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香港及澳門

日本復蘇帶動亞太地區第三季度商業房地産投資額增長10%


香港及澳門,2011年10月19日 – 根據仲量聯行第三季度報告顯示,亞太地區商業房地産直接投資額同比增幅達到10%左右。今天公布的初步數據顯示,與去年同期的610億美元相比,亞太地區本年迄今爲止的投資額已達到約670億美元。
日本市場表現最爲引人注目,在經歷了海嘯和地震帶來的第二季度成交額重挫之後,投資者紛紛回流日本市場,帶動市場復蘇,日本商業房地産直接投資額回升至超過47億美元,與2010年同期持平。
2011年第三季度的數據顯示,由於日本央行刺激日本房地産投資信托基金(J – REIT)市場計劃的實施,導致日本房地産投資信托基金的購買量激增,商業房地産直接投資額在第二季度15億美元的基礎上顯著復蘇。這一市場的復蘇,有望重新激發國際投資者對日本這個亞太地區最大市場的投資興趣。國際貨幣基金組織預測,日本在完成災後重建工作的基礎上,明年的經濟增長率將達到2.3%。

在中國,上海商業房地産的交易量位居榜首,前十大交易中共有六宗出自上海,包括四幢辦公樓、一套商舖和一家酒店。2011年第三季度中國的商業房地産直接投資交易額上升至約28億美元,同比增長13%。本季度最矚目的一樁交易是香港又一城商舖交易,太古地産以24億美元將其出售予豐樹投資,成爲自2007年以來涉及單套資産的最大宗交易,也是香港歷來最大宗的交易。韓國市場同樣表現活躍,由於房地産投資信托基金積極買入位於首爾的現存寫字樓,市場交易額達到約18億美元,是去年同期交易量的兩倍。

隨著上季度海外資金大量湧入澳洲市場,當地交易額一度躍升至40億美元,本季度又恢復至正常交易水平,降至30億美元。此外,新加坡的房地産投資總額爲12億美元,主要由交易額不足1億美元的小額交易組成,其中工業地産表現最爲活躍。

受2011年第三季度投資額增加的帶動,亞太地區絕大部分主要市場的房地産資本價值穩中有升。整個亞太地區資本價值第三季度的平均增幅爲2.6%,略高於第二季度的2.4%。雅加達和北京的資本值季度環比增幅最大,分別達到14.2%和11.8%,基本上與租金的增長保持同步。悉尼、珀斯和馬尼拉的表現次之,季度增幅在4.0-6.5%之間。由於投資者變得更加謹慎,香港和新加坡的房地産資本價值增幅進一步放緩至0.8%和2.1%。

仲量聯行亞太區資本市場部主管Stuart Crow表示:「全球經濟的不穩定因素增加,對亞太區部份核心市場的房地産資本價值帶來下調壓力。由於避險需求增長,不少投資者開始將目光投向相對穩定的寫字樓市場,例如澳洲和日本。由於澳洲和日本能為投資者帶來較高的收益率,故有望在未來12個月繼續受惠於上述趨勢。此外,國內和國際投資者對中國一綫城市的興趣仍舊不减。」

寫字樓租賃市場保持活躍
根據仲量聯行今天公布的寫字樓指數,2011年第三季度整個亞太地區的寫字樓租賃需求依然活躍。各大企業繼續在中國擴展業務,搬遷和擴租推動了其他金融中心的需求。而在香港和新加坡等主要金融中心,由於近期市場的波動以及一些企業暫緩搬遷和擴張計劃,使得企業招聘和租賃需求减弱。

綜合該報告覆蓋的27個寫字樓市場中,有18個市場的淨有效租金出現增長,而其餘市場的租金也保持相對穩定,只有少數市場出現下滑。由於澳洲部份城市的强勁增長在某程度抵消了亞洲地區增長疲軟的不利局面,租金增幅與上一季度基本持平,整個亞太地區的平均季度環比增幅爲2.5%。
在雅加達、北京和珀斯,由於寫字樓市場空置率迅速下降,2011年第三季度租金增幅最大,季度環比增幅達到10.5%—13.6%。在各主要金融中心,香港中環的淨有效租金季度環比下降0.9%,新加坡來福士的淨有效租金微增0.6%,金融機構的擴張速度放緩是其中主要原因。

仲量聯行亞太區商業部董事總經理蕭子銘 (Jeremy Sheldon) 稱:「亞太地區絕大部分市場的租賃需求依然强勁,尤其是中國的一綫城市和東南亞地區。在香港和新加坡這些由金融業主導的市場中,企業租賃决策放緩,令租金增長放慢,但隨著這些市場的經濟前景更趨明朗,上述情況只會是暫時性的。」

東京寫字樓市場的租金水平再跌0.4%,但淨有效租金保持穩定。由於租戶需求疲軟或新增供應的出現,亞洲其他市場,如首爾、大阪和越南等租金也持續走低,但已接近最低點。印度寫字樓市場本季度的平均租金總體增加了3%。

仲量聯行亞太區研究部主管文麗菁(Jane Murray)博士表示:「我們預計在2011年剩餘時間內整個亞太地區的租賃需求仍將保持强勁,尤其是在新興市場。該地區的寫字樓市場繼續對業主有利,不過企業租戶已不願意支付更高的租金。亞太區全年的租金增幅預計將達到45%,其中北京和雅加達等市場的增幅將最爲强勁。」