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亞太地區寫字樓租金增幅放緩,但資產值仍然保持平穩發展


香港及澳門,2012年5月4日—全球領先的房地產專業服務公司仲量聯行(NYSE:JLL)今日發布了第一季度《亞太地區寫字樓市場指數》報告。該指數對亞太地區27個主要甲級寫字樓市場的淨有效租金進行了監測,結果顯示,與2011年第四季度相比,2012年第一季度該地區13個主要市場的甲級寫字樓淨有效租金出現升幅,三個市場持平,11個市場的租金出現下跌。2012年第一季度,亞太地區整體寫字樓租金平均季度環比增幅僅為0.2%,在上季度0.9%的基礎上繼續放緩。該報告同時顯示,2012年第一季度亞太地區多數主要寫字樓市場的資產價值出現升幅或者保持平穩。寫字樓市場的資產價值平均季度環比增幅為0.8%,較2011年第四季度1.2%的增幅適度放緩。

  • 與去年第一季度相比,北京和雅加達的寫字樓租金增幅在整個亞太地區表現最為強勁(同比增幅約為50%)。
  • 雅加達和北京的寫字樓資產價值增幅創出紀錄(季度環比增幅為4-8%;同比增幅為40%-50%),與租金增長勢頭總體保持一致。

仲量聯行亞太區商業地產部董事總經理Jeremy Sheldon表示:“亞太地區寫字樓租賃市場表現繼續呈現不一致性。一方面,在雅加達和印度等市場中,其本國企業持續吸納寫字樓,推動這些市場的增長。而在其它市場,由於各大企業對擴張計畫總體保持謹慎態度,加之金融業的去拱杆化以及部分市場新增供應放緩,其市場租賃需求也同時走軟。目前,租戶的主要關注點在於如何最大限度地提高其已租用辦公空間的使用效率。如果那些以金融業為主的市場其寫字樓租金繼續下跌,租戶實現這一目標的幾率將會大大提升。”

仲量聯行亞太區研究部總監文麗菁(Jane Murray)博士補充道:“2012年的頭幾個月,全球經濟的持續不穩定性(特別是歐元區)對亞太地區的企業招聘和寫字樓租賃需求造成了不利影響。預計今年亞太地區的經濟增長仍然會顯著高於世界其它地區,但與去年相比,該地區絕大多數國家的經濟增速可能適度放緩。繼2011年整個亞太地區寫字樓市場出現歷史性的吸納量後,預計2012年該地區寫字樓市場的總租賃量也將放緩。”

寫字樓租賃市場概要:

  • 香港和新加坡的寫字樓淨有效租金下調了5%-6%,其主要原因是部分業主考慮到金融行業繼續萎縮因而下調租金報價,以及部分租戶遷出商業中心區(CBD)所致。
  • 在中國大陸,部分跨國企業短期內暫停其擴張計畫,寫字樓的吸納主要受到國內企業需求的驅動,以及已達成的新竣工物業預租的支撐。
  • 北京和雅加達中央商務區的寫字樓租金季度環比增幅在整個亞太地區仍高居榜首。其租金增幅在2011年第四季度的基礎上進一步放緩(至5%-8%),兩個市場的空置率也持續下降。
  • 澳洲市場的寫字樓租金相對保持平穩,但布里斯本和珀斯表現出色,季度環比增幅達到3%-4%之間。
  • 東京和首爾的寫字樓淨有效租金持續下跌(跌幅達到2%),其主要原因是業主繼續大力推出各項激勵措施;在臺北和吉隆玻,租戶需求疲軟及供應增加的影響下,其寫字樓租金適度走低。
  • 印度寫字樓市場平均租金保持平穩或者微幅增長。

資產值變動概要:

  • 在租金增幅放緩以及投資活動減緩的背景下,上海寫字樓市場的資產價值依然保持平穩。
  • 儘管租金回檔,但在當地投資者的投資需求帶動下,新加坡和香港寫字樓市場的資產價值總體保持平穩。

展望今後,Jeremy Sheldon指出:“儘管今年寫字樓的總體租賃需求將會適度走軟,但我們仍預計今年亞太地區絕大多數市場的寫字樓租金將出現正增長。仲量聯行預計2012年亞太區絕大多數市場的寫字樓租金將實現個位數的增長,其中北京和雅加達等市場的表現將最為強勁,增幅可能最高達到25%。香港和新加坡的租金可能進一步走低。其它一些市場,如首爾和臺北等市場的租金可能保持平穩或者微幅下跌。”

文麗菁最後指出:“預計2012年亞太地區絕大多數市場的寫字樓資產價值增長將會放緩,其主要原因是租金增長進一步放緩以及繼續緊縮的信貸環境。儘管香港和新加坡兩個市場的租金持續下調,但香港的寫字樓資產價值仍將總體保持平穩,而新加坡的資產價值跌幅也將小於租金跌幅。而預計資產價值增幅最大的市場將是雅加達和北京等,預計2012年全年其資產價值的增幅可能最高達到30%。”