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香港及澳門

仲量聯行:調控措施下,2013年澳門物業市場料平穩增長


2013年8月6日,香港及澳門 – 根據仲量聯行今天發佈的《澳門物業市場回顧》,儘管樓市緊縮措施持續,但受惠於博彩業的強勁增長,加上物業巿場供應有限、巿場資金充裕及低息環境持續,相信2013年下半年澳門物業市場將維持平穩增長。

2013年上半年,澳門博彩收益仍然強勁,按年增長15.3%,達到澳門幣1,487億元,較2012年的全年增長13.5%及年初業界預期為高。在博彩收益增長的推動下,2013年首季澳門本地生產總值達到澳門幣848億元,按年實質增長10.8%。

2013年首季,在經濟基調良好的情況下,私人消費開支亦錄得雙位數字增長,按年上升10.2%;投資方面,由於有多個大型項目動工,包括路氹城娛樂設施、輕軌鐵路和氹仔客運碼頭等,固定資本形成總額按年增長14.7%。展望下半年,預計在數個節日及旅遊活動的帶動下,澳門本地生產總值將維持良好勢頭,全年可達雙位數字增長。

上半年旅遊業的發展同樣強勁。隨著廣珠城際輕軌於2013年1月1日全線通車後,上半年澳門入境旅客人次達到1,414萬,按年增長4.2%,較2012年上半年的2.5%增幅有所提升。2013年上半年訪澳旅客中,中國旅客佔62.9%,較去年同期增長3.2%。隨著拱北口岸新聯檢樓首層於2013年6月28日啟用,加上下半年節日及旅遊活動較多,相信下半年入境旅客人次將較上半年為高。

在勞動巿場方面,本地失業率維持於低水平,截至2013年6月份,失業率僅為1.8%;而總體就業人口工作收入中位數於第二季度為澳門幣每月12,000元,較去年同期上升9.1%。

截至2013年5月底,澳門的輸入勞工人數已達到118,600人,較2012年底增加約8,000人。鑒於路氹城的數個大型娛樂項目正在興建中,預期澳門將會進一步輸入外地勞工,以滿足勞工市場的需求。

另一方面,本地居民存款近年不斷上升,據澳門金融管理局資料,2013年6月,澳門居民存款為澳門幣3,881億元,較去年同期上升23.4%。鑒於巿場資金相當充裕,加上低息環境持續,預期本地居民對澳門當地的投資需求仍然活躍。

仲量聯行澳門研究部副董事麥冬青表示:「受惠於上半年澳門博彩業較預期中理想,低息環境仍然持續,加上巿場上資金充裕及物業巿場供應有限,相信2013年下半年澳門物業市場將平穩增長。」

 

住宅

2013年上半年,澳門住宅巿場氣氛良好,銷售及租務巿場仍然活躍。然而,在6月1日生效的樓花法公佈後,一手巿場淡靜;澳門統計局資料顯示,1至6月份住宅成交量錄得7,600宗,較去年同期下跌3.8%。

在新樓盤方面,上半年主要有6個項目推出預售,預計已售出超過1,700個單位。下半年則估計有1,105個單位落成。

隨著外地僱員不斷增加,住宅租務巿場於上半年仍然活躍,進一步推高住宅市場租金。上半年高級住宅平均租金錄得9.6%的升幅,而中小型住宅平均租金則上升10.3%。

另外,仲量聯行住宅指數顯示,高級住宅資本值於2013年上半年增長11.3%,而中小型住宅資本值則增長16.1%;投資回報率方面,高級住宅及中小型住宅分別為2.28%及2.18%。

澳門政府於第二季度推出一系列房地產相關法規及條例,包括公佈《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》,並實施《房地產仲介業務法》。在新房地產仲介條例及預售樓花法下,部分預售樓花預期將會延遲推出巿場。同時,由於二手成交須理順有關委託檔及上報政府部門等手續,令過往的二手樓盤銷售模式有所轉變,預期樓巿成交量在短期內有所下降。然而,當房地產業界適應相關條例後,預期整體房地產業的專業質素將全面提升,促進住宅巿場運作機制的改善,更有利於保障交易雙方的權益。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:「在低息環境、巿場資金充裕及供應有限等多方面因素下,預計澳門住宅巿場仍然有上升空間。」

 

寫字樓

在數個路氹大型娛樂項目興建帶動下,澳門營商氣氛良好,在2013年第一季度,在澳門註冊成立的新公司數目錄得988間,較去年同期上升12.1%,高於2012的全年增長6%。

銷售方面,以皇朝區最為活躍,區內寫字樓呎價達到建築面積每平方呎港幣5,200-5,800元。然而,高呎價令不少投資者開始持觀望態度。此外,資金於去年流入寫字樓巿場後,經過一年多的消化,目前巿場可供出售的存貨已不多。在存量減少及市場供應有限的情況下,上半年寫字樓資本值仍然保持穩健增長。據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,澳門寫字樓市場的資本值上半年躍升17.2%,投資回報率則為2.99%。

租務巿場方面,上半年寫字樓需求主要來自博彩業、酒店及房地產業,而上述行業所需的寫字樓面積亦較其他行業為大,一般由1萬至數萬平方呎不等。寫字樓整體租金錄得12.3%的增幅。在租務需求持續上升的帶動下,2013年六月底澳門的寫字樓空置率估計約在12%,其中甲級寫字樓已低於10%。

供應方面,未來一年預計僅有南灣湖A區一幢甲級寫字樓落成。該項目預料將為租務市場帶來總共280,000平方呎的新寫字樓供應。

仲量聯行澳門研究部副董事麥冬青表示:「在路氹城多個大型綜合娛樂項目帶動下,預計澳門營商環境持續向好,寫字樓租務需求持續向上,當中以甲級寫字樓需求最大;南灣湖甲級寫字樓落成後,將可略為舒緩供應緊張的情況,預計下半年甲級寫字樓租金平穩向上。」

 

商舖

2013年首季,澳門零售業銷售巿場增長持續放緩,按年增長16.6%,低於2012年全年的21.6%;然而,投資者對零售業巿場的前景仍然樂觀,特別是在優質地段,如板樟堂步行區,上半年錄得兩宗大型零售物業成交,成交額分別為1.6億及3.8億港元。

零售商繼續積極在優質零售區尋找商機,帶動租金持續上揚。位於黃金地段的商舖,月租仍然維持每平方呎港幣500至1,500元的水平。在高租金的壓力下,只有部分承租能力較強的零售商可進駐優質地段。但由於零售業務增長放緩,現時大部分零售商在租金出價上較以往略為保守,部分零售商更開始改變定租模式,以底租加抽成的形式承租店舖。

據仲量聯行零售物業指數顯示,零售物業資本值於2013年上半年上升17.9%,零售物業租金方面則微升3.5%,投資回報率由2.7%下降至2.3%。

 

投資巿場

除板樟堂區兩宗零售物業成交外,上半年市場上亦錄得一宗位於澳門半島巿中心的地皮成交,總成交額為2.5億港元;豪宅投資方面,澳門半島壹號湖畔第三座的頂層豪宅單位錄得1.5億港元的成交價,建築面積每平方呎為18,292港元。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「在零售業務增長放緩下,預料2013年下半年商舖租金將會放緩,而資本值則可望保持平穩增長。投資巿場方面,一些投資基金及機構仍然積極在澳門尋找投資機會,如地皮及全幢物業等,預料下半年澳門投資市場向好。」