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香港及澳門

仲量聯行:澳門新住宅供應緊缺,售價維持堅挺


香港及澳門,2012年2月8日 – 根據仲量聯行《澳門物業市場回顧》,2011年澳門本地生產總值大幅增長,增長動力主要來自服務出口。2011年上半年,澳門的高級及中小型住宅均需求強勁,但至2011年下半年,隨著政府於六月中開徵額外印花稅,住宅需求減少。

今年第一至三季,澳門本地生產總值按年增長21.8%,增長動力主要來自博彩業及旅遊業。在強勁的經濟增長帶動下,澳門的私人消費開支錄得9.5%的按年升幅。此外,澳門現有大量娛樂設施在興建中,加上市內的基建項目,如輕軌鐵路,澳門的固定資本形成重拾升軌,按年增長13.4%。

2011年12月,澳門失業率進一步下降至2.1%,為1991年以來的最低水平。基本上,澳門已達到全民就業水平,而市民的入息中位數亦進一步上升至10,000港元,按年上升11%。截至2011年10月,澳門的輸入勞工人數增至92,000人。

2011年全年,澳門的博彩業收益創新高,達到2,678億澳門元,按年增長42.2%,相等於拉斯維加斯的博彩業收益達六倍。2011年,澳門的訪澳旅客總人數達到2,800萬人次,按年增長12.2%。訪澳旅客仍以內地遊客佔最多數,人數按年增長22.2%。

仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平稱:「儘管外圍經濟環境呈現不穩定因素,但在蓬勃的博彩業及旅遊業支持下,澳門經濟相信將會持續強勁。澳門物業市場一直傾向由本地買家帶動,預料在就業環境樂觀的條件下,物業市場將維持穩定。」
 
住宅

2011年下半年,隨著澳門政府於六月中開徵額外印花稅,住宅市場顯著放緩。根據統計暨普查局數據,2011年第三季合共錄得2,194宗樓宇買賣合約登記,按季下跌73.4%。2011年10月,住宅交易宗數更跌至606宗,為自2009年五月以來的最低單月紀錄。

之前曾提及,澳門的住宅市場日益趨向以本地買家主導。綜合2011年錄得的17,000宗住宅成交,當中只有12%是來自外國買家。而在2010及2009,比例均是10%。

儘管2011年下半年住宅市場的增長趨勢放緩,但2011年全年,高級住宅資本值仍平均按年上升15.2%。中小型住宅資本值則按年增長10.6%。

租務市場方面,在新博彩設施開幕帶動下,來自外籍人員的住宅租務需求強勁,高級住宅平均租金在2011年按年勁升22.6%。中小型住宅平均租值亦錄得強勁升幅,按年上升25.3%。

2011年合共有1,188個單位落成,而當中約超過90%已預售。由2012至2014年,估計會有大約6,100個單位投入市場,但當中超過4,700個單位已經售出。這反映一手銷售市場的競爭不會太劇烈。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「由於投資者入市意欲減弱,加上銀行收緊信貸政策,預料短期內澳門住宅市場將繼續淡靜。2012年上半年,相信住宅銷售交投將持續偏低。然而,由於在澳門持有物業的成本偏低、勞工市場穩健,加上新供應極其短缺,預料住宅樓價應不會出現巨大調整。」

黃智威續稱:「隨著澳門輕軌鐵路及其他位於路氹的私人項目建築工程展開,澳門的輸入勞工人數增加,預料澳門的住宅租金將維持穩定或進一步增長,為住宅資本值帶來支持。」
 
寫字樓

受政府及企業的擴充活動刺激,澳門的寫字樓需求增強。2011年首三季在澳門註冊成立的新企業數目總達2,529家,按年增加12.2%。隨著澳門的寫字樓租務需求持續增加,2011年寫字樓空置率由2010年的24%下跌至18%。

整體而言,2011年澳門主要寫字樓大廈的使用率提升。截至2011年底,部份主要項目如中國銀行總行大廈、澳門置地廣場及友邦廣場的使用率均高達90%至95%。上述寫字樓大廈的租戶來自各行各業,包括政府機關、銀行、資訊科技、法律及保險業。

2011年全年,寫字樓租值按年增長16%,資本值則按年勁升35.5%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「預料新需求將繼續來自國際零售品牌及其他新博彩設施相關服務供應商。同時,政府部門將繼續成為擴充及搬遷需求的主要來源。由於新成立的公司均熱衷於租用澳門的優質寫字樓,故預料寫字樓租金將會維持升勢。此外,預算於2012年落成的南灣湖A6地段項目,將會為澳門寫字樓租務市場增添合共400,000平方呎的新供應,這有助紓緩低空置率的壓力。」
 
投資

繼2011年上半年錄得多宗矚目成交後,2011年下半年投資市場繼續活躍。下半年錄得的大額成交包括:一個2,000平方呎零售物業以2.2億港元售予一本地投資者;友邦廣場以12.6億港元售予一外國投資者;以及曼哈頓南座以6億港元售予一本地投資者。

古嘉豪表示:「2011年,價值達4,000萬港元或以上的物業交易,總成交金額達到49億港元,資金主要來自中國大陸及本地投資者。」

古氏總結:「雖然外圍經濟表現不穩定,但預料澳門的博彩業及旅遊業將持續向好,繼續支持本地經濟增長。再者,新基建項目亦有助推動澳門經濟增長,加上利息在最少兩年內繼續維持於低位,投資需求勢將繼續活躍。此外,人民幣升值將有助刺激旅客的消費需求,這有利澳門零售業的同時,亦可提升當地零售業的價值。」