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上海投資市場整棟寫字樓交易僵局打破; 寫字樓市場租金持續下滑

根據仲量聯行第一季度市場報告


據仲量聯行第一季度市場報告指出,由於來自跨國公司的需求縮減,甲級寫字樓市場的平均租金繼續下滑。“租戶有限的預算,加上市場上寫字樓供應增加,是造成租金下跌的主要因素。” 仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出,“在商鋪市場方面,首層租金水平已出現見頂迹象,本季度租金微跌1.5%。普通住宅交易量在本季度繼續上升,而在豪宅市場方面,因價格調整有限,因此成交寥寥。投資市場,投資者對市場的信心出現了復蘇迹象,POSCO(韓國浦項集團)以約人民幣17.6億元的價格將甲級寫字樓浦項商務廣場售予陸家嘴集團,結束了市場上買賣雙方僵持已久的局面,這也是2009年上海市場的第一宗整棟寫字樓交易。工業市場方面,不斷增長的國內消費市場和下滑的出口市場,使投資者和租戶的關注重點也不斷發生變化。”
 
寫字樓
上海租金再跌14.9%   2009年第一季度,上海中央商務區甲級寫字樓的平均租金相比上個季度下跌14.9%,至每平方米每天7元人民幣。浦東和浦西雙雙出現了較大跌幅,分別爲17.6%和13.7%。租金出現如此下調的主要原因是在於企業客戶需求有限,而業主之間的競爭也變得空前激烈。超甲級寫字樓也不能獨善其身,浦東和浦西超甲級寫字樓的平均租金,環比分別下跌了18.0%和16.4%。由於各大公司均在削減開支,且更加注重節約成本,超甲級寫字樓的業主們紛紛選擇了降低實際租金,以期在這樣一個供過於求的市場中保持競爭力並留住現有租戶。相比於擴張或縮減租用面積,多數租戶選擇了續租現有辦公面積,因而市場的總體空置率仍能保持平穩。本季度東亞銀行金融大厦落成,爲陸家嘴區域帶來了56,000平方米的新增供應。
 
上海寫字樓市場租賃需求依舊低迷   多數跨國公司繼續暫緩擴張計劃。南京西路沿綫和小陸家嘴區域今年即將落成的寫字樓中,預租進度也維持之前的停滯狀態。由於市場供應遠遠大於需求,租戶不再需要預租辦公空間。同時,許多在2008年供應高峰期間落成的寫字樓,其出租率相比落成前的預租率幾乎沒有增長。隨著市場繼續向著有利於租戶的一方傾斜,租戶現在可以重新與業主商談租約細節,從而獲得租金較低且租期較長的租約。而在過去租金高企時,租戶往往不願意簽訂長期的租約。儘管市場總體需求低迷,但是來自國內企業的需求却出現增長。第一季度,寧波銀行在震旦國際大厦租用了3,000平方米的辦公空間,此外,一家國內的咨詢公司從乙級寫字樓搬至長泰國際金融中心。在2008年供應高峰期之前,因爲在同一棟樓內無法找到大面積空間,一些公司不得不將不同部門分散在不同的寫字樓內。供應量的增加不但發生在中央商務區的甲級寫字樓市場,非中心區域的寫字樓以及産業園區市場同樣也出現增長,這使得辦公空間的整合變得相對容易。通過把各部門整合在同一辦公地點,可以大大增加部門之間的有效協調與辦公效率,並且能够使企業在與業主的談判中獲得更優惠的租金。
 
商鋪
優質商鋪的首層租金見頂    經過了過去幾年的穩定增長,優質購物中心的首層商鋪平均租金已出現見頂迹象。與2008年第四季度相比,本季度優質商鋪租金微幅下調1.5%。雖然零售商們仍然將上海視爲其業務增長市場,但他們中的許多商家正在重新審視其擴張計劃,並對單個店鋪的盈利能力加以更多的關注。由於消費品零售額增長的放緩,這些零售商的顧慮給了業主降低租金的壓力。然而,鑒於市中心區域購物中心極低的空置率,像上海其它商業類別市場那樣劇烈的租金下降,預計將不會發生在優質商鋪市場上。
 
有空置面積的業主選擇大型租戶    一些在較高樓層有空置面積的購物中心業主,現在傾向於選擇與那些面積需求大的租戶簽訂租約,但這些租戶通常會要求更多的租金折扣。以往,核心零售區域的業主多不考慮接受這樣的租約,因爲這樣會造成單位面積租金水平的下降。但目前,由於考慮到保持現金流穩定的重要性,以及新增供應有可能在未來造成的競爭壓力,業主開始接受這些大型租戶。例如,加州健身進駐無限度廣場六樓和七樓以及無印良品進駐三樓,使其入駐率得以提高。同樣,世茂國際廣場在七樓引入了運動100。經驗所得,此類型的零售商會給商場帶來額外的人流,並吸引更多互補型或相關類型的商家入駐,這是業主通過降低租金而爲自身帶來的益處。
 
住宅
普通住宅市場將出現轉折點   住宅市場可能即將見底。隨著2008年九月以來交易量的穩步攀升,買家信心處於持續的恢復中,市場整體銷售量也不斷上升。第一季度,上海普通住宅成交量同比和與08第4季相比的增幅分別達到5%和23%。特別是作爲傳統旺季的三月份,銷售量達到了自2007年10月以來未曾出現的高位。住宅市場近期成交量的反彈,可歸因於政府的各項調控措施,包括下調利率、降低首付比例和交易成本、以及提高公積金貸款上限等。同時,去年以來可支配收入的提高,以及市場信心回暖也是成交量反彈的推動因素。買家之前被抑制的需求對市場表現有一定的促進作用,結合以上各的因素,更有效地提升了買家的購買能力,使更多人能够進入市場。鑒於最近的市場反彈,許多開發商正重新上調去年末所作的2009年銷售預期。

豪宅市場價格與租金繼續微調   普通住宅市場交易量不斷上升,而在豪宅市場,由於開發商只願接受小幅度的價格下調,交易仍然相對停滯。另外,有在建新項目的開發商們則計劃把竣工日期推遲至市場重新回暖之時。在租賃市場方面,由於外籍員員工的需求減弱,使得許多業主下調了租金。新被派駐上海的外籍員工數量正在減少,而對於那些已經在滬的,他們所拿到的住房津貼較之以前也有所減少。
 
投資
浦項商務廣場以17.6億元售出   經過2008年下半年的低迷,交易活動已開始初顯復蘇的曙光。仲量聯行成功協助陸家嘴集團與韓國浦項集團達成協議,以約合人民幣17.6億元的價格收購浦項商務廣場。坐落在竹園的浦項商務廣場由34層的寫字樓和4層的商鋪所組成。該交易是自2008年第三季度寫字樓市場急轉直下以來,上海投資市場達成的第一筆整棟甲級物業交易。這宗交易也證明了本土買家在房地産投資市場日益凸現的重要地位。隨著國內保險公司、以及包括象國有企業這樣現金充裕且具備長遠投資眼光的投資者的入市,我們預期本土投資者參與的交易將會越來越多。有了這個交易作爲指標,我們相信2009年將會有更多的成交發生。

較之參與開發,投資者更側重收購   上海多數房地産類別市場供過於求的現狀,使得投資者不再願意參與項目開發。商鋪因其較低的空置率而成爲一個例外,然而,目前市中心主要零售區域幾乎沒有可開發的土地。在大多數情况下,開發新項目的風險往往過高,這使得在目前的市場環境下投資可行性大打折扣。投資者的關注點已從開發轉向收購,這點從2008年土地買賣交易額同比下降60%可得到證實。這一顯著降幅背後的原因之一便是2007年政府出臺的調控措施,該措施禁止將外幣用作土地購買的保證金;政府之後對該項措施進行了鬆綁,以鼓勵國外投資者重新回到土地交易市場。投資者將此視作進入上海房地産市場或者進行擴張的良機。但相比開發新項目,投資者更願意收購現有資産。
工業物流
出口需求下降,國內市場需求上升   上海海運集裝箱吞吐量和貨物運輸總量在二月份同比分別下跌了18.6%和12.2%。出口需求的大幅下降極大影響了保稅倉儲市場,使得空置率繼續維持高位。一些原本準備出口的貨物現積壓在國內,庫存過多使得這些公司轉向尋找廉價的臨時存儲點,而對倉庫的質量則放在了次要的位置。有更多的公司選擇使用海運代替空運,目的是把海運班輪用作臨時流動倉庫,從而節約倉儲成本。另一方面,長三角地區零售市場依然保持增長,從而繼續推動著滿足國內市場配送的非保稅倉庫的需求。
 
産業園區
業主保持樂觀   儘管面臨著大量新增供應的入市,産業園區的業主們仍然保持樂觀。由於大多數項目是由國有或具備政府背景的開發商所開發,因此實際租金水平並非業主們關注的焦點,而提高稅收收入和吸引高附加值産業才是重中之重。低租金以及政府的優惠政策使得産業園區成爲許多公司降低成本的選擇。産業園區的目標客戶是那些需要更靈活定制空間的大面積租戶,而通常中央商務區的甲級寫字樓無法滿足這樣的需求。研發中心、外包中心和跨國企業區域總部都是此類型租戶。隨著跨國企業因在上海擴展業務範圍而需要整合其辦公空間,對産業園區的需求與前幾年相比也穩步上升。

 
製造業
中期來看,擴張仍有可能    製造業者仍然對在大上海區域的國內市場進行業務擴展保持興趣,特別是快速消費品、機械和精細化工這三個發展勢態保持健康的産業,但對比前幾年,他們表現得更趨謹慎。業主在降低租金方面則開始變得更有商討餘地,以幫助現有的租戶們保持財務穩定。國有業主的廠房是首先開始降低租金的,而私營業主預計很快將會跟進。此外,包括售後返租在內的製造業資産的管理策略已愈發引起市場關注,有望帶來更多的投資機會。總體來說,投資者和租戶都看得到市場長期增長的潜力,但在近期則不會有大的動作。