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新聞

香港及澳門

仲量聯行:內需強勁有助緩和北京寫字樓市場跌勢


2009年首季,中國香港和上海等城市的寫字樓租金大幅下挫,但北京寫字樓市場的平均租金跌勢相對輕微,同比跌幅僅爲8.3%,出乎市場預料。北京金融街的寫字樓租金跌幅最大,同比下跌11.7%;中央商務區(CBD)方面,儘管寫字樓市場空置率在首季尾攀升至37.4%,但租金的同比跌幅僅爲10.7%。

租金下滑主要出現在部分中端寫字樓和新落成而空置率高的寫字樓,但這並不反映整體寫字樓市場的趨勢。事實上,市場需求尤其是來自國內企業的需求旺盛,加上市場對政府的刺激經濟計劃持更樂觀態度,大部份寫字樓業主均未作大幅度減租。仲量聯行北京分公司董事總經理兼商業地産部主管張瑩表示:「儘管目前的市場需求相對低於過去數年的鼎盛期,但並未出現大幅下挫的局面。對於不少業主而言,包括持有空置率高的新建寫字樓業主在內,在市場需求保持活躍及國內經濟潛在好轉的雙重支撑下,迄今他們仍未須大幅調低租金。」

同時,空置率趨升對市價租金的影響亦見溫和。隨著2009年首季四座新建寫字樓竣工,整體寫字樓市場的空置率已攀升至24.7%。由恒基中國開發、總建築面積達17.7萬平方米的環球金融中心在首季竣工,令中央商務區(CBD)的寫字樓空置率上揚。張瑩表示:「儘管空置率不斷攀升,但這現象主要集中在新建寫字樓,而大部份新建寫字樓的業主均未有打算大幅調低市價租金。這對其他業主的租金策略造成重大影響。」

預計2009年往後三季將有200萬平方米的新增供應投入市場,令市場空置率持續上升,上述趨勢能否持續仍屬未知之數。張瑩表示:「2009年往後三季的市場表現,很大程度將取决於2009年第二季的市場發展狀况。如能維持現有的需求水平,則與其他地區的寫字樓市場相比,北京寫字樓市場的租金水平將可保持相對較小的跌幅。有別於香港和上海的,是北京寫字樓市場主要受國內企業需求帶動,而目前這些國內企業大多未有緊縮其在寫字樓市場的規模。」

寫字樓

北京海澱區政府推行刺激寫字樓租賃需求的新政策。海澱區政府爲了吸引更多金融企業到區內開設辦事處或遷址該區,已推出一系列主要針對這些金融企業的財政補貼措施,制定對不同規模的企業購買和租用商業地産的補貼標準。比如,註册資本超過10億元人民幣的金融機構,在購買商業地産時可獲得最高1,000萬元人民幣的補貼,或在租用商業地産時可獲得最高相等於三年租金30%的補貼。此外,小型私募基金或風險投資公司如租用由海澱區政府持有的海澱科技大厦的寫字樓,亦可獲得最高相等於三年租金30%的補貼。

新增甲級寫字樓供應。由香港地産發展商恒基兆業地産有限公司開發、位於北京中央商務區朝陽路與東三環路交匯處的旗艦項目 – 環球金融中心(WFC),為2009年首季竣工的四大寫字樓項目之一。環球金融中心的寫字樓總建築面積17.7萬平方米,包括兩座24層高大廈,為目前北京最具規模的國際甲級寫字樓。該大廈擁有部分單層面積最大的寫字樓空間,最大樓面面積可達4,400平方米。該項目已預先獲得LEED(節能與環保設計優先)認證,並有意爭取LEED白金認證,將成為北京市內第二座獲得LEED認證的寫字樓。其他三座同於首季竣工的寫字樓包括金祺大厦(總建築面積6萬平方米)、福碼大厦(6.01萬平方米)和光華路SOHO(總建築面積4萬平方米)。

商舖

零售商繼續集中整合而非擴張業務,北京商舖市場租賃需求持續疲軟。2009年首季,由於零售額增長放緩及零售商集中整合而非擴張業務,北京商舖市場交投疏落。考慮到短期的增長前景惡化,部分奢華品牌零售商已取消新店開張計劃,甚至關閉盈利狀况不佳的分店。Sandalwood*華北區總經理張志賢指出:「高折扣率推動市場的零售額增長,但同時打撃零售商的利潤和需求。」新近竣工和即將竣工項目的預租率低,反映市場需求放緩。於2008年竣工的購物中心租用率相對高企,有助維持市場空置率於相對較低水平。隨著優唐(U-town Mall)(總建築面積11萬平方米)和國瑞購物中心(Glory Mall)(總建築面積13萬平方米)在2009年首季竣工,商舖市場的總體空置率從2008年底的10%上升至15.7%。在市場空置率持續上升及租賃需求疲軟的雙重影響下,首季北京購物中心的平均租金較上季下跌5.9%。儘管租賃需求放緩,但零售商總體仍對北京商舖市場充滿信心。張志賢補充道:「儘管首季有部分零售商關閉店面,但這很大程度是市場經歷去年的快速增長後進入平穩發展期的結果,而非市場萎縮的迹象。」比如,2009年首季,香港百貨公司業者百盛集團就出資1億6,540萬美元購下位於北京朝陽區的雙全大厦51,400平方米商舖,以繼續進行其在北京市的擴張計劃。

發展商採觀望態度,妨礙購物中心開業。租賃市場疲軟而新增供應强勁,令部分發展商無奈推遲購物中心的開幕。由於現時零售商較注重業務的整合,部分即將開業的購物中心,亦發覺愈來愈難吸引合適的零售商進駐。張志賢指出:「對於新購物中心的品牌形象,第一印象至關重要,而這對中心日後成功亦具決定性作用。鑒於目前零售商不願開設新店,部分購物中心發展商靜觀其變,希望待市況好轉後再行開業。」2009年往後三季將有合共120萬平方米的新商舖空間竣工,預計其中的50%可能推遲開業。

高端住宅

降價帶動成交量回升。2008年全年整個北京住宅市場表現低迷,成交量較2007年暴跌40%。2009年1至2月,受新完工項目降價的帶動,北京住宅市場銷量大幅反彈。一級和二級市場的日均成交量達到500-600套,接近2007年的歷史高位。不過,隨著3月份市場成交量下跌,銷量的急速升勢嘎然而止。鑒於政府似乎並不打算實施新的救市舉措,不少潛在購房者繼續觀望。預計今後一段時期,除非房價大幅逆轉及市況好轉,否則成交量將難以持續回升。

北京高檔住宅市場售價持續下跌。今年年初,儘管北京住宅市場的總體銷量强勁增長,但大部份豪華住宅項目交投淡靜,不少項目甚至「顆粒無收」。由於市場對豪華住宅項目的需求疲軟,迫使發展商繼續降價。2009年首季,北京豪華公寓的售價較上季下跌6.9%,降至22,151元/平方米;同期別墅的售價下跌5.0%,降至19,280元/平方米。受全球金融危機影響,跨國企業在華擴張步伐放緩,導致豪華住宅和別墅的租賃需求(主要來自外籍人士)繼續走低。豪華公寓的平均租金較上季下降15.9%,降至91.7元/平方米/月。同時,豪華公寓和別墅市場空置率持續上揚,分別漲至22.9%和23.2%。仲量聯行北京研究部主管馬安平指出:「受將於今年竣工的新供應大量增加以及全球經濟持續衰退的雙重影響,北京高檔住宅的租金水平將持續走軟。從銷售角度而言,目前市場售價仍未調整到足够吸引潛在買家重返市場的水平。」

工業地産

市場需求疲軟拉低倉儲租金。全球經濟放緩以及中國出口需求減弱,令北京倉儲物業需求繼續走軟。2009年首季,北京倉儲市場鮮有新的租賃成交。中央政府去年出台、包括鼓勵國內消費的刺激經濟計劃,以及將物流業升格爲國家優先發展十大重點産業的政策,對帶動北京物流市場的需求影響甚微。市場需求疲軟以及空置率日益上揚(2009年首季尾上漲至24%),令租戶在租金議價方面處於優勢,首季平均租金較上季下跌4.3%。預計2009年往後三季,在需求增長看跌以及新增供應投入市場的影響下,市場租金仍有可能在目前的基礎上再下挫10%-15%。

投資

地價下降刺激對中國投資市場的需求。土地價格回復到更合理的水平,間接有助促進中國房地産市場的投資交易活動,向下調整的土地價格正吸引房地産投資者的注意。由於信貸持續緊縮,投資者將部分非核心資産拋售以籌集開發土地的資本。資產價格的壓力不僅來自市場上供出售的項目增加,同時,亦來自業主壓低價格以確保他們能穩獲預期資本。仲量聯行中國投資部主管翰德偉稱:「不動産的價格與買家的期望拉近,將可激發投資者對投資市場的興趣。隨著租金的跌勢快於資本值,買賣雙方的分歧將繼續存在,但距離將會收窄;這個差距可透過組構符合買賣雙方要求的交易解决。」