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香港及澳門訊

青島寫字樓租金微幅下降 零售市場租賃需求保持强勁


香港及澳門訊2012年2月6日– 2011年第四季度青島寫字樓市場平均有效租金較三季度微幅下降0.18%,全年同比增長3.72%。零售市場方面,大型旅游娛樂度假村開發項目活躍,遠郊區和衛星城商業潜力彰顯。受到持續限購政策影響,高檔住宅價格開始深度下挫,開發商采取不同的銷售策略。

寫字樓市場
2011年第四季度青島寫字樓市場平均有效租金微幅下挫,全年同比增長3.72%。
儘管媒體報道顯示中國一些地區經濟增長呈現放緩迹象,但2011年第四季度青島辦公樓市場的平均租金仍保持相對平穩,達到3.1元人民幣/平方米/天,與2011年第三季度相比僅微幅下降0.18%;然而受年底季節性因素影響,這一結果早在預料之中。業主和租戶普遍感到擔憂,尤其在2012年經濟發展前景不明朗的情况下更是如此。

預計2012年的新增甲級寫字樓供應將對市場帶來積極影響。由于幾個項目延期,2011年沒有新建甲級寫字樓上市。預計2012年將有三座大型甲級寫字樓進入市場。到2012年底前,青島甲級寫字樓市場存量將在現有79744平方米的基礎上增長超過三倍,增至274767平方米,達到國際標準的辦公樓存量充足。

保守的擴張計劃、供應過剩以及高空置率將成爲2012年青島寫字樓市場的主要特徵。由于2012年的經濟發展前景不明且波動性可能更大,預計各大貿易企業和物流企業在制定擴張計劃時將更爲保守。仲量聯行青島分公司總經理麥克漢森認爲:“一直以來,貿易和物流兩大核心行業是青島辦公空間的最大租戶。隨著2013年將有大量新增存量進入市場,預計2012年青島寫字樓市場空置率將顯著增長,從而對2012年下半年的市場租金率帶來下跌壓力。”

商鋪市場
青島作爲夏季旅游熱點城市,吸引了部分大型旅游娛樂度假村開發項目。
2011年第四季度,黃島區完成兩項大型股權交易,即青島海上嘉年華項目和唐島灣游艇會項目。這兩個多用途開發項目包括商鋪、住宅、酒店和娛樂設施,總建築面積接近120萬平方米。兩個項目均位于橫貫半島南海岸的主幹道濱海大道。兩個大型基礎設施項目——海灣大橋和膠州灣隧道已于2011年6月竣工,隧道使青島市中心與黃島區直接相連,爲黃島區的招商引資提供助力。

遠郊區和衛星城開始彰顯在零售方面的潜力,李滄區的新購物中心獲得了較高的租賃率。2011年第四季度,寶龍城市廣場正式開業,其中購物中心總建築面積11萬平方米。該購物中心是位于青島北部李滄區的首個大型購物中心,開業首月出租率高達80%。李滄區距離傳統的市南區和市北區商業中心相對較遠,寶龍城市廣場的成功表明青島的高人口密度將確保面積相對較小的城區同樣可以獲得良好的零售收入。此外,預計兩個新建購物中心,總建築面積14萬平方米的李滄萬達廣場和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場。

預計2012年新增商鋪存量將對現有的經營商帶來壓力。“2012年青島零售市場前景樂觀,但四個商鋪項目推遲以及三個新商鋪開發項目定于2012年竣工,可能對現有購物中心的市場份額帶來壓力。” 麥克漢森表示,“預計部分現有的購物中心在新建購物中心竣工前,將進行重新定位。”

高檔住宅市場
2011年第四季度青島高檔住宅總銷售額下降。
2011年,由于政府推出限購政策,青島高檔住宅開發項目的主要銷售交易受到嚴重影響。高檔住宅項目開發商的平均銷售率僅達到31%,遠遠低于2010年的70%。由于限購政策在2011年12月31日再次延長,這一銷售低迷的狀况可能持續至2012年。

由于政府持續實施限購政策,高檔住宅價格開始深度下挫。政府限購政策最終對高檔住宅開發項目及其銷售帶來顯著不利影響。根據仲量聯行對高檔住宅項目售價的統計結果顯示,2011年第四季度青島高檔住宅的售價下降了1.1%。未來數月,住宅細分市場的售價將繼續走低,高檔住宅開發項目的售價也將面臨更大的下跌壓力。在二手房市場,供求雙方價格差不斷擴大的情形維持了數月。賣房者擔心住宅價格將繼續下降,出售願望更加强烈,導致二手房的售價開始下挫。

期購房者的不滿情緒導致開發商采取不同的銷售策略。如同上海一樣,青島也開始經歷同樣的情况:在開發商對後期樓盤進行降價銷售後,前期購房者表示不滿。爲了避免這一情况發生,實力雄厚的大型房地産開發商盡力維持此前的高開盤價格,特別是那些位于優質地段的開發項目。開發商提供的優惠力度很小幷且視具體情况而定。而在當前信貸緊縮狀况下,靈活性較小的小型開發商將繼續實施降價策略以帶動銷售。