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新聞

香港及澳門

辦公樓市場需求放緩;中端零售商推動零售市場租賃需求保持强勁

2011年第四季度上海房地産市場回顧


香港及澳門,2012年1月11日 — 2011年第四季度全市甲級辦公樓平均租金爲每平方米8.8元,環比上漲2.7%,全年累計漲幅達17.4%。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示:「伴隨對2012年全球經濟增長預期的擔憂,第四季度市場租賃需求開始放緩。然而,市場依然傾向業主,租金增長僅略有放緩。」在零售市場,奢侈品與中端零售商利用商場希望升級租戶的機會積極向中央商務區及非中央商務區擴張。受到持續緊縮政策和“限購令”的影響,上海住宅銷售市場繼續疲弱,本季度普通商品住宅成交量下跌,而高端住宅銷量保持平穩。在大宗物業投資市場,除上海環球金融中心確認完成一層交易外,竹園地區也有一棟辦公樓整棟成交。非保稅物流市場中,受浦東國際機場地區强勁的淨吸納推動,業主調高租金,市場租金環比上升1.1%。

辦公樓
租賃需求開始放緩。
2011年第四季度,由於對未來歐洲經濟前景以及中國可能面臨經濟增速放緩的擔憂,租戶變得對租金花費愈加敏感。受此影響,上海辦公樓市場的租賃需求開始减弱。儘管本季度仍有大面積的租賃成交,市場上對於辦公樓物業的租賃查詢量明顯下降。在浦西,由於核心中央商務區以外的辦公樓空置面積較多且租金較低,許多公司開始在該區域尋找辦公空間。澳大利亞零售商凱馬特公司(Kmart)和歐洲物流企業丹麥得夫得斯國際貨運公司(DSV)都從原先位於浦西核心商務區辦公樓搬遷至位於長寧區的龍之夢雅仕大厦,且分別擴租至約2,000平方米的面積。在浦東,內資金融企業持續推動辦公樓租賃需求。例如,一家國內投資公司從一棟乙級辦公樓升級到花旗集團大厦,租用約550平方米的面積。在浦東非中央商務區市場,辦公樓租賃需求仍然保持强勁。該區域內的由由世紀天地以及浦東嘉裏城本季度的進駐率都已超過90%。

全年租金漲幅達到17.4%。由於中央商務區內的辦公樓項目供應量有限,業主們仍普遍對市場租金走勢持樂觀心態。因此,儘管本季度租賃需求有所减弱,浦西及浦東核心商務區內的辦公樓租金仍持續增長。本季度市場平均租金環比增長2.7%,至每平方米每天8.8元,2011年全年增長17.4%。超甲級辦公樓租金漲幅繼續領先於甲級辦公樓漲幅,本季度環比增長3.4%,平均租金攀升至每平方米每天10.3元,2011年全年增長21.1%。浦東甲級辦公樓的租金漲幅略高於浦西地區,環比漲幅分別爲2.9%和2.7%。

新增供應量有限,自用買家吸納浦東的辦公樓面積。中央商務區內的供給仍然不足,導致市場空置率進一步下降,浦西和浦東中央商務區內辦公樓空置率分別降至5.2%以及7.4%。在浦西,位於靜安區的甲級辦公樓1788國際中心於2011年第四季度初竣工,爲市場新增67,106平方米的供應量。受2011年第二、三季度强勁預租需求的推動,該項目的簽約率已達到78%。在浦東,浦江雙輝大厦 (165,000平方米) 於本季度竣工,該項目在竣工前已經被兩家大型國有銀行分別買入自用。中國平安金融大厦(63,813平方米)同樣於本季度竣工交付,且全部面積都將爲平安集團自用。兩個新竣工項目均爲自用致使陸家嘴區域辦公樓租賃市場的供應十分緊張。在非中央商務區的辦公樓市場,位於浦西的城投控股大厦(36,919平方米) 以及一豐廣場(38,618平方米) 均於本季度竣工交付。一些原計劃於2011年第四季度入市的非中央商務區辦公樓項目推遲竣工,致使2012年上半年的新增供應量提升。

核心商務區辦公樓供應繼續趨緊。仲量聯行上海浦東商業部總監張靜表示:「未來12個月內,上海核心商務區內的新增供應量仍將十分有限,因而2012年業主們仍將保有議價能力並繼續推動租金適度增長。」在浦東,自用買家將繼續吸納市場中的新增供應。而對於浦西市場而言,在超甲級辦公樓項目靜安嘉裏中心二座和三座於2012年第三季度入市前,市場新增供應將會非常有限。我們預計,隨著跨國公司租戶更審慎地考慮他們的擴張計劃,未來的新租賃成交將有所减少。此外,出於對租金的考慮以及市中心區域可供擴租的面積有限,非中央商務區以及核心商務區外的辦公樓空間將對租戶産生更大的吸引力。

零售地産
商場升級催生奢侈品牌和中端品牌零售商的新租賃成交。
2011年第四季度,零售物業租賃需求隨著零售額的增長繼續保持强勁。據上海市商務委統計數字顯示,全市456家主要的大中型零售場所在國慶7天假期內共實現營業收入70.93億元,同比增長17.6%,銷售總規模創下歷史新高。其中,30家購物中心和85家百貨商場的銷售額同比分別增長20.5%和18.1%。五角場、淮海路和南京東路在銷售增速方面位列市場前三。在核心商圈內,一些活躍的租戶選擇在商場進行升級時進駐,因此我們看到不少新的租賃成交。例如,在港匯恒隆廣場,Gucci、Loewe和 Escada等奢侈品牌在首層開出新店,替代了之前的DKNY 和 agnes b,目前這兩家店都已搬遷到二樓。在正大廣場,之前八樓空置的約2,000平方米的面積本季度被避風塘、翰林燒烤、吉野家等餐飲品牌成功“佔據”。在非核心商圈內,鑒於銷售額持續上漲,無論中端品牌還是奢侈品牌,紛紛在大量新增優質項目中進行擴張。例如,Gap、Zara 和Mothercare選擇在剛剛開業的虹口龍之夢開出新店,LV、Dior和Tod’s也已確定進駐位於虹橋的尚嘉中心。此外,一些大型零售商也在本季度快速擴張,萬德城在閔行、嘉定和寶山區各開了一家新店。

本季度中央商務區內無新增供應,市場空置率繼續維持低位。由於1788國際中心商場部分推遲到明年開業,因而本季度中央商務區內無新項目入市,市場空置率由1.7% 進一步降至1.5%,繼續維持低位。在非中央商務區,總面積17萬平方米的虹口龍之夢於12月2日開始試營業,目前簽約率已接近100%,主力租戶包括國美電器、家樂福、Gap和外婆家餐廳等。至此,龍之夢在上海共有三個項目,分別位於長寧、 閔行和虹口。長風景畔廣場在12月投入試運營,對外開放地下一樓、一樓和兩樓。

非中央商務區內將繼續湧現大量新增供應。展望未來,中端時尚和餐飲品牌將繼續成爲短期內零售物業租賃需求的主要來源。除此之外,今年A&F的副牌Hollister在上海來福士成功開店也預示著A&F有可能在2012年進入上海市場。仲量聯行大中華區及上海商鋪部總監鄧汝舜表示:「至2012年末,核心商圈和非核心商圈將分別迎來58萬和99萬的新增供應。如此大體量的新增供應可能在短期內推高市場空置率,但基於市場强勁的租賃需求,我們相信空置面積將很快被吸納。像萬達這樣國內知名開發商所開發的項目,簽約率將會非常高。中國在2012年的經濟增長速度及住房市場的發展方向,將成爲影響消費者信心的主要因素,也將隨之反映在銷售額上。」

住宅
限購令下銷售市場持續低迷。
受限購令從嚴執行以及信貸緊縮影響,上海住宅銷售市場持續低迷。2011年第四季度一手商品住宅成交量僅爲1,535,874平方米,環比下跌20%。在高端住宅市場,本季度高端公寓成交量由第三季度的194套微漲至207套。這主要是由於浦東星河灣自採取15%左右的降價促銷後,本季度取得了62套的成交量。至此,2011年全年總計售出833套高端住宅,爲2005年以來的歷史新低。

雖然市場需求疲弱,開發商仍維持售價穩定。儘管成交量繼續萎縮,本季度上海一手高端住宅售價總體仍維持穩定。除星河灣以外,大部分開發商依然維持穩定的售價,不願意將上海中心區域不可替代的高端項目打折出售。因此本季度一手高端住宅價格較上季度僅微跌0.4%(同質比)。同樣,在二手房交易市場中,僅有很少一部分業主願意降價出售手中房源以吸引買家,因此本季度二手高端住宅價格較上季度微幅下跌0.5%。

服務式公寓租賃需求維持穩定。本季度高端租賃市場需求呈現季度性放緩。受12月份假期的影響,某些服務式公寓的短租需求有所下降,但來自外籍員工及外省市員工的中長期租賃需求仍較爲堅挺。由於部分以短租客爲主的服務式公寓空置率有所上升,本季度服務式公寓的平均空置率爲11.0%,較上季度的10.9%略有上升。由於業主繼續保持良好信心,本季度服務式公寓和非服務式公寓的租金均維持穩定。本季度未有新服務式公寓竣工。

2012年限購令將繼續執行。正如我們預期,上海市政府已表明2012年將繼續執行住宅限購政策。仲量聯行上海研究部總監周志鋒表示:「除非未來市場形勢快速惡化,我們預計政府短期內對住宅市場政策做出重大調整的可能性很小。即使未來的政策有所放鬆,可能出現在2012年年中,也僅會是微調。而只有在政府决定放鬆緊縮政策後,市場購買情緒和成交量才會開始恢復,而這種恢復最有可能在2012年下半年出現。但即使2012年銷量持續低迷,我們預期開發商對其手中持有的高端住宅項仍將維持穩定的售價。」

投資
辦公樓和零售物業的投資需求保持强勁。
初步數據顯示2011年第四季度上海大宗交易成交額達到39億元。2011年全年總計達到322億元,接近2010年的水平。本季度,投資者對辦公樓和零售物業的需求保持强勁。在浦東辦公樓市場,森大厦繼續散賣環球金融中心的辦公樓部分,本季度再成交一個樓層,買家爲一國內製造業企業,成交單價爲每平方米82,500元。在非核心商務區市場,竹園地區的投資需求表現强勁。里昂證券於本季度完成對宏嘉大厦的收購,該項目爲日月光集團開發的甲級辦公樓,此次收購也是竹園地區近兩個季度內的第二宗投資交易。在浦西非中央商務區,一國內買家收購了在建的凱德大寧項目。由於未來租金預期仍將增長,收益率將保持穩定。與此同時,在商鋪投資市場,由於業主選擇繼續持有優質資産,核心商圈內可供投資的物業仍將非常有限。

2012年投資市場的表現將取决於全球經濟走向。2012 年全年的交易量和收益率將主要取决於國內政策以及外部環境,包括歐洲債務危機的演變。如果全球經濟出現明顯惡化趨勢,收益率將會有所增長。仲量聯行上海投資部總監李淩表示:「我們預計投資者對辦公樓和零售物業的投資需求將保持强勁。如果融資變得愈發困難,業主和開發商爲尋求現金流將以更具吸引力的價格出售手中的項目,資本雄厚的投資者將在收購此類項目中獲得優勢。」這種趨勢已經在近期的交易中得到體現,如SOHO中國在12月以40億元的價格從上海證大集團和綠城手中購得黃浦區一地塊50%的權益。「融資渠道受限的開發商們未來仍將被迫選擇出售部分優質資産,2012年投資市場上將會出現更多優質物業。」

工業地産

物流
上海西區非保稅倉儲市場需求保持强勁。
在非保稅倉儲市場,上海西區的需求仍然强勁,同時,浦東一些區域的需求也有所增加。物流和電子商務公司繼續在上海西區尋找空間設立長三角配送中心。但由於上海西區非保稅倉庫已全部滿租,潛在租戶不得不考慮其他選擇,其中之一是選擇在位於上海和江蘇邊界的昆山租用空間;也有部分企業選擇預租即將竣工的項目,在項目竣工前一到兩個季度就簽下租約。隨著處理進出口業務的物流公司在浦東國際機場附近尋找空間,該區域的租賃需求也有所增長。

第四季度無新增供應、市場繼續緊俏。 2011年第四季度沒有保稅或非保稅倉庫項目竣工。由於浦東國際機場附近倉庫的空置率下降,非保稅倉儲市場空置率從第三季度的9.4%降至6.5%。由於浦東國際機場附近區域吸納强勁,業主大幅提升租金,非保稅倉庫平均租金環比上升1.1%至每平方米每天1.13元。保稅倉庫平均仍然維持在每平方米每天1.06元。相比臨港,外高橋區域倉庫的空置面積更少,需求更强勁,因而外高橋區域倉庫的租金水平仍明顯高於臨港區域。

非保稅倉儲市場需求將保持强勁。仲量聯行中國工業部總監司徒藝表示:「在非保稅倉儲市場,來自物流公司、電子商務企業和傳統零售商的需求持續强勁,未來上海西區市場仍將保持在零空置率的水平。」。隨著電子商務企業近來的快速擴張,他們在上海西區租賃了大量非保稅倉庫作爲長三角地區的配送中心。但由於激烈的行業競爭,這些公司將來很可能會面臨並購整合,因此未來業主將會對電子商務企業的租賃需求更爲謹慎。上海西區倉庫供應緊張,加上業主變得更爲謹慎,將迫使越來越多的電子商務企業在昆山和浦東等鄰近區域尋找空間。

産業園區
成本削减導致大量企業减緩擴張。
許多前幾個季度在上海高速擴張的IT及金融類企業都在第四季度放慢了腳步。隨著關於中國經濟增速放緩的憂慮越發明顯,在華成本削减成爲不少公司目前最主要的任務。舉例而言,蘋果公司出於成本考量對其多個運營中心進行整合,整合後的新運營中心面積達15,000平方米。不少公司則徹底停止了現階段的擴張計劃。作爲一貫的市場推動者,醫療服務及醫藥行業本季度則繼續保持較强需求。如諾華製藥,其位於張江高科技園區的醫藥研發中心已經動工,總投資高達10億美元,未來諾華製藥的辦公總部及生産設施將一併整合進該中心。該計劃其實早在2009年就已出爐,但直到本季度才正式落實。由於政府樓市調控政策仍在繼續,不少住宅市場的投資者開始將視綫轉移至産業園區。雖然本季度沒有重要成交,我們預計未來幾個季度將呈現上升趨勢。

製造業
製造企業需求依舊旺盛。
由於成本持續上升且土地供給趨緊,許多計劃或已經進入上海的製造類企業開始在長三角的其他城市或中國的其他區域選址。中國乃至其他多個經濟體的發展可能放緩的陰霾並沒有影響製造業企業在華東地區的擴張需求,汽車、醫藥、機械及精密化工類企業尤其如此。舉例而言,阿克蘇諾貝爾宣布將投資六千萬歐元在江蘇省常州市建造全新的汽車塗料工廠及配套設施。正如其他在華興建廠房的企業一樣,阿克蘇諾貝爾此舉意在滿足其在中國大陸的業務需要。