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仲量聯行:成都産業發展推動物業需求,甲級寫字樓及非保稅倉庫租金創歷史新高

2011年成都房地産市場回顧


香港及澳門  2011年1月13日 — 仲量聯行發布的“2011年成都房地産市場回顧”報告顯示:2011年成都甲級寫字樓租金水平升至歷史高點,非保稅倉庫租賃需求强勁。

  • 甲級寫字樓 - 截止第四季度,全市甲級寫字樓平均租金達到每平方米119元,全年累計漲幅達21.2%,創下2005年成都市場有記錄以來的最高租金水平。
  • 零售地産 - 多個物業在年內入市,奢侈品牌、中端零售品牌及快銷時尚品牌均積極在蓉擴張。
  • 高端住宅 - 在持續政策調控影響下表現低迷,量價齊跌。
  • 工業地産 - 受强勁租賃需求推動,全市非保稅倉庫日均租金亦創出歷史新高。
  • 大宗物業投資 - 仲量聯行促成兩宗物業投資交易。

“成都已具備政策及區位優勢和良好的城市軟硬件環境,加之産業不斷多元、新興産業日益强勁,我們對成都物業市場未來表現充滿信心。”仲量聯行成都董事總經理吳允燊表示。

 
寫字樓
强勁需求推動租金升至歷史高點。
受市場强勁需求推動,2011年全年成都市甲級寫字樓市場淨吸納量達165,850平方米,同比增長74.8%。其中第四季度全市甲級寫字樓市場淨吸納量達50,886平方米,創下自09年以來的最高紀錄。截止第四季度全市甲級寫字樓空置率大幅下降至18.6%。在强勁的租賃需求推動下,四季度甲級寫字樓平均有效租金達119元/平方米,同比增長21.2%,爲成都市場有記錄以來最高水平。在租賃需求方面,金融、房地産、高科技、零售及貿易行業的需求最爲强勁。僅第四季度,金融機構租賃面積即占該季度甲級寫字樓市場總交易面積近四成。中國建設銀行信息技術管理部成都開發中心於第四季度租下航天科技大厦兩層共計 4,600平方米,爲全年最大面積單宗租賃成交。
 
單一業權優質寫字樓受租戶青睞,中央商務區聚集效應初現。航天科技大厦及平安財富中心(原中匯廣場2期)分別於今年一二季度竣工入市,令成都市場單一業權甲級寫字樓數量進一步增加。全年租賃面積在1,000平米以上的大宗租賃都主要集中於中環廣場、仁恒置地廣場、航天科技大厦及平安財富中心等幾座單一業權甲級寫字樓,體現出高端客戶對單一業權優質物業的青睞。一如仲量聯行在2010年初所預計,航天科技大厦和仁恒置地廣場兩幢甲級寫字樓的相繼投入使用全面帶動了周邊寫字樓的租賃表現,天府廣場 - 紅照壁區域中央商務區的聚集效應在2011年度已初步顯現。
 
未來成都甲級寫字樓市場將呈現兩極分化。“隨著時代8號、華潤大厦、來福士廣場等由知名開發商開發的甲級寫字樓物業在2012年相繼落成入市,成都甲級寫字樓的平均品質將獲得較大提升。加之市場需求持續旺盛,預計業主仍將保持積極的定價策略,市內主要商務區域高品質甲級寫字樓租金仍有一定上漲空間。但鑒於未來12個月新增供應密集,尤其是南部新區大量散售型寫字樓將集中入市,預計自2012年市場將面臨一定程度壓力,寫字樓空置率會出現較大增幅。”仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示。

零售地産
産品定位調整活躍,新南板塊日益成熟。
上半年零售市場表現以市場定位及租戶組合調整爲主,以萬達廣場及王府井百貨爲代表的數個物業通過引入更高階的品牌實現産品定位提升,以時代百盛爲代表的部分零售物業則逐漸呈現“去高端化”的趨勢,轉而吸引更年輕的消費群體。下半年相繼入市的零售物業除遠東百貨位於傳統商圈外,蘇寧廣場、伊藤洋華堂南部新區店及王府井購物中心均地處城南,令南部新區零售市場商圈日趨成熟。

零售商積極開拓西部市場,租賃需求强勁。縱觀全年,以Cartier、Omega、Chaumet、Rimowa等爲代表的奢侈品牌,以Boss Orange、DKNY等爲代表的國際二綫品牌、以Columbia、歐時力等爲代表的國內外中端品牌、以Zara及H&M爲代表的快銷時尚品牌及以星巴克、必勝客、一茶一坐等爲代表的餐飲品牌均積極進駐成都市場或選擇在蓉擴張,體現出零售商對成都市場的充分信心。受强勁租賃需求推動,全年零售市場累計吸納量達45.2萬平方米,較去年同期增長104.7%。全市零售物業表現積極,春熙路-鹽市口核心商圈、二環路商業帶及新興的南部新區商圈均錄得良好的租金表現。截止第四季度,全市優質零售物業首層平均淨租金錄得近10%的同比增幅。
 
多個購物中心入市令市場格局轉變。預計2012年全年,成都市零售地産市場將迎來近60萬平方米的新增供應,其中包括萬象城、來福士廣場、九方等在內的近55萬平方米供應爲購物中心,覆蓋市中心傳統核心商圈及其它新興商圈,將一改此前成都市零售物業以傳統百貨占主導的格局。仲量聯行成都零售地産部總監喬裕生表示:“隨著市場供應放量增長及供應日趨多元化,預計成都零售市場競爭將日趨激烈。加之消費者偏好不斷細分,對開發商在招商、定位、營銷、運營等諸多方面的專業度提出更高的要求。尤其對本地開發商而言,引入專業經驗、建立專業團隊勢在必行。”
 
住宅
受政策影響住宅市場持續低迷。
受持續收緊的限購限貸政策影響,成都市普通住宅銷售情况低迷。全市中心城區普通住宅樓盤成交量爲665.5萬平方米,較去年同期下降21%。
受市場低迷影響,高端住宅量價齊跌。 儘管高端住宅市場受政策影響略有時滯,但自三季度以來開始呈現低迷狀態。成都市高端住宅全年累計成交僅6,321套,同比大幅下跌40.9%。全年累計銷售率僅28.9%,較去年同期下降31.8個百分點。截止第四季度,成都全市高端住宅均價爲每平方米13,164元,環比下降4.3%,同比下降1.1%。

成都高端住宅品質仍有上升空間。仲量聯行成都戰略咨詢及研究部總監謝淩表示:“隨著譽峰等頂級住宅即將完工幷投入使用,成都市高端豪華住宅物業將獲重新定義。仲量聯行預計,若短期內政策調控始終維持,高端住宅市場仍將出現銷量低迷及價格鬆動的局面。但從長期來看,鑒於成都市蓬勃的經濟發展前景、完善的區域規劃、日趨完整的産業結構及近年來顯著的外來人才流入趨勢,我們對高端物業市場表現仍持樂觀態度。”
工業
非保稅倉庫租金達歷史高點。
受成都市電子信息及配套企業、第三方物流及零售等行業的强勁需求推動,截至2011年第四季度,成都市非保稅倉庫平均月租金達每平方米25.9元的歷史最高水平,同比漲幅達12.4%。在工業土地成本相對較低,高品質物業供應相對缺乏的前提下,隨著沿海産業不斷向西轉移、本地製造能力不斷增强及政府全力打造電子信息及配套産業的政策導向,預計成都産業地産(物流、廠房、工業園區)市場將繼續向好,投資潜力會逐漸顯現。

投資
成都將繼續成爲商業地産投資熱點。
2011年內,仲量聯行成功促成成都商業地産投資市場兩單大宗交易:環達通向澳洲MGPA亞洲基金III號轉讓成都凱丹廣場50%股份及瑞安建業向領盛投資出讓東北二環某地塊49%股份。吳允燊表示:“根據仲量聯行多年經驗,市場上産權單一、可交易性强的物業不斷增多爲實現大宗交易提供了更多可能。在投資焦點不斷從沿海向內地轉移的形勢下,預計成都將繼續成爲商業地産投資的熱點。”