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仲量聯行:澳門博彩業收益下跌,物業市場回歸理性


香港及澳門,2015年7月15日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2015年中期澳門物業市場回顧》,2015年上半年,澳門物業市場在博彩業收益連續十三個月下跌的情況下,大致錄得負增長,其中以住宅及商舖市場所呈現放緩跡象最為顯著。

受中央政府推行一連串反貪腐措施的影響下,2015年上半年澳門博彩業受到嚴重衝擊,博彩業收益顯著下跌至2010年水平。根據澳門博彩監察協調局公佈數字,2015年上半年澳門博彩業收益錄得1,216億澳門元,按年大幅下跌37%。事實上,自2014年中開始,源自貴賓市場的博彩業收益已趨向下跌,負增長幅度由2014年第二季的6%擴闊至2015年首季的42%。博彩業中場業務所受打擊相對輕微 – 2014年首季中場業務收益首次錄得按年負增長16.2%,2015年首季按年跌幅擴闊至27%。澳門博彩業的架構亦已轉變,貴賓市場佔整體市場比重由2014年首季的64%縮小至2015年首季的58%。

2015年首季澳門本地生產總值錄得828億澳門元,按年負增長24.5%。由於路氹城有多項大型娛樂設施正在興建中,澳門的固定資本形成於2015年首季按年增長32.2%,達到183億澳門元 。同期私人消費開支亦按年大幅上升6.7%,達到208億澳門元。

由於當局縮短持過境簽證中國旅客可在澳門停留的日數,2015年首五個月澳門的訪澳旅客人數按年下跌2.7%,錄得1,250萬人次。來自中國大陸的的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的66.8%。隨着澳門銀河二期於今年五月開幕,澳門的酒店客房供應量創新高至29,900間。至於澳門酒店的入住率,則因訪澳旅客人數減少而下跌至78.9%。截至2015年五月,訪澳旅客停留澳門的平均日數維持於1.4天。

由於澳門博彩業及旅遊業放緩,澳門零售業於2015年上半年呈現回落跡象。此外,中國政府打擊貪腐的行動亦令高消費旅客對奢侈品的消費減少。根據澳門統計局數字顯示,2015年首季鐘錶珠寶的零售業銷售額按年下跌30.5%,整體零售業銷售總額則按年下跌11%至164億澳門元。

2015年上半年勞工市場維持穩定,2015年五月失業率微升0.1%,錄得1.8%。2015年首季整體收入中位數上升至15,000澳門元,按年上升15%。截至2015年五月底,澳門的外地勞工人數創新高水平,達到179,416人,由2014年底的水平顯著上升5.3%或增加9,070人。考慮到有多個娛樂設施預期於2015年下半年內落成,預料澳門的外勞人數今年將會持續增加。
根據澳門統計局數字顯示,截至2015年四月,澳門的居民存款按年上升5.6%,達到4,810億澳門元,可見澳門居民仍存在一定程度的購買力。

澳門仲量聯行戰略顧問部副董事麥冬青表示:「澳門博彩業的放緩令市場回歸理性,而這對整體經濟而言實為利好跡象。現時,澳門有多項大型娛樂設施在興建中,加上澳門政府放寬對持過境簽證中國旅客停留澳門日數的限制,預料下半年澳門物業市場將維持穩定或出現溫和調整。」


住宅
2015年上半年住宅市場疲軟,住宅買賣交易總量大幅下跌。根據澳門統計局數字顯示,2015年首五個月共錄得2,378宗住宅買賣成交,按年顯著下跌36.5%。澳門住宅市場的交易量自2014年下半年開始下跌。 

供應方面,2015年上半年合共有約2,200個新住宅單位投入市場。當地多個主要住宅項目於上半年落成,如金峰‧南岸、天鑽及濠珀。 

租賃市場方面,由於有中小型住宅新供應投入市場,上半年租金相對2014年底水平下跌5.5%。高級住宅方面,隨着高端客戶博彩仲介人撤出豪宅市場,2015年上半年高級住宅租值顯著下跌11.7%。

銷售市場方面,2015年上半年有多個新落成住宅項目以折扣價推售。同期,高級住宅及中小型住宅資本值分別按年下跌17.1%及11.6%,而高級住宅及中小型住宅的投資回報率則分別錄得1.9% 及2.0%,分別按年微升0.03%及0.1%。

澳門仲量聯行住宅部主管黃智威指出:「儘管博彩業呈現不穩定因素,而投資者亦普遍採取審慎態度,但由於有多個新博彩設施預算於今年下半年落成,加上外勞人數增加,將為住宅市場帶來支持。不過,考慮到上半年有大量新住宅供應投入市場,預料住宅銷售及租賃市場均會出現輕微調整。」 


寫字樓
2015年上半年,寫字樓市場的表現相對穩定。2015年首四個月,合共有1,908家新公司在澳門註冊成立,按年上升17.9%。大部份公司來自批發及零售業、建築業及金融業,合共佔約80%。

租賃市場方面,根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2015年上半年整體寫字樓租金相對2014年底按年上升0.5%,甲級寫字樓租金則按年上升5.7%。

由於來自離岸公司、博彩業相關機構及中資投資企業的寫字樓需求大幅減少,2015年上半年寫字樓銷售市場錄得負增長。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,整體寫字樓資本值相對2014年底水平下跌4.8%,而甲級寫字樓資本值則微跌1.5%。澳門的寫字樓供應依然非常有限,截至2015年六月整體寫字樓空置率維持穩定,錄得6%。
 
澳門仲量聯行資本市場部副董事葉慧卿稱:「在寫字樓資本值下跌而南灣區寫字樓租金上升的情況下,2015年第二季,甲級寫字樓投資回報率上升至2.3%,而整體寫字樓投資回報率則上升2.5%。預料澳門寫字樓銷售及租賃市場於2015年下半年將維持穩定。」


商舖
在博彩業、旅遊業及零售業放緩的情況下,澳門商舖物業市場亦受到一定影響。

租務市場由租戶主導,2015年上半年整體商舖租金較去年底下跌5.8%,街舖租金叫價回軟,較去年底下跌約30%。  同期錄得兩宗矚目商舖租賃成交,包括NaRaYa租用大三巴街一個舖位及Innisfree租用板樟堂街一個舖位。此外,據報導上半年亦有多家零售商租用板樟堂街一帶舖位,每月租金由約 300,000港元至900,000港元。
 
銷售市場相對淡靜,大額成交寥寥無幾。根據仲量聯行澳門商舖指數顯示,整體商舖資本值於2015年上半年相對2014年底下跌約6.6%。

雖然商舖物業市場呈現放緩跡象,但澳門銀河二期於五月份開幕相信能為商舖物業市場帶來正面作用。此外,面積超過100,000 平方米的全新商場時尚匯亦同於五月份開幕,場內設有超過200家商舖,由高級旗艦商店以至街舖式時尚商舖,應有盡有。2015年上半年有多家國際品牌進駐澳門以設立首家分店,包括H&M及Uniqlo。新品牌的進駐進一步提升澳門商舖市場的景貌。

仲量聯行澳門商舖部副董事唐偉樂稱:「大型購物中心開幕,一方面令澳門的整體商舖供應增加,另一方面亦有機會吸引新的品牌進駐澳門。預料踏入2015年下半年澳門的零售市場將會展現更多元化的品牌層面及更激烈的競爭。」

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