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香港及澳門

仲量聯行:淨吸納量創歷年新高,甲級寫字樓抗跌力强

2011年廣州房地産市場年度回顧


香港及澳門2012年1月11日 — 縱觀2011年,廣州甲級寫字樓市場雖在外圍因素影響下需求有所下降,但全市淨吸納量仍創歷年新高。租金及資本值呈放緩趨勢,新增供應仍以天河商圈及珠江新城一帶爲主,多個項目出租率逾七成以上。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示,“儘管在甲級寫字樓總存量方面,廣州遠低于國內其它一綫城市,但從淨吸納量差距收窄上來看,足以證明廣州寫字樓升級以及擴充需求强勁,對抗外圍因素力量比預期中强。”2011年活躍的商鋪租賃活動繼續帶動租金上升。高端零售市場進一步發展,核心商圈商場投資活動增加。出口放緩對非保稅倉租金的影響較大,零售市場帶旺物流園市場需求。産業園也受整體市場氣氛向好帶動,租金同比上升一成。持續性政策力量繼續壓抑豪宅市場成交,發展商爲年末促銷進一步下調售價。
 
甲級寫字樓市場
外圍因素導致需求下降,全年淨吸納量仍創歷史新高。
受環球經濟形勢影響,2011年廣州整體甲級寫字樓需求下降。淨吸納量從三季度的16萬平方米跌至四季度約6萬平方米。但縱觀全年,全市淨吸納量仍創歷年新高,達55萬平方米,比2010年全年上升32%。儘管在甲級寫字樓總存量方面,廣州還是遠低于其它一綫城市,但從淨吸納量方面看,差距逐漸收窄,說明廣州寫字樓在全球經濟不景氣的外圍因素影響下,升級以及擴充需求依然强勁,對抗外圍因素的力量比預期更强。
 
市場情緒及季節性影響下,租金及資本值進一步放緩。四季度廣州甲級寫字樓需求明顯下降,使整體租金升幅進一步放緩,環比微升僅2.1%。受經濟不明朗因素影響,大部分租戶對高檔寫字樓短期的承租能力下降,相對于去年積極的擴充態勢,企業多轉向保守的發展戰略。2011年全市整體租金上升9.5%,低于去年的15%。
資本值方面,緊縮性財政政策及住宅限購對發展商資金流的影響加大,使發展商轉向以寫字樓銷售作爲資金回籠的重要途徑,幷且從追求高單價轉向追求成交量。因此,甲級寫字樓整體資本值四季度平穩,環比微升1.2%。雖然,因年初升幅强勁,全年仍錄得達15.3%的雙位數字升幅,但相比2010年急升28.4%,資本值整體趨勢也呈放緩迹象。
 
新增供應蓬勃,出租率良好。2011年全年廣州甲級寫字樓總共有63萬平方米新增供應落成,主要集中在天河商圈及珠江新城區域。新竣工大厦包括有恒大地産中心、太古匯、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及廣州國際金融中心。其中以富力盈信大厦、太古匯和高德置地三期的出租率最爲理想,均超過七成以上。
 
全球經濟欠佳,整體需求下降。預計明年甲級寫字樓新增供應將達45萬,主要項目有珠江城、利通廣場、保利威座、廣晟國際廣場、廣州銀行大厦以及富力盈凱廣場。
 
全球經濟不景氣引致國外訂單减少,影響國內製造業及出口,使這些行業短期租賃需求受限。市場情緒轉差,整體需求下降,今年即將竣工項目的預租情况將受到最直接影響。仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖認爲,“未來短期,甲級寫字樓整體租金升幅受壓, 預計2012年基本持平,但部分空置率較高的大厦租金有下調壓力。銀根仍然偏緊將繼續影響發展商及投資者,資本值將面臨小幅下滑。”
 
商鋪市場
零售消費繼續雙位數增長,物價漲幅回落。
2011年廣州社會消費品零售總額1-11月累計4747億,同比增長17.3%,全年繼續保持雙位數增長。另一方面,至11月全國CPI漲幅回落至4.2%,對居民消費意欲將有正面影響。
 
租賃活躍,租金保持上升態勢。2011年廣州商鋪市場租賃活躍,全年整體空置率均保持在較低水平,年末維持在3.7%,帶動平均租金年增長7.7%。其中,以餐飲業租金年升幅最爲强勁,高于主力租戶及一般零售行業,達12.3%。
 
天河商圈繼續引領高端市場。全市主要的租賃活動仍集中在天河商圈,尤其是本年新開業的太古匯,新進駐的國際品牌包括普拉達、路易•威登、香奈兒、Miu Miu、愛瑪仕、迪奧、萬寶龍及蒂芙尼,無論從品牌及硬件均給廣州高端零售市場帶來驚喜,鞏固了天河商圈的核心地位。此外,珠江新城商圈,例如高德置地春、夏棟及花城匯一期,租賃活動日趨活躍,幷以餐飲娛樂及服飾連鎖店爲主。
核心地段商場投資活動增加。本年商場資本市場活躍,整棟商業物業出售個案增加。例如,近期天河城一舉拍下動漫星城廣場、名城商業廣場及珠江新城一地塊,越秀城建拍下占地15萬平方米的東方寶泰,Top Plentiful Global Investments從廖創興集團購入創興廣場。預期這些在建項目及地塊將爲廣州核心商圈帶來更多優質供應。
 
新項目扎堆供應,激烈競爭影響租金升幅。預計2012年,政府將繼續促進內需增長以抵消外圍經濟的不穩定性,消費市場保持穩定增長。2012年零售物業新增供應約有45萬平方米,主要有西城都薈、珠江太陽城廣場、花城匯、光大項目及高德置地•秋。
 
仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示,2012年供應量將達歷史高位,而零售商擴充勢頭則有减緩的迹象,令市場産生供過于求的擔憂。尤其是同一零售品牌過多集中在核心地段的情况,可能增加市場面臨品牌整合調整的憂慮。展望全年,個別新商場租金仍有下調壓力,但預計整體租金水平將維持平穩。
 
豪宅市場
市場流動性收窄,交投受壓。
2011年在政策性打壓下,豪宅市場嚴峻,成交持續萎縮。由于住宅限購主要打擊投資需求,因此豪宅市場受到影響最大,2011年全年豪宅成交進一步萎縮至約1800套單位,低于去年2800套。
 
另一方面,成交萎縮也與同期供應量减少有關。2010和2011年新推貨量遠低于2009年高峰期逾8000套的水平,2011年更减至約2000套。新推貨量减少,主要由于市區內核心地段土地供應下降,以及受市道影響,一些發展商降低開發速度,把部分大型項目推遲至2012或2013年推出。
 
年末打折力度加大,房價繼續向下微調。爲加强促銷力度,四季度新發售豪宅物業售價低于預期,導致豪宅資本值環比下跌1.7%。但受上述同期供應量下降的因素影響,加上市區土地資源稀缺,豪宅市場仍受到投資客追捧,使全年豪宅售價整體還是保持穩中帶升,同比微升4.2%。
 
資金鏈壓力短期難以舒緩,明年房價小幅下調機會大。仲量聯行廣州戰略咨詢部主管唐文杰分析,儘管信貸市場出現放寬信號,預計房地産政策在一定時期內仍從緊,發展商資金鏈壓力短期內仍難以舒緩。由于大部分買家普遍期待樓價進一步下滑,成交量與樓價短期繼續處于僵持階段。展望明年住宅成交量以及土地市場持續低迷,但因市區樓價抗跌能力較强,價格調整仍以城市周邊地區爲主。
 
工業物業市場
物流園
本年出現的出口放緩情况對物流園租金影響不大,但非保稅倉庫相對受壓。零售市場暢旺帶動整體物流園市場保持活躍,新竣工的優質非保稅物流園物業均受租戶歡迎,出租率保持良好。例如有AMB廣州開發區配送中心及普洛斯新塘物流園。
2011年全年供應量較小,僅有普洛斯新塘物流園竣工。在租賃活躍帶動下,全年空置率保持在3.1%的低位水平,幷推動租金同比上升7.1%。

展望未來,仲量聯行廣州工業部主管張寧認爲,面對外圍經濟不穩定因素對出口的負面影響,預計國家將促進內需作爲保經濟增長的主要手段。全球訂單减少對外向型製造業影響較大,預計保稅倉庫需求下降,影響租金走勢。除了零售市場外,面向國內消費市場的日用消費品製造業在廣州發展勢頭良好,將成爲帶動普通倉庫需求的新增動力。
 
産業園
2011年大部分市場活動集中在高科技或金融後勤業,以自購科技園土地自建物業爲主。例如,藍盾、禦銀、國際雲計算中心、南方基地二期等。租金方面,受整體市場氣氛向好帶動,全年同比上升10.2%,高于2010年8.1%。
投資市場
資本值逐漸出現下降趨勢。
2011年第四季度,廣州房地産投資市場錄得幾單大宗交易,例如粵海地産收購原廣東置地資産包,以及越秀地産出售東方寶泰項目。在資本值方面,由于部分發展商在年底出于回籠資金需要,項目的資本值出現一定幅度的下降,刺激部分投資者入市投資,令到交投量稍微上升。
 
優質物業仍受投資者追捧。仲量聯行廣州投資部高級經理劉裕通分析,由于政府調控房地産市場及信貸緊縮,2011年投資市場較爲淡靜,特別是下半年來有多宗土地拍賣出現流拍現象,顯示出投資者對後市持審慎態度。但優質地塊及項目仍然得到投資者追捧,特別是帶租金收益物業及稀缺地段項目,成爲全年投資市場的亮點。
 
市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“2012年國內外經濟環境預期會維持相當不明朗,但相信中國經濟硬著陸的機會不高,而出現增長放緩的機會將不能避免。因此,預料企業會審慎面對擴充需求,部份或會整合資源,租賃需求因此减少,幷對空置率偏高的項目帶來壓力。但由于廣州對金融業的依賴不高,受金融市場波動的影響相對有限。整體商業地産市場只會傾向平穩發展,年內不致出現急挫情况。近年租金及售價急升過後,市場或需調整再作發展,今年或將是理想時機。”