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澳門

仲量聯行:住宅市場受壓於利息走勢未明、政策調控風險增及新供應增加,2015年見下行風險

核心購物區街舖租金將見調整


澳門​2014129 – 仲量聯行今發表《2014年度香港物業市場回顧報告》,寫字樓、住宅及工廈物業市況受惠於經濟環境改善,於2014年錄得輕微增長。展望2015年,利息可能轉向,加上政策調控樓市風險及新住宅供應俱增下,住宅市場將會受壓。商舖物業市場,內地遊客改變消費模式將繼續影響零售銷售增長,預期核心購物區的街舖租金將面對調整。

寫字樓市場

寫字樓租賃市場於2014年轉旺,首11個月的吸納量為905,000平方呎(實用面積),較2013 年錄得的負吸納量269,274平方呎明顯改善。然而,全年吸納量仍是連續第三年少於以往每年200萬平方呎的吸納量水平。

隨著市場對國金二期及長江中心等最優質的甲級寫字樓需求增加,今年中環寫字樓市場重拾升軌。中環以外,太古地產重建的鰂魚涌康和大廈及和域大廈,帶動港島東及東九龍寫字樓租務交投,不少租客因大廈計劃重建而要另覓辦公室。

寫字樓租務需求主要仍來自金融、保險、房地產及商業服務業(FIREBS),儘管所需面積有限。商務中心為少數租客物色全層寫字樓,以應付市場對面積較細及具成本效益的寫字樓需求增加。業主透過不同方法,如出租辦公室予零售商、醫護中心、健身中心及教育服務中心,增加寫字樓出租率。

由於租務需求改善及非核心商業區的投資活動活躍,各商業區的寫字樓空置率均錄得下跌。整體寫字樓空置率於第三季尾跌至3.9%,11月則因供應量增加而稍為升至4.2%。中環寫字樓空置率由去年第四季的4.6%跌至3.7%,為三年的新低。尖沙咀寫字樓供應最短缺,空置率於11月底僅1.1%,為2000年來最低。

中環寫字樓租金錄得2011年以來首度回升,於今年首11個月上升2.6%。甲1級寫字樓空置率跌至少於2%,帶動租金於首11個月上升8.8%,其中國金二期租金在下半年上升6.1%。寫字樓空置率減少,令東九龍以外各區寫字樓租金企穩;東九龍商業區因新寫字樓落成及舊式工廈轉作寫字樓發展,寫字樓供應增加,租賃市場競爭轉趨激烈,令租金下跌0.5%。

仲量聯行商業部主管龐定勤(Ben Dickinson)表示:「隨著香港經濟穩定增長,預期寫字樓租務需求於2015年將持續改善。花旗集團購入觀塘One Bay East東座全幢商廈,已令部分跨國銀行重新檢討在香港佔用寫字樓的長遠選擇,部分機構已開始在非核心商業區物色寫字樓。儘管明年甲級寫字樓新供應達到220萬平方呎,核心商業區寫字樓供應仍然緊絀,大部分新供應位於非核心商業區,預期主要商業區寫字樓租金於2015年將上升0-5%,東九龍寫字樓因新供應較大,租金將繼續面對下調壓力。」

香港主要寫字樓指標 -- 變動百分比%

分區市場資本值*租值*2015年租金預測
中區p0.3%p2.6%p0-5%
灣仔/銅鑼灣p0.3%p1.6%p0-5%
港島東p0.7%p1.4%p0-5%
尖沙咀p1.3%p2.6%p0-5%
東九龍p1.6%q0.5%q0-5%
整體p0.6%p2.0%p0-5%

*初步數字

商舖市場

今年訪港旅客數字持續錄得可觀增長,於1至10月的旅客數字較去年同期增加12.1%,較去年錄得的11.7%增幅略高。內地來港旅客數目較去年同期增加15.5%,佔整體旅客(499萬人次)約78%。內地訪港旅客當中,有66%是以自由行簽證訪港,人數較去年同期增加14.4%,帶動來港一日遊的內地旅客按年增加18.1%,過夜旅客則較去年同期上升11.9%。

然而,旅客數字增加,不足以支持零售市場在2014年延續過去數年的升勢。零售額於1至10月較去年同期下跌0.2%,遠低於2004至2013年每年平均11.3%的升幅。零售市道較以往疲弱主要是受到珠寶及鐘錶的銷售按年大跌14.4%拖累,內地反貪政策及遊客消費模式改變,令市場對香港高消費品的需求減少。相反,藥物及化妝品受惠於內地旅客轉移購買必需品,銷售額較去年同期上升9.7%。

零售數字下滑令過去數年以高價承租商舖擴張的零售商,今年轉而以較保守的策略擴張,尤以下半年更甚。主要商場租金在上半年上升0.9%後,下半年僅微升0.1%。零售額下跌對街舖有較大影響,街舖租金首6個月上升0.8%後,下半年下跌0.6%。核心購物區位置稍遜的商舖因空置率較高,租金下調壓力大。不過,街舖租金的調整只會限於中環及旺角等地區。

仲量聯行商舖部主管郭富禮(Tom Gaffney)指出:「內地反貪政策及內地旅客改變購物模式將繼續影響明年零售額升幅,然而,穩健的入境旅遊市場及穩定的勞動市場將支持零售市場。本港成熟的零售市場將繼續吸引國際品牌擴張,不過擴張步伐會較為務實。明年核心購物區商舖租金料將保持平穩。主要商場因空置率低及不乏零售商輪候租用,預期租金將獲得支持;相反,核心購物區位置稍遜的街舖因空置率較高,租金將面對下調壓力。」

 香港主要商舖指標 -- 變動百分比%

物業類別資本值*租值*2015年租金預測
街舖p0.3%p0.2%q0-5%
主要購物中心不適用p1.0%p0-5%

*初步數字

工業市場

本港對外貿易持續改善,出口及入口總值於1月至10月間分別上升3.8%及4.4%,企業外判及物流公司,對貨倉需求回升,按樓面計算,已佔今年租賃市場新簽訂的租約59%。鄰近貨櫃碼頭地區的工廈物業供應短缺,加上租金創新高,市場需求轉移至屯門、上水等非核心區,以樓面計算,佔去57%新簽訂的租約,較去年錄得的20%顯著增加。香港貨倉供應仍然短缺,11月底空置率僅4.2%,租金按年上升11.5%。租戶為節省開支遷往非核心區貨倉,帶動租金上升。

工貿大廈及分層工廠大廈於今年分別錄得8.2%及15.1%的升幅,不過,東九龍寫字樓租金回軟,令廠廈租金升幅於下半年放緩。

仲量聯行工業部主管劉毅強表示:「對外貿易表現及本地零售市場改善,將於2015年支撐貨倉需求。由於高端市場租金已升至高位,未來租金升幅主要由低價市場帶動,預期貨倉租金將按年上升0-5%。」

香港貨倉指標 – 變動百分比%

物業類別資本值*租值*2015年租金預測
貨倉▲15.6%▲11.5%▲0-5%
分層工廠大廈▲10.8%▲15.1%不適用
工貿大廈▲6.9%▲8.2%不適用

*初步數字

住宅市場

政府於5月放寬雙倍印花稅條款,刺激累積的購買力重投樓市,帶動住宅買賣交投於1月至11月按年上升25.6%至57,700宗。雖然11月住宅交投跌至4,848宗,新盤如九肚玖瓏山及將軍澳The Parkside銷情仍然強勁。

豪宅市場,市值逾2000萬港元的住宅成交於下半年回升,全年初步數字顯示,買賣交投較去年增加39%。市值介乎3000萬港元至5000萬港元的豪宅,成交量按年增加52%,為豪宅市場增幅最大;成交量升幅次高的為市值介乎5000萬至1億港元的豪宅物業,按年上升45%。

發展商以折扣等優惠吸引買家,令住宅銷售市場由新盤主導,下半年成交價達2000萬港元以上的住宅買賣中,有69%為一手物業。大部分於今年推售的新盤銷情均見理想,下半年表現更佳,發展商以折扣及印花稅回贈成功吸引買家,新盤開價也貼近同區二手價。

中小型住宅及豪宅樓價於2014年上半年分別下跌1% 及1.5% ,隨著住宅銷情回升,樓價於下半年反彈。2014年全年中小型住宅及豪宅樓價分別上升5.7%及2.3%。

住宅租賃市場方面,上半年市場對豪宅需求仍然疲弱,至第三季需求見回升,租金企穩,不過,全年豪宅租金仍下跌4.1%。

仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平表示:「短期而言,住宅銷量主要仍會由用家需求主導,銷售氣氛會繼續由新盤市場帶動。展望2015年,將有更多新盤推出市場,包括更多細單位,開售價格更具競爭力。發展商需要推出更多優惠,以吸引買家。由於利率可能上調,加上調控政策的風險增加,明年樓價將繼續面對下調壓力。然而,在市場不乏積聚的置業需求及持續上升的建築費兩項因素下,預期發展商不會大幅減價促銷。市場對中價位豪宅的租賃需求,將隨著本港經濟温和增長而繼續改善。」

 

香港主要住宅指標 – 變動百分比%

物業類別2014年資本值*2015年資本值預測

租值*

 

2015年租金預測
豪宅▲2.3%q0-5%q4.1%▲0-5%
中小型住宅▲5.7%▲0-5%不適用不適用

*初步數據

投資市場

投資物業的成本因新增印花稅而顯著增加,不過,未有令投資者卻步,2014年有更多投資者重返本港樓市,物色長線的投資機會。投資市場以用家及長線投資者最活躍,位於非核心區具有增值及升值潛力的物業最受追捧。2014年市值逾1億港元的物業成交總額達到750億港元,較2013年錄得的646億港元上升16%。

2014年1月至11 月間,共錄得222宗成交價逾1億港元的交易(不包括政府賣地),較2013年增加2.3%,與2013年按年錄得40%的跌幅相比,更見市況已獲得顯著改善。按投資總額計,投資市場以住宅及商舖物業交投最活躍,合共佔投資總額70%,其次為寫字樓(17%)及工廈(13%)。

位於非核心購物區的商舖物業為商舖投資市場的焦點,合共錄得72宗成交,交易總額達到244億港元,分別較2013年錄得的57宗成交及115億港元上升26% 及112%。寫字樓買賣交投較呆滯,年內僅錄得37宗成交價超過一億港元的成交,成交總額為190億港元,顯著較去年錄得的48宗成交及282億港元回落。鑑於寫字樓及商舖租金在下半年回軟,投資者轉移注視工廈市場,政府的活化工廈計劃帶來更多資產增值的投資機會。工廈物業因市場氣氛改善及升值潛力高備受追捧,貨倉、分層工廠大廈及工貿大廈於年內分別錄得15.6%、10.8%及6.9%的升幅,升幅為四個主要物業市場之冠。

曾煥平表示:「展望2015年,經濟逐步改善將支持物業投資需求,投資者將繼續在非核心區物色具增值潛力的物業,市場憂慮利息上調將令樓價受壓。我們預期明年以貨倉資本值走勢最佳,升幅將達5至10%;甲級寫字樓價格將大致平穩;街舖及住宅價格存在下調風險。」

– 完 –​