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香港及澳門

澳門仲量聯行: 2014年澳門住宅市場穩步增長,寫字樓市場表現蓬勃


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香港及澳門,2015年1月21日 –根據仲量聯行今天發佈的《2014年度澳門物業市場回顧》,2014年澳門住宅及寫字樓市場在供應有限及在澳註冊成立的新公司數目增加推動下,繼續錄得增長,而商舖物業市場繼澳門博彩業收益下跌後,亦呈現放緩趨勢。
受中央政府反貪腐措施及中國大陸經濟呈現下跌趨勢的影響下,澳門博彩業收益於2014年下半年錄得跌幅。根據澳門博彩監察協調局公佈數字,2014年全年澳門博彩業收益按年下跌2.6%,達到3,515億澳門元,相對2013年的按年升幅18.6%,跌幅顯著。然而,澳門整體本地生產總值於2014年首三季仍錄得13.6%的按年增長,總達2,932億澳門元。

由於路氹城有多個娛樂設施項目正在發展中,加上市內持續有建築工程進行,澳門的固定資本形成在2014年首三季按年大幅增長50.6%,達到448億澳門元。同期,私人消費開支亦錄得11.7%的按年升幅,總達576億澳門元。

2014年訪澳旅客人數達到3,150萬人次,按年增加7.5%。來自中國內地的訪澳旅客人數最多,佔訪澳旅客總人次的70.5%,創下新高水平,其中「自由行」旅客人數佔內地訪澳旅客總人數的66.7%。與此同時,來自韓國的訪澳旅客人數亦顯著增加,按年上升18.5%,達到507,175人次。

2014年勞動市場表現理想。2014年11月份失業率錄得1.7%,而同期整體收入中位數維持於13,000澳門元,按年上升8.3%。截至2014年11月,澳門的外地勞工人數創新高水平,達到167,272,按年大幅增加23.1%,為歷來單一年計外勞人數的最大升幅。考慮到有多個娛樂設施預期於2015年內落成,預料澳門的外勞人數今年將會大幅增加。

根據澳門統計局數字顯示,截至2014年10月居民存款按年上升9.7%,達到4,792億澳門元。

仲量聯行澳門研究部副董事麥冬青表示:「儘管澳門博彩業正處於整固期,但澳門的經濟結構亦正在轉型,將由強勁的入境旅遊業所支持。隨着多個大型項目預算於2015年下半年投產,我們預計澳門的地產市場於2015年將會穩健增長。」

寫字樓
2014年澳門物業市場以寫字樓表現最為蓬勃。去年首10個月合共有4,407家新公司在澳門註冊成立,按年上升24.2%。大部份公司來自批發及零售業、建築業及金融業,共佔約75%。

澳門寫字樓供應依然非常有限,2014年底整體寫字樓空置率錄得6%。位於南灣湖A區的財神商業中心 為2014年內唯一的甲級寫字樓新供應,該廈於2014年下半年落成,為租務市場增添約308,807平方呎新寫字樓建築面積。

銷售市場方面,寫字樓資本值於2014年大幅增長。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,整體寫字樓資本值按年勁升54.2%,而甲級寫字樓資本值則按年躍升54.1%。

租務市場方面,需求主要來自零售及博彩業以及政府機關。同時,年內亦見越來越多中資發展商租用澳門寫字樓,並計劃日後拓展業務至橫琴。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,整體寫字樓租金於2014年按年上升61.5%,甲級寫字樓租金則按年上升46.6%。

仲量聯行澳門投資部高級經理唐偉樂稱:「儘管寫字樓新供應因財神商業中心落成而有所增加,但整體寫字樓空置率仍維持於6%的超低水平,而甲級寫字樓空置率則輕微上升至15%。我們預料澳門寫字樓銷售市場於2015年將維持穩定增長,而寫字樓租金則會進一步上升。」

商舖
澳門零售業持續活躍。受蓬勃的入境旅遊業帶動,2014年首三季零售業銷售額按年上升16.1%,達到549億澳門元。然而,中央政府打擊貪腐的行動顯著削弱旅客對奢侈品的消費。根據澳門統計局數字顯示,2014年首三季鐘錶及珠寶的零售業銷售額按年下跌6.1%。

2014年1至11月份訪澳旅客人數按年增長8.4%,其中來自中國內地的旅客人數按年增加15.3%。同期,訪澳旅客的人均消費額維持穩定,約為2,000澳門元。這顯示旅客人數增加加上旅客對大眾消費品的消費持續,將可抵消奢侈品零售額下跌的影響。

澳門零售業在過去5年一直保持顯著增長,但隨着博彩業收益於2014年下跌,亦呈現放緩跡象。位於板樟堂區一帶的街舖依然是中檔零售商最首選的地點,惟該區的整體商舖供應極其匱乏,因而租金被推至相對較高的水平。對於比較重視成本的零售商而言,則改以租金較相宜的商場如永光廣場、百老匯中心、銀座廣場及永盟百貨為目標。

銷售市場方面,商舖售價增幅收窄。根據仲量聯行澳門商舖指數顯示,2014年上半年整體商舖資本值按年上升約12%,但下半年基本上未錄得顯著升幅。2014全年,整體商舖資本值按年上升1.4%。2014年下半年板樟堂區錄得兩宗矚目商舖買賣成交,兩項物業分別以2.9億港元及3.15億港元易手。

租賃市場方面,2014年整體商舖租金按年下跌3.3%。街舖租金叫價回軟,下跌約15%。2014年下半年,據報導有數家新零售商進駐板樟堂區,以每月租金約200,000至650,000港元在該區開設店舖。
唐偉樂稱:「隨着路氹城的新項目於2015年下旬落成,我們預料將有部份零售商搬遷或擴充至路氹城,以受惠於更多元化的租戶組合及更完善的管理。」

住宅
2014年澳門住宅市場交易量跌至新低水平。根據澳門統計局數字顯示,2014年首11個月共錄得7,163宗住宅買賣成交,按年顯著下跌55.8%,而跌幅在下半年更明顯加劇。這主要由於政府開徵特別印花稅及市場上供應有限。此外,橫琴推售新住宅項目亦成為澳門物業的可替代選擇。

可供出售的新住宅項目仍然非常有限。2014年下半年有兩個大型項目推售餘下單位,包括氹仔濠珀第三座及路氹城金峰‧南岸部份複式單位,合共售出約50個單位。

2014年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年上升19.7%及17.4%。高級住宅及中小型住宅投資回報率於2014年底分別錄得1.85%及1.93%。

租賃市場方面,受外地勞工人數大幅增加的支持下,中小型住宅租金於2014年按年上升12.3%。同期高級住宅租金亦按年上升7.1%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「在短期內居民存款量高企及住宅供應有限推動下,加上中國央行實施減息政策,預料住宅銷售市場在2015年將維持穩定。」

古嘉豪續稱:「由於2015年底將有多個全新娛樂設施落成,預期澳門住宅租務市場前景樂觀。」


2015各物業類別預測:
​資本值租值​
高端住宅​平穩​+5%
中小型住宅​平穩​+5% to 10%
​寫字樓​平穩​+5% to 10%
商舖​-15% to -20%​-10%