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香港及澳門

仲量聯行:調控措施下,2013年澳門物業市場料平穩增長


2013117日,香港及澳門 儘管博彩業收益增長放緩,2012年澳門本地生產總值仍按年穩步增長10%。根據仲量聯行今天發佈的《澳門物業市場回顧》,儘管政府於2012年第四季度推出新一輪的樓市緊縮措施,各類物業包括住宅、商舖及寫字樓的資本值及租金仍維持升勢。 

2012年首三季,澳門本地生產總值按年增長10%2,197億澳門幣,增長動力主要來自服務出口。此外,澳門大型娛樂設施包括金沙城中心的興建,推動固定資本形成按年增長18%,使其成為本地生產總值的另一主要增長動力。鑒於路氹城將有多個新娛樂設施落成,加上輕軌鐵路和氹仔客運碼頭等基建項目正在興建中,預期未來幾年內固定資本形成仍將維持強勁增長。
與此同時,2012年澳門博彩業收益按年增長13.5%,較2011年的按年增長42.2%大幅放緩,這主要是由於中國經濟增長減慢及2011年博彩業收益基數較高。儘管如此,2012年澳門博彩業收益仍創下歷史新高,達到3,040億澳門幣。中國經濟增長放緩,加上澳門口岸的承載量有限,導致訪澳旅客人數增長出現下滑,2012年全年的訪澳旅客人數達2,800萬人次,按年增長僅0.3%,大幅低於201112.2%的增長。訪澳旅客仍以內地遊客佔最多數,2012全年訪澳內地遊客達1,700萬人次,按年增長4.6%,而來自香港、台灣及印度的旅客人數則錄得負增長。
勞工市場繼續表現強勁,失業率於201210月進一步下降至1.9%,為1991年以來的最低水平。基本上,澳門已達到全民就業水平,而截至2012年第三季度市民入息中位數亦進一步上升至11,700澳門幣,按年升幅達17%。截至201211月底,澳門的輸入勞工人數已達到110,139人,而鑒於路氹城的六個大型娛樂設施即將落成,預期澳門將會進一步輸入逾50,000個外地勞工,以滿足勞工市場的需求。
仲量聯行澳門研究部高級經理麥冬青表示:「澳門的經濟基調仍然穩健。如外圍經濟沒有大幅波動,相信2013年澳門物業市場前景仍然向好。此外,考慮到低息環境將持續一段時間及量化寬鬆政策的推出,預料未來幾年內物業市場將持續穩步發展。」
 
住宅
在強勁的長線投資及升級需求帶動下,2012年住宅市場強勁增長,高級住宅資本值按年增長25.9%,而中小型住宅資本值則按年增長達51.9%
根據統計暨普查局數據及仲量聯行的估計,2012年合共錄得約17,500宗住宅成交,按年上升1.6%,其中高級住宅的成交僅佔7%。此外,成交中只有10.2%的買家及17.6%的業主是來自外國,意味住宅市場仍以本地居民主導。
住宅市場供應依然緊張,預料短期內情況不會改變。2012年合共有2,400個住宅單位交付,而今年估計將會有1,000個單位投入市場。
租務市場方面,在新博彩設施開幕帶動下,來自外籍人員的住宅租務需求強勁,進一步推高住宅市場租金。高級住宅平均租金在2012年按年上升24.2%,中小型住宅平均租值亦按年上升30.3%
面對樓價飊升,澳門政府於第四季推出一系列新的緊縮政策措施,包括將特別印花稅 (SSD) 的適用範圍擴展到寫字樓、商舖及停車位市場,並對非本地居民或公司購買住宅單位徵收10%的買家印花稅 (BSD)。此外,政府亦收緊本地居民及外國投資者購買預售/已完工單位的貸款比率上限。
仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:「上述樓市降溫措施的影響尚待觀察。然而,鑒於住宅市場供應緊張而投資需求強勁的情況短期內不會改變,我們認為住宅市場將持續強勁,估計2013年樓價仍將上升10-15%。」
 
寫字樓
2012年首三季對銷售市場短線投資機遇的強勁需求帶動,澳門寫字樓市場於2012年全年錄得穩健增長。據仲量聯行澳門寫字樓指數 (Macau Jones Lang LaSalle Office Index) 顯示,澳門寫字樓市場的資本值按年躍升63.5%。儘管政府在第四季推出緊縮措施遏抑寫字樓銷售市場,但措施反而令業主持觀望態度,令二手市場的寫字樓存量減少,加上市場供應有限,第四季度寫字樓資本值仍較第三季上升21.4%。另一方面,寫字樓租金在2012年按年上升9.9%  
跨國企業的擴充活動進一步刺激租務市場增長,但政府部門仍為最大的租客來源。根據統計暨普查局數據,2012年首三季,在澳門註冊成立的新公司總數達2,822家,按年增加11.6%,當中以批發零售、商業服務、建築及房地產為主。鑒於更多娛樂綜合項目預計於未來數年落成,相關項目的配套行業將迎來新一輪的擴張機遇。因此,寫字樓租務需求持續增加,帶動2012年寫字樓平均空置率由2011年的18%下跌至2012年的13% 
供應方面,未來十二個月內預計僅有南灣湖A區的一幢甲級新寫字樓落成。該項目預料將為租務市場帶來總共280,000平方呎的新寫字樓供應。
仲量聯行澳門代理業務部副董事葉慧卿稱:「展望未來,寫字樓市場求過於供的情況將會繼續刺激租金上升,由此,我們認為寫字樓銷售及租務市場,特別是甲級寫字樓市場在2013年將會維持上升趨勢。預期今年寫字樓市場的整體資本值將增長15%20%,而租值將增加10%15%。」
 
商舖
澳門零售業市場於2012年亦經歷放緩,箇中主要因為中國經濟放慢增長,令訪澳旅客人數增長下降。2012年首三季,澳門零售業銷售額按年增長24.4%,較2011年全年錄得41.7%的增長率顯著回落。
儘管如此,由於投資者對零售業市場的長遠發展前景維持樂觀,2012年商舖的平均租金按年飆升99.1%,而資本值更按年勁升142.6%。位於黃金地段的商鋪,月租已升至平均每平方呎5001,500元澳門幣的水平。
有見市場氣氛樂觀,部份零售商進一步擴充業務至熱門遊客地段,如議事亭前地、板樟堂街及大三巴街。其中在板樟堂街錄得兩宗矚目個案,包括一家國際珠寶零售商,以月租250萬澳門幣租下整幢商舖物業,此外,另一幢三層高全幢物業亦以1.7億港元易手 (其中地下部份的每平方呎售價達每平方呎約180,000港元。
然而,面對零售需求減弱及租金持續上揚的壓力,部份零售商尤其是營利微薄的飲食業和時裝業零售商,被迫遷往租金較廉的地段。同時,部份商鋪業主亦開始調整旗下位於黃金地段的項目的商品組合,以吸引更多不同類型的遊客。
仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「預料2013年商鋪市場,尤其是坐落於黃金地段的商鋪需求將會持續增加。此外,隨着廣珠城軌在2012年底全線通車,訪澳旅客人數亦可望回升。預料今年商舖租金將維持增長勢態,而資本值則可望保持雙位數升幅。」
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