企業天地3號(56,118平方米)和長寧來福士廣場3座(27,956平方米)。浦西中央商務區的新增供應並未提高該市場的空置率。本季度浦西中央商務區的空置率從上季度的8.4%降至5.7%。浦東中央商務區本季度無新竣工專案,空置率從3.4%進一步降至1.6%。 

強勁的租賃需求令租金漲幅加快受益於強勁的租賃需求,浦東中央商務區甲級辦公樓租金環比上升3.9%至每平方米每天10.8元。與此同時,超甲級租金環比上升4.1%至每平方米每天12.2元。與浦東相比,浦西中央商務區的租金漲幅較為緩和。本季度浦西中央商務區租金環比上升1.8%至每平方米每天9.1元。浦西超甲級辦公樓租金環比上升2.7%至每平方米每天10.4元。

銷售型辦公樓

在國內公司買家強勁購買需求的推動下,2015年二季度成交量創歷史新高。四個總建築面積為93,418平方米的銷售型優質辦公樓專案於本季度開盤銷售,且其中61%的面積已經被市場去化。資金充裕的國內公司買家繼續於本季度購買大面積的銷售型優質辦公物業。例如,一家國內綜合性地產投資商於本季度購買了建築面積為38,180平方米的徐匯萬科中心一期3座。此外,一家國內高科技公司在虹橋協信中心內購買了約13,100平方米的辦公面積用以自用。來自公司買家強勁的購買需求推動2015年二季度市場總成交量創下歷史新高,達到126,116平方米,同比上升131.5%。其中,單筆成交額超過500萬美元的成交總量占本季度總成交量的近85%。

產業園區

受到強勁擴張與整合活動推動,上海核心產業園區租賃需求提升。製造、貿易、高科技及IT類公司繼續成為本季度上海核心產業園區的主要租賃來源。這類租戶期望尋求連續大面積辦公空間以滿足整合多個功能的辦公需求。例如,法國米其林集團為了將研發及培訓功能整合到連續辦公面積內,本季度在位於臨空經濟園的虹橋國際商務園二期租賃11,000平方米。高科技及IT類公司繼續推升張江高科技園區與漕河涇新興技術開發區的租賃市場。例如,美國雷特斯半導體公司本季度在位於漕河涇內的科技綠洲3期租賃6,000平方米辦公面積。展望未來,租賃需求將逐漸多元化並突破傳統製造、貿易與高科技及IT等行業的限制。例如,產業孵化器與私募股權基金的合作將尋求大面積辦公空間,用以扶持初創型企業的發展。儘管新增供應保持高位,第二季度租金環比小幅上漲0.8%。展望未來,強勁的租賃需求將繼續推動租金上漲,然而全年大量新增供應將限制租金增長幅度。

投資

2015年二季度中,外國機構投資者表現更加活躍。仲量聯行華東區投資部總監李淩表示:"投資市場投資者情緒進一步升溫,外國機構投資者在上海的核心辦公樓市場相當活躍,非常具有進取心。"某外國機構投資者收購了位於中央商務區的辦公樓寶龍大廈。豐樹大中華商業信託以人民幣18.8億元收購了浦東張江高科技園區的展想廣場。此前,摩根斯坦利在2013年第四季度收購了該項目,持有不到一年半的時間後出售。核心產業園區內穩定的高品質物業越來越受到投資者的關注。眾多投資者和資金等待機會購買中央商務區內成熟的甲級辦公樓物業,然而對於這些物業的激烈競爭意味著,只有那些對市場保持長期樂觀的投資者才能夠在競標過程中勝出。

投資者通過對零售地產開發商公司層面的投資進入零售市場。APG資產管理公司和億萬豪劍橋公司投資了9.2億美元獲得崇邦的部分股權。崇邦是著名的零售地產開發商,擁有多個"Life Hub"命名的購物中心。鑒於過去幾年零售物業市場缺乏資產層面的交易,股權投資的形式將越來越常見。這種投資形式可以允許投資者獲得資產組合、專案儲備和本地物業經營平臺。

億萬豪劍橋公司和世邦魏理仕環球投資注資物流開發商。這兩家公司向樂歌管理的LOGOS China Logistics Club進行投資。儘管具體的投資金額沒有披露,但是據稱該投資將達4億美元,主要關注中國主要城市的開發自持物流倉儲項目,尤其是在上海。這是一系列中國物流地產市場股權投資交易中最新的一筆。

零售物業

快速時尚(Fast Fashion)和兒童類品牌強勢擴張。在中端市場,快速時尚品牌保持了強勁的擴張需求。本季內,Forever 21在上海市場新開兩家分店。該品牌同時計畫在淮海路新開一家營業面積達4,300平方米的旗艦店。與此同時,吸引兒童消費的相關零售品牌也在加速擴張:迪士尼位於陸家嘴的全球旗艦店于本季內全新開業,中國首個樂高探索中心也將於2016年落戶普陀區的長風景畔廣場。一線奢侈品牌對於擴張新的店面保持謹慎的態度。繼香奈兒(Chanel)在第一季度調價後,古馳(Gucci)在全國性的換季折扣活動中將大部分商品單價下調了50%,其在上海的專賣店也因此成功吸引了大批消費者。仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜先生表示:"據悉,更多的奢侈品正考慮在國內調價,以改變消費者在海外購買奢侈品的習慣。"

核心商圈新開業四個專案上海新世界大丸百貨、富邦晶品中心、星空廣場以及新鄰生活站于本季內開業,總建築面積達366,000平方米。新世界大丸百貨的一樓彙聚了眾多一線奢侈品牌。其他三家購物中心定位中端消費市場,以滿足周邊居民的日常購物需求。本季內,核心商圈空置率小幅上升至11.5%。由於部分專案的業主對於租金預期過高,核心商圈內新落成購物中心的空置率略高於市場平均水準並拉高相對商圈的整體空置率。由於個別項目引入了全新的休閒娛樂等體驗類租戶,填充了商場原有的空置面積,非核心區域的空置率下降至7.5%。

租戶調整助力部分成熟的購物中心租金增長在核心商圈,購物中心首層租金增長了1.9%,達到每平方米每天52.3元。非核心商圈租金增長了1.1%,達到每平方米每天20.6元。在核心區域和非核心區域,表現突出的購物中心對租戶進行調整是市場整體租金上揚的主要原因。

住宅

寬鬆政策助推二季度成交量大漲在三月底房貸新政出臺以及去年11月以來央行連續多次降息等利好政策刺激下,被抑制已久的改善性購房需求得以釋放,致使二季度住宅銷售強勁復蘇。2015年第二季度上海一手商品住宅成交量環比大幅上升104%。

高端住宅市場量價齊升2015年第二季度高端住宅成交780套,較上季度上升145%,創5年來季度成交量新高。隨著市場情緒持續提振,開發商重獲定價權,一些項目在本季度已提價5-10%。第二季度高端住宅市場均價環比上升2.6%,較上季度0.1%的增長明顯漲幅加速

本季度無新增服務式公寓專案,空置率下降2015年第二季度服務式公寓需求出現回升跡象,一些跨國企業開始新增外派人員來滬,這在汽車行業中尤為明顯。本季度無新項目開業,由此空置下降2.8個百分點至13.4%。

2015年下半年,改善性購房者將會引領高端住宅市場銷售復蘇仲量聯行華東區研究部總監周志鋒表示:"本季度強勁的銷售勢頭將會延續至2015年下半年,房價可能隨之加速上漲。" 隨著寬鬆政策刺激樓市,改善性需求持續放量,2015年下半年住宅銷售量有望繼續回升。我們預計銷售量的回升會使更多開發商在今年年下半年提價。

物流

傳統零售商需求強勁本季度非保稅市場淨吸納量達到67,000平方米。"儘管略低於上季度的93,000平方米,新增供應的缺乏使得本季度的吸納量仍非常可觀",仲量聯行中國工業部總監司徒藝表示:本季度傳統零售商表現較為活躍。例如,衣戀在閔行租賃42,000 平方米倉儲面積。協力廠商物流和製造業企業均在浦東各板塊有租賃活動,其中汽車製造商在臨港最為活躍。

由於新增供應集中在年底,空置率繼續下降本季度上海市場無新竣工項目。一些開發商收購二手土地並著眼于未來的開發專案。隨著供應收緊,本季度的吸納量使得非保稅市場空置率下降1.5個百分點至13.3%。

租金連續三個季度環比持平2014年下半年蓄積的空置面積仍然高企,而多數業主希望通過保持租金平穩以儘快去化這些面積。由於第三季度也無新增供應,空置率將繼續下降,這也為業主提高租金帶來一定空間。然而,由於今年年底竣工的專案的預租情況並不樂觀,業主在提高租金時需要非常謹慎。因此,2015年的租金增長率將難以達到去年的水準。

– 完 –