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新聞

香港及澳門

寫字樓空置率降至三年最低,租金達歷史高位

2011年第三季度深圳房地産市場回顧


香港及澳門,2011年10月21日 —  深圳三季度商用物業需求持續旺盛,甲級寫字樓及優質商鋪空置率均錄得下降,租金繼續增長,其中甲級寫字樓租金更加升至歷史高位。由於資本值繼續攀升,甲級寫字樓的投資回報率停止增長勢頭,而優質商鋪的投資回報率則有所下降。

甲級寫字樓市場
市場吸納量穩定,空置率穩步下降。
深圳三季度甲級寫字樓租賃市場需求持續旺盛,全市空置率穩步下降至09年以來最低水平,環比降幅2.9%。淨吸納量67,000平方米,略低於上季度。2011年至今總體淨吸納量較穩定,每季度基本維持在平均值72,000平方米左右。

新項目租賃情况良好。今年5月竣工的綠景紀元大厦租賃活動持續進行。和二季度相比,三季度新確認約10個樓層的租賃客戶,總建面的60%已確認租客。同樣位於福田區的嘉裏建設廣場二期在三季度開始接受預租,現總建面的18%已確認了租客,租金約人民幣240-300每月每平方米。三季度京基100進入最後裝修階段,預租總面積增至兩成。

租賃需求旺盛,中心區租金增長較快。本季甲級寫字樓租賃需求持續旺盛。三季度錄得的新成交中,銀行和保險業的成交佔36.5%,專業服務類和房地産業的成交量分別佔總成交的19%和20%。而消費品行業對租金增長較爲敏感,本季寫字樓擴充搬遷活動主要集中在羅湖、福田車公廟等地。由於福田中心區租金增長較快,本季度租金較低的南山區見租賃需求增加,空置率下降較快。受外圍經濟因素影響,部分外資銀行及高新科技企業出現擱置或延遲擴充計劃。

租金及資本值均升至歷史高位。三季度中期,租金及資本值均上升至歷史高位。甲級寫字樓平均有效租金增長12.1%,達到人民幣168每月每平方米。福田中心區甲級寫字樓租金均以嘉裏建設廣場的租金爲標杆,平均表面租金接近210元每平方米每月。羅湖和南山租金相對較低,質量和管理較好的大厦分流了部分甲級寫字樓的需求,其中南山租金增長幅度最大,海岸城及鄰近的大厦租金均增至180元水平。三季度後期,二手物業交易稅費政策的落實和銀行貸款難度加大等因素,使投資者轉趨於觀望狀態,成交量减少,資本值停止增長勢頭。部分分散業權項目的小業主開始下調價格。本季甲級寫字樓平均資本值增長11.7%,達到人民幣45,000每平方米。

租金及資本值增幅將放緩。展望未來,仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅表示,鑒於租金已經積累較大幅度的增長,對全球經濟衰退的預測使部分外資企業停止擴充計劃,並重新調整租賃預算,總體租賃需求將會放緩。本季度企業搬遷風險程度相對二季度稍微下調;企業對高租金承受能力有限,非中心區域租金繼續向福田中心區靠攏。預計四季度平均租金微升。

投資市場方面,夏春毅認爲,銀行貸款周期加長及成本增加,二手稅費實施按評估價徵收等政策影響下,成交量保持在低位。交易成本風險增加使得未來資本值持平。少數投資者急於出清所持物業以對抗經濟不景氣,使個別物業資本值出現一定程度的下調。

優質商鋪市場
三季度社會消費品零售總額增長較快。
在大運會、中秋節等節假日刺激消費的帶動下,三季度社會消費品零售總額增長較快,七、八兩月的總額已超過596億元。自年中消費性支出環比下跌10%,如除去住房、教育、醫療等消費,食品衣著娛樂服務等支出下降14%,可見物價指數增長逐步放緩,家庭可支配收入比過往充裕。

快銷時尚擴張需求强勁。三季度深圳快銷時尚擴張迅速,並以中檔品牌租賃成交爲主。其中,Hollister 首次落戶深圳,進駐萬象城一期。主要品牌還包括Jack&Jones、無印良品、Skechers等。與二季度相比,本季中檔品牌租賃成交占比上升14%,而高檔品牌和低檔品牌擴張幅度均比上季度縮小;餐飲方面成交也相當多,品牌包括仙踪林、Costa Coffee等。

租賃需求活躍,空置率持續下降。本季度淨吸納量稍比上季增加2%,達到6,500平方米左右。 空置率持續下降,達到3.2%的低位。華僑城歡樂海岸商場的曲水灣於9月起陸續開張,餐飲酒吧項目包括小南國、紫苑素菜館、老房子、SOHO、Juicy-Juicy、三度酒吧、Here KTV等。位於卓越世紀中心裙樓一共五層的卓越InTown 建築面積爲40,000平方米,至11年三季度已預租大約20%的租賃面積,租戶包括俏江南、中國銀行、SMART精品超市、日本山小屋-北の綿雪甜品、DKNY等。

優質商鋪空置率低,地下商業擴張活躍。2011年唯一一個優質商鋪項目卓越InTown於四季度竣工,全市優質商鋪空置率非常低。而深圳零售消費市場對新品牌及中檔品牌的接納能力强,促使大衆市場的需求逐漸向優質商鋪以外的地方發展。便利店、銀行、水吧、私人服裝店等向地下商業擴張,依靠優質商鋪的輻射力獲得人流。除早期的中信地鐵商城,Coco Park、華强北、萬象城等地都見地鐵商業逐步發展。8月完成B2地鐵層商鋪整改的益田假日廣場,人流大增,吸引了手機電子類(如PCCW、itell易天等)、保健類(如集品堂等),和服飾和水吧等幾十個小商鋪。

優質商鋪總體量較充足,租金穩步增長。三季度優質商鋪淨租金升至883元/平方米/月,環比微升1.1%。資本值增幅稍高於租金,達到1.5%。投資回報率自2010年初起一直呈下降趨勢。

租賃需求或有所放緩,租金微升。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松認爲,本年末至明年初處於消費高峰期,可支配收入相對較充裕。但經濟不明朗因素對租賃需求及消費者信心均有一定負面影響,租金周期性增長表現不太顯著。預計11年第四季度租金增長微升。投資回報率繼續下降,受資金流動性緊縮、投資成本增加等因素影響,投資者多處於觀望狀態,預計成交量會大幅减少,使未來一年資本值增長减緩,投資回報率則回歸11年初水平。

市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結:「在全球金融市場動蕩,經濟前景未明的大環境下,企業擴充步伐或會在來季及來年出現放緩,當中跨國企業受影響或會較大,爲寫字樓市場帶來不確定因素。但是,深圳市寫字樓市場空置率偏低,即使需求放緩,也不會爲租金構成巨大壓力。商鋪市場方面,金融市場表現或會對消費有些微影響,但從零售商目前情緒及其對商鋪的需求來看,應該不會出現倒退情况,整體租賃市場仍會保持樂觀。」