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香港及澳門訊

商舖物業市場於2011年第三季表現出色


2011年11月9日香港及澳門訊 – 根據仲量聯行最新一期《亞太區物業市場摘要》,由於全球經濟前景不明朗,市場氣氛趨向謹慎,除商舖市場外,本港各類物業市場於2011年第三季增長放緩。而商舖市場出色的表現,主要由訪港旅客數目屢創新高及知名品牌對商舖的持續需求所帶動。

寫字樓
全球經濟形勢備受關注,令企業的擴展意欲蒙上陰影,2011年第三季末寫字樓需求顯著下降,甲級寫字樓的淨吸納量僅錄得324,500平方呎 (淨面積)。大部份分區市場的空置率持續下降,惟中區最頂級的甲級寫字樓空置率於第三季末開始回升,整體空置率在第三季末維持於4.4%。

儘管短期的業務前景不明朗,導致部分租戶擱置擴張計劃,但個別大廈的租金出現明顯差距,而可租用的大面積寫字樓帶來整合樓面及提升辦公室環境的機會,繼續吸引租戶搬遷寫字樓。

儘管寫字樓租金的增長勢頭於9月顯著減弱,但空置率下降,使大部份分區寫字樓租金持續攀升,整體租金錄得2.3%的按季增長。由於中區寫字樓吸納量呆滯,部分業主有見旗下寫字樓的空置率高企,因此將租金叫價降低,使租金於第三季按季下跌0.9%。

投資市場方面,經濟前景不穩、信貸市場相對緊絀,加上買賣雙方的預期心理差距較大,導致交投量按季下跌70%。資本值增長亦見停滯,2011年第三季僅按季增長0.8%,較第二季的8.2%按季增長顯著放緩。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平稱:「受到歐元區債務危機影響,數家銀行已宣布計劃在全球削減人手,意味來自銀行及金融業的寫字樓需求將會大致維持偏軟。不過,我們認為亞洲尤其是香港依然是金融機構的策略性業務據點,預期不會出現大規模的企業收縮。短期內,由於寫字樓需求回軟,各分區市場尤其是中區的租金將會受壓,資本值的增長亦會受到限制。」

商舖
儘管近期全球股市出現調整,惟旅遊業強勁增長,加上國際零售品牌對香港市場的持續興趣,本港零售市場表未受影響。香港零售業銷售總額於7及8月份按年大幅增長29%,令首八個月的增幅達到25.6%。8月份訪港旅客人數亦按年增長19.9%,令本年首八個月的訪港旅客人數增長16.2%。

2011年第三季商舖租務需求保持強勁,高級品牌的心態尤其樂觀,並繼續在香港進行擴展。知名品牌的租務需求持續不斷,加上可租用的商舖面積供應有限,商舖租金的增長較第二季稍微加快。2011年第三季,街舖及購物中心的平均租金分別按季上升5.3%及3.0%。

商舖買賣方面,太古地產以188億港元將九龍塘又一城整幢物業 (包括淨樓面面積達580,000平方呎的商場) 售予新加坡機構投資者Mapletree Investments,成為本港歷來金額最高的單一投資物業成交。

雖然投資市場氣氛受到信貸收緊及不明朗經濟前景等因素影響而變得低迷,但投資者普遍對香港零售市場維持樂觀。2011年第三季,街舖平均資本值按季增長9.3%。

陳錦平表示:「儘管全球金融市場的前景日趨不明朗,香港經濟基調於2011年第三季大致保持良好。不過,主要經濟指標反映香港經濟於2012年可能放緩,有可能令本地消費轉趨疲弱。股市調整令財富減少,也可能於短期內打擊消費者信心。然而,預期入境旅客仍然是本港零售市場的支柱,為商舖物業市場帶來支持。」

住宅
由於全球經濟前景不明朗,潛在買家及業主均採取觀望態度,導致住宅市道於2011年第三季顯著放緩。同時,本地銀行收緊信貸,而按揭利率繼續輕微攀升,令置業人士更加審慎,對入市持猶豫態度。因此,7至8月份的樓宇買賣合約登記宗數按年減少61%,錄得10,693個單位。

一手市場於2011年第三季相對淡靜,期間僅有三個新盤推出,大部分銷情良好。例如:嘉里地產推出上環西浦Soho 189,189個單位中已售出98%;新鴻基地產推出筲箕灣譽東,79個單位中已售出95%,長實推出將軍澳領凱,1,168個單位中亦已售出約500個單位,反應理想。

豪宅需求亦見回軟,價值逾2,000萬港元的物業交投量按季下跌24%,錄得591個單位。期內,位於盧吉道28號的一幢獨立屋以1.96億港元成交。第三季投資需求放緩,令豪宅價格繼上一季按季增長7.3%後,於2011年第三季下跌0.6%。

租務市場方面,面對環球經濟不明朗,跨國企業對擴展計劃趨於審慎,使來港工作的外籍員工減少。不過,由於優質地區的供應有限,為租金帶來了支持,租金於2011年第三季攀升1.2%。