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香港及澳門

2011年北京甲級寫字樓租金增長同比超過40%

仲量聯行發布2011年全年北京房地産市場報告


香港及澳門,2012年1月13日—仲量聯行今天發布的 “2011年度北京房地産市場報告”顯示:2011年北京甲級寫字樓租金實現最大增幅,物流倉儲設施租金快速增長。
  • 甲級寫字樓–市場租金在持續强勁需求的推動下大幅攀升。
  • 優質商鋪–國內外知名零售商搶灘北京市場,市場空置率下降。
  • 高級住宅–北京服務式公寓市場平均租金實現12.5%的增長;北京高級公寓成交面積同比下降 ,平均成交價格小幅下滑。
  • 工業物業–來自電子商務、零售和第三方物流公司的强勁需求導致多數物流倉儲項目持滿租狀態,租金屢創新高。
  • 投資市場–優質寫字樓大宗成交以自用型買家爲主,外資機構投資者青睞購物中心及工業商務園物業。
  • 酒店市場–樂觀的業績前景給酒店投資者帶來新契機。

寫字樓市場
2011年全年,北京甲級寫字樓市場平均租金實現41%的增長幅度,成爲北京寫字樓市場租金增長最快的一年。
2011年全年,北京市場整體累計新增供應達到75萬平方米,與去年基本持平。市場共計有11個甲級寫樓項目竣工,其中有4個自用,佔到新增供應量的42%。2011年全年,租賃型寫字樓的新增供應仍比較緊缺。至此,北京甲級寫字樓整體市場存量已達到620萬平方米,同比增長13.9%。

儘管2011年全年整體外部經濟環境比較複雜,但北京甲級寫字樓的整體市場需求依然保持强勁,全年甲級寫字樓的淨吸納量達到86萬平方米,成爲繼2010年的又一個活躍大年。前三個季度,在國內經濟企穩並增長較快的大背景下,需求繼續保持去年的强勁勢頭;第四季度,雖然全球金融市場動蕩以及歐洲主權債務危機引發世界經濟增長預期下調,但北京甲級寫字樓市場需求依然保持穩步增長,沒有出現市場迅速轉向的情形,部分熱點區域如金融街,仍出現客戶排隊等候出租面積的狀况。

從租賃需求的行業來看,金融機構、咨詢公司、律師事務所、高新技術類公司以及生産制造型企業依然是市場需求的主力。儘管2011年全年有75萬平方米的新增供應,但由於自用和租賃需求相當强勁,北京甲級寫字樓整體市場的空置率位於近年來的歷史新低,至2011年底,北京整體市場的空置率達到9.1% 。2011年北京各區域市場的空置率基本保持在10%以下,部分區域如金融街、東二環和中關村等空置率更是低於5%。如果不考慮第四季度新完工的兩個項目,整體市場的空置率將達到7.0%,簽約率達到96.4%。縱觀2011年全年,在供應尤其是可供出租的優質寫字樓面積比較緊缺和市場需求持續强勁的推動下,第四季度北京甲級寫字樓市場平均淨有效租金達到每平方米每月293元(按建築面積計),環比增長9.1%,同比增長達到41.4%。

展望2012年全年,預計北京共計有7個甲級寫字樓竣工,總建築面積約42萬平方米。從使用性質看,如果剔除自用型寫字樓物業,未來純租賃型寫字樓僅佔新增供應一半左右。儘管整體外部經濟環境依然不確定,經濟增長出現下調,租金空前高漲,我們預計2012年,北京甲級寫字樓市場需求仍將保持平穩增長,年淨吸納量超過40萬平方米,空置率將繼續在9%左右的低位徘徊;市場平均租金仍將保持上漲,但增長幅度趨緩。

優質商鋪市場
2011年,衆多國際知名零售商搶灘北京市場,大量優質購物中心業主積極對物業進行升級改造以應對激烈的競爭環境。
2011年全年,北京共有3個優質購物中心開業,分別是國貿商城三期、分鐘寺新業廣場和鳳凰匯,累計新增供應面積約14萬平方米,同比2010年下降82%。由於大量的老項目進行重新定位並調整租戶,導致了市場中潛在供應量的增加,很多新項目招商進展緩慢,衆多計劃在2011年底前開業的商業項目不斷將開業日期推遲至2012年。

隨著北京市居民可支配收入的增加,消費需求的重點逐漸由基礎性消費轉向中高端商品和服務消費,大量中高端奢侈服飾、珠寶及餐飲超市等積極擴張或者升級門店。本年度,王府井、第三使館區、CBD等核心商圈的購物中心業主開始大面積調整租戶,大量中高端品牌和新銳時尚品牌取代表現欠佳的商戶成爲新的租戶,其中珠寶手錶、高端服飾和超市等中高端零售商表現最爲活躍。這些中高端品牌主要位於國貿三期、三裏屯北區和新光天地。本年度,國貿商城三期共引進40多家珠寶服飾類高端品牌;新光天地共推出92個全新國際品牌,包括Vivienne Westwood, Piazza Sempione等;三裏屯北區則彙集了Alexander Wang、MIUMIU等衆多富有創意的奢侈品牌。此外,OLE、BHG等高端超市也積極在核心商圈擴張。
快速時尚品牌主要選址時尚購物中心或大型社區購物中心。以UNIQLO、ZARA、H&M、GAP爲代表的快速時尚品牌正迅速以其時尚的設計及富有吸引力的價格成爲消費需求的主力。2011年, ZARA及其姐妹品牌Stradivarius, Massimo Dutti 等共開出7家分店。GAP和H&M 分別有2家新店計劃開業。此外,本土快時尚品牌Urban Renewal、MC Jeans也在積極選址。2011年,北京市優質商鋪累計吸納量達到31萬平方米。 

2011年,由於國內外零售商開店熱情高漲,市場空置率呈降低趨勢,第四季度空置率達到10%,同比去年下降3.9%。得益於旺盛的市場需求,很多經營良好的成熟項目在今年提高了租金,推動整體市場租金平穩上漲。2011年,優質購物中心首層平均租金同比增長12.3%,達到每平方米每月701元。

預計2012年全年,有14個優質商業物業開業,新增商業面積共計80萬平方米。新增商業項目主要位於朝陽區和東城區王府井商圈。其中,來自凱德、太古等外資開發商旗下的商業項目招商進度較快,預租率在70%-85%之間。基於對中國市場和北京市場的樂觀預期,大量奢侈品牌和新銳時尚品牌簽約王府井商圈,預計2012年市場需求將延續2011年的强勁趨勢。由於新開業購物中心租金水平較低,預計2012整體市場的租金增長幅度將有所放緩。同時,市場空置率將隨著衆多新項目的入市呈上升趨勢。

高級住宅市場
2011年全年,北京服務式公寓市場平均租金實現12.5%的增長。
全年,北京服務式公寓沒有新增項目進入租賃市場,同時由於某一個項目經營策略轉爲分散出售,造成服務式公寓總量减少,當前總存量爲8,095套。而且,其它一些項目由於受裝修及自身經營策略的轉變也導致了市場中的有效供給减少。儘管全年外部經濟環境比較複雜,北京服務式公寓的租賃需求依然保持强勁,中國市場成爲跨國公司全球競爭中的重要市場,因此更多的外籍管理人員和技術人員被外派到北京工作。第四季度,雖然租賃市場進入淡季,但北京服務式公寓租賃需求沒有出現下滑的情形,部分熱點區域,如CBD、三裏屯及第三使館區的房源仍然緊張。從租賃需求的行業來看,汽車製造、醫療制藥、能源以及生産制造型企業依然是市場需求的主力。强勁的租賃需求和有限的供應,導致北京服務式公寓市場的空置率不斷創出新低,至2011年底,北京整體市場的空置率達到7.2%。同時,服務式公寓業主上調租金,如果沒有充足的預算,客戶難以找到合適的房源。四季度北京服務式公寓市場平均租金達到每平方米每月190元(按建築面積計)。展望2012年全年,預計北京共計有3個服務式公寓竣工,總計套數580套,將部分緩解供應緊缺的現狀。另一方面,鑒於全球經濟增長的預期下調,部分跨國公司將會放緩擴張步伐,控制外籍員工數量以縮减成本。預計在2012年,北京服務式公寓市場需求保持平穩,空置率由於新增供應小幅上升,但平均租金仍將保持10%左右的上漲。

在限購政策影響下,2011年全年北京高級公寓成交面積同比大幅下降,平均成交價格小幅下滑。2011年,嚴厲的限購政策抑制了住宅投資性需求,全年住宅成交量同比大幅下跌。全年高級公寓成交面積爲118萬平方米,同比去年下降21.4%。市場中的改善性住宅的購房者成爲當前高級公寓市場的主力消費群體,他們擁有購買資格和比較充裕的現金,對貸款的依賴程度較低,這部份購房者趁市場調整的時機購買大戶型産品改善自身的居住條件。高級公寓成交價格在2011年一直處於小幅下滑狀態,在2011年第四季度平均價格達到每平方米40,141元,環比持平,同比下降2.2%。由此,北京的高級公寓憑藉其優越的地理位置和産品的競爭力,受到調控政策的影響要小於普通住宅。我們預計,高級公寓的新增供應量在2012年將有所增長,優質地段的高級公寓價格將保持穩定,而位置在四環路以外的高級公寓由於面臨更多的競爭,將采取多種促銷手段吸引更多的升級置業型購房者購買,以推動市場成交量的增長。

工業物業市場
來自電子商務、零售和第三方物流公司的持續强勁需求導致多數物流倉儲項目持滿租狀態,租金屢創歷史新高。
2011年全年,北京優質物流倉儲市場共有五個項目入市,累計新增供應約17.7萬平方米,同比去年新增近6.5萬平方米。至此,北京優質物流倉儲市場存量已超過130萬平方米,同比增長15.6%。
縱觀2011年,持續强勁需求導致多數物流倉儲項目持滿租狀態,租金價格屢創新高。截止到第四季度末,倉儲物流平均淨有效租金達每天每平方米0.99元,同比增長12.5%。倉儲物流吸納量全年持續高位,而空置率則由年初的5.1%降至年末的0.6%。新增項目很快被電子商務、零售商、製造商和第三方物流公司預租完畢,其中電子商務公司表現尤爲搶眼。與此同時,越來越多的公司希望以預租、定制甚至自建的方式在日益緊張的物流倉儲市場中滿足自身的需求。

展望2012年,預計有六個項目入市,新增市場供應超過20萬平方米。仲量聯行預測,電子商務爆發式的增長以及來自零售和第三方物流的迅速擴張將對新增項目保持高位吸納,整體市場空置率將在低位徘徊,倉儲物流平均淨有效租金有望在2012年突破每天每平方米1.1元。

優質商務園受跨國企業和高科技企業青睞。2011年全年,北京優質商務園新增供應主要集中在電子城、開發區和中關村科技園。截止到第四季度,北京優質商務園新增供應超過35萬平方米,同比去年新增近10萬平方米,市場存量已超過280萬平方米。

2011年越來越多的跨國公司和高科技企業將目光鎖定商務園,建立公司總部或研發中心。這種趨勢的出現不僅是因爲稅收優惠政策的支持和物業成本的考慮,更重要的是隨著諸如電子城、中關村軟件園和經濟技術開發區的不斷成熟,工業商務園能够提供更專業和更綜合的配套設施。與此同時,一些跨國公司和有實力的本土企業開始青睞定制工業商務園物業,去更好地滿足他們多樣化、個性化的辦公需求。縱觀2011年全年,北京優質商務園需求强勁,租戶主要來自信息技術、電子、制藥等行業。截止到第四季度末,商務園市場空置率約爲8.1%,平均淨有效租金達到每天每平方米3.0元,同比增長13.4%。

展望2012年,工業商務園新增供應將超過140萬平方米,其中超過一半項目將對外出售。由於新增供應量的快速增長,預計平均空置率將有所上升。隨著北京土地價格的持續攀升、中心商務區辦公成本的增加以及新興商務園區基礎設施的逐漸完善,2012年,來自信息技術、電子和制藥等行業的跨國企業以及對辦公成本較爲敏感的高新企業或成長型企業將對優質商務園物業保持旺盛的需求,物業租金將繼續走高。

投資市場
優質寫字樓大宗成交以自用型買家爲主,外資機構投資者青睞購物中心及工業商務園物業。
2011年,北京大宗物業投資市場表現穩定,優質寫字樓物業的成交仍然最爲活躍,成交主要集中在上半年完成,買家以國內企業爲主,收購物業作爲企業總部使用佔據了較大比例。下半年,寫字樓租金的高啓導致了業主的惜售及對於預期資産價格的上升,使下半年較少有整棟的優質寫字樓項目交易成功。北京商業的繁榮一直吸引著海外投資者,在今年完成的購物中心物業交易中,海外投資者的數量高於國內投資者。憑藉長期在購物中心開發與運營方面的經驗,海外投資者在購物中心運營方面仍比國內開發商與機構投資者佔有較大優勢,位於交通便捷地理位置的在建項目或經營不良的待售資産都是潛在的投資目標。工業商務園物業交易在2011年十分活躍,在第四季度又有兩個新的交易完成,上地、 望京與亦莊是主要的成交區域,其中外資機構投資者的數量高於國內投資者。北京在研發方面的優勢給高科技企業提供了良好發展空間,也給工業商務園物業帶來穩定的投資回報。

仲量聯行中國區投資部主管翰德偉先生指出“鑒於北京寫字樓市場的突出表現,近期一些新募集的資金仍然聚焦於北京的寫字樓市場,從中期發展看,在活躍的供給與需求的推動下,包括購物中心、工業商務園及倉儲物流庫都是機構投資者在北京的投資目標。”

酒店市場
樂觀的業績前景給酒店投資者帶來新契機。
繼2010年北京酒店市場入住率呈現了可觀的回升趨勢,2011年又是一個令北京酒店業主倍加欣喜的年份。作爲經濟蓬勃發展的中國首都,北京旅游及酒店市場增長迅速。截至2011年11月,北京入境游客總人數達到484萬人次,較2010年同期增長5.8%。商務及休閑客源持續2010年的增長勢頭。與此同時,商務會議(包括獎勵旅游)的客源在2011年開始恢復。

市場需求增加及新增酒店有限供給爲2011年酒店市場的業績提升創造了有利的環境。北京酒店管理者已將運營的重點從入住率轉向了房價的提高。截至2011年11月,北京五星級酒店的入住率和平均房價隨著需求的增長而穩步上升至66.9%及人民幣1,141元,兩者的增長率分別爲5.3%和9.0%。在兩個指標的影響下,每間可出租房間收入的增幅到達了17.8%。豪華酒店市場的房價增長更爲明顯,這不僅說明酒店管理者對房價提升的信心,更意味著游客的價格敏感度有所下降。

北京高端酒店市場由於新增供給有限及市場預期良好,酒店業績表現將持續提高。仲量聯行酒店集團高級副總裁葛靈漢指出:“從中長期的角度來看,北京辦公樓供給增加能爲酒店提供更多的潛在商務客源,且在北京核心區域新開發的酒店供給預計有限,由此帶來更多資産處置的機會。酒店業主應重新考慮酒店資産戰略,以獲得更多市場機遇。”