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香港及澳門

仲量聯行:需求強勁加上供應有限,澳門住宅及寫字樓市場表現蓬勃


由左至右:仲量聯行澳門研究部副董事麥冬青、澳門住宅部主管黃智威以及澳門代理業務部副董事葉慧卿 

 

香港及澳門2014710 – 根據仲量聯行今天發佈的《澳門物業市場回顧》,2014年上半年澳門經濟持續蓬勃,各項經濟指標均錄得顯著升幅,失業率更錄得負增長。在外籍僱員對住宅物業的強勁需求及寫字樓供應緊拙的情況下,澳門住宅及寫字樓市場大幅增長,當中以寫字樓的升勢尤為凌厲。

在中央政府加強反貪、收緊對國內資金流出的監管及內地旅客過境逗留時間下,澳門博彩業於第二季度受到一定程度影響。根據澳門博彩監察協調局公佈數字,第一季及第二季澳門博彩業收益分別為1,022億及908.9億澳門元,較去年同期分別上升19.8%及5.5%。今年六月份,澳門博彩業收益出現自2009年以來首次的按年負增長,錄得3.7%。儘管第二季博彩業收益增長收窄,但現階段未可確定其是否已進入下降軌道。

美國聯邦儲備局於四月議息會議中表示不急於加息,而部份投資銀行預期2015年下半年或2016年會加息。然而,澳門的按揭利率已處於歷史低位,即使外圍加息,若幅度在2%至3%,相信對澳門房地產巿場的影響相當有限。

綜觀各項經濟指標,本地生產總值於第一季仍然保持增長勢頭,按年增長12.4%;在多個大型項目工程進行的推動下,固定資產形成總額持續增長,按年上升30.9%,私人消費支出較去年同期上升4.7%。

2014年一至五月份訪澳旅客人數錄得超過1,285萬人次,按年增加8.7%。勞工市場亦持續改善,失業率於五月下降至1.7%,負增長0.1%。2014年首季,整體收入中位數進一步上升至13,000澳門元,按年上升8.3%。

仲量聯行澳門研究部副董事麥冬青表示:「澳門政府官員於6月赴京討論優化自由行政策,本行相信優化自由行政策會為澳門帶來更優質的旅客,旅遊業及零售業將會受惠。」

麥冬青續稱:「儘管博彩業於下半年有機會調整,然而,路氹城多個在建的大型項目將於未來數年陸續落成投入運作,對澳門經濟有實質支持,預計下半年澳門樓巿發展趨平穩。」

 

住宅

2014年上半年澳門的住宅成交仍處於低水平,據澳門統計局數字顯示,今年首五個月澳門錄得3,743宗住宅成交,較去年同期大幅下滑45.4%,這主要由於特別印花稅令二手供應有限,同時新盤供應寥寥可數,而部分業主過於進取的叫價亦缺乏買家支持。

2014年上半年有數個新樓盤推售,包括位於東方明珠區的君悅灣、位於新口岸的雙鑽以及位於南灣湖區的南灣壹號。

儘管住宅成交淡靜,根據仲量聯行高級物業指數顯示,今年上半年高級住宅物業資本值錄得25.2%的強勁增長,而中小型住宅資本值亦上升23.4%。

在大量外地僱員投入澳門勞動巿場的情況下,住宅租務需求持續增長。據澳門統計局資料顯示,截至5月底,澳門外地僱員人數達到152,299人,較2013年底增加14,461人。住宅租務需求主要集中在中低檔物業。今年上半年高級住宅租金上升7.1%,中小型住宅租金上升12.3%。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:「據澳門土地工務運輸局資料顯示,今年首季已發入伙紙的住宅單位有625個,另有逾1,700個建成並驗樓中的住宅單位,然而,上述單位早已於數年前以預售樓花形式賣出。事實上,首季的14,025個在建住宅單位中,大部份亦於樓花階段被市場消化。據本行資料顯示,2014至2016年平均每年約有2,700個新單位落成,預料新供應量難以滿足外僱人員強勁的租賃需求。」

黃智威續稱:「由於明年路氹城將有多個博彩設施陸續落成,預計下半年租務巿場將更活躍,租金仍有上升空間。」

 

寫字樓

2014年上半年,綜觀各個房地產類別以寫字樓巿場表現最為強勁,首季在澳門註冊的新成立公司總達1,165家,按年增加21.4%。

銷售市場方面,以新口岸最為活躍,寫字樓成交呎價接近萬元。據本行寫字樓資本值指數顯示,上半年寫字樓資本值急升44.1%,主要原因在於供應不足及巿場資金充裕。

租務市場方面,今年上半年租金顯著上揚。據本行寫字樓租金指數顯示,2014年第二季寫字樓租金按季上升20%,同比上升近60%,其中,南灣區甲級寫字樓租金升幅最為凌厲,成交呎價達到每平方呎30港元的水平。此外,寫字樓租金回報率徘徊於2 -2.5%之間。

澳門寫字樓供應非常緊拙,2014年六月底空置率僅錄得約5%。期望數年後一河之隔的橫琴能帶來更多新供應,紓緩澳門的供求失衡情況。

新公司組成數目持續高企,其中,批發及零售業公司佔40%,金融及工商服務業佔25%。

仲量聯行澳門代理業務部副董事葉慧卿表示:「路氹城的發展,促使部份來自零售、建築、酒店及博彩業的公司拓展業務,同時設立後勤中心及營運中心,加大對寫字樓租賃的需求。最近,有公司因為租金昂貴而轉租工廠大廈作為寫字樓,呎租約每月8-10港元,藉此節省成本。」

葉慧卿續稱:「由於供應有限及需求強勁,加上下半年只有一棟位於南灣湖區的新寫字樓可供出租,預計寫字樓資本值及租金將保持升勢。」

 

商舖

澳門零售業持續活躍,首季零售業銷售額按年上升15.3%,達到183億澳門元。今年上半年澳門商舖物業資本值及租值同錄得增長。

銷售市場方面,商舖價格持續高漲。根據本行商舖資本值指數顯示,2014年上半年商舖資本值按年升約12%,氹仔區商舖更升值近20%。市場上,一線商舖叫價進取,買家採取觀望態度;而二線商舖則較活躍,以總額3,000萬港元左右及位於非遊客區的大街商舖最受追捧。

租務市場方面,2014年第二季商舖租金按年上升7.4%。按分區比較,板樟堂及大三巴區商舖租金升幅最大。市場由珠寶、皮具、化妝品零售商主導,上半年有三家新零售商進駐板樟堂街,所租用的商舖租金由每月約60萬至110萬港元。另一方面,由於旅遊區內的商舖供應有限,加上舖租已升至高水平,部份承租能力較低的商戶如餐飲業,惟有遷往租金較低的地區,近期更有零售商進駐寫字樓商場,如永光廣場。

葉慧卿表示:「今年上半年商舖租金大致維持穩定,升幅較過去幾年溫和。另外,預期優化自由行政策將為澳門帶來更優質的訪澳內地旅客,中至高檔零售商將尤其受惠,即使訪澳旅客數目保持在現水平,相信不會對零售業造成衝擊。預計下半年商舖資本值及租金相對平穩。」