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新聞

香港及澳門

企業對甲級商厦擴充需求保持平穩,暫未受外圍因素影響

2011年第三季度廣州房地産市場回顧


香港及澳門,2011年10月21日 — 2011年三季度廣州甲級寫字樓市場租賃需求穩定,淨吸納量保持健康水平,租金及資本值水平達到波峰,新進駐廣州的企業呈增多趨勢。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示,「隨著全球經濟前景憂慮增加,未來12個月企業對業務擴張態度將日趨謹慎,然而我們預期整體租用需求不會急劇收縮,內資公司的擴充需求將成爲市場動力。大量新增供應使明年業主間競爭加劇,租金將面臨健康調整。」受消費需求帶動,零售商對優質零售商鋪需求保持强勁,國際時尚和餐飲連鎖品牌租賃活動頻繁,成交活躍。强勁需求和零售銷售增長前景支撑租金上升。預計年底空置率將受新增供應拉高,租金升幅溫和。豪宅市場繼續受銀根收縮及樓市調控政策影響,市場觀望氣氛濃,成交低迷。預計短期情况持續,購房者謹慎入市。物流園方面,受强勁內需支撑,三季度成交量理想。租金進入穩定周期,增幅緩和,非保稅物業短期仍然供不應求。産業園方面,汽車製造業、科技行業和銀行業的研發中心需求保持活躍,投資活動仍以自用爲主。
 
甲級寫字樓市場
擴充需求持續,吸納量和空置率保持平穩。
儘管全球經濟不明朗因素增加,三季度廣州甲級寫字樓市場仍然受擴充需求帶動,全市淨吸納量逾16萬平方米。全年淨吸納量達到一個健康的水平,到九月爲止淨吸納量共50萬平方米,超過2010年全年的42萬平方米。三季度末,全市空置率比二季度下降0.6個百分點至11.7%,回到2010年末的水平。
 
租金及資本值水平達到波峰。2012年上半年的新增供應對本季度租金水平影響不大。由於優質寫字樓物業租金高企,許多租金承受能力較弱的租客多選擇搬到各區二綫的甲級寫字樓,使二綫項目空置率下降,並帶動整體租金上升。三季度甲級寫字樓租金漲幅相對於二季度加快,環比達3.4%,錄得平均租金每平米197元(按實用面積計算)。
 
新進駐廣州企業增多。仲量聯行廣州商業地産部副董事盧盛指出,三季度甲級寫字樓的一個明顯變化是新進駐廣州的企業增多,大部分均選擇天河區的新竣工商厦作爲進入廣州的首選。本季度主要成交包括:LV和Target分別租下太古匯600平方米和900平方米,Liberty Mutual Insurance、Hays和Agenda分別租下萬菱匯1,300平方米、300平方米和500平方米,雅居樂將其華南區總部遷至廣州國際金融中心,面積達12,000平方米。
 
經濟預期轉差,市場進入調整期。展望未來12個月,隨著全球經濟前景憂慮增加,企業對業務擴張態度日趨謹慎,將短期影響租賃需求。雖然我們預期整體租用需求短期內不會急劇收縮,但需求下降預料會令新增項目的空置率壓力加大,業主心態軟化,對一些新客戶採取優惠的租賃條件以提供進駐率。而我們預測未來內資公司的擴張態勢維持不變,將作爲租賃市場主要驅動力。供應方面,由於兩個項目的竣工時間從原來估計的2011年下半年推遲到2012年,預計11年底前新增供應量的减低將紓緩租金下降的壓力,租金將得到暫時的緩和。預測明年新增供應的增加會加劇業主間競爭,租金將面臨健康調整。另一方面,持續緊縮貨幣政策以及資金鏈的緊張使投資市場進入觀望期。
 
商鋪市場
需求强勁,空置率保持低位。
三季度廣州零售消費穩步增長,1-8月全市實現社會消費品零售總額3,262.93億元,累計同比增長16.4%,繼續保持兩位數的增速。受消費需求帶動,零售商對優質零售商鋪需求保持强勁。三季度無新竣工優質商鋪,空置率維持3.6%的低位水平。
天河商圈租賃活動頻繁, 餐飲連鎖品牌表現活躍。本季度天河商圈租賃活動頻繁。隨著天河商務區現有商場不斷引入外國零售商,並繼續完善其租戶組合,帶旺了該區域的租賃活動。例如,位於天河路的萬菱匯購物中心本季度完成三個主要成交包括,瑞士鐘錶製造商天梭租下約160平方米鋪位,國際時裝連鎖品牌Mango租下約300平方米,來自法國的Fashion TV租下約75平方米。其他值得注意的成交包括國際護膚品及化妝品零售品牌悅木之源在正佳廣場開出約100平方米的廣州首店,美國時尚連鎖品牌DKNY在天河城租下新的店面。
 
本季度餐飲零售商在租賃市場繼續表現活躍。主要成交包括美國酸奶連鎖品牌優格坊在正佳廣場租下約180平方米的店面,咖啡連鎖品牌LAVAZZA高德置地廣場夏棟租下新的店鋪,餐飲品牌安南越式料理在花城匯廣場二期租下新的店面。
 
租金及資本值升勢持續。在强勁的租賃需求和廣州零售銷售增長前景的鼓舞下,本季度廣州優質商鋪的租金繼續上升,平均淨租金環比上漲2.7%。本季度沒有大宗商業物業投資交易。市場投資活動大部分集中在散售項目投資。穩定租金回報增長和資産項目升值預期推高資本值,三季度優質商鋪資本值環比增長3.4%。
空置率拉高,租金保持溫和上升。仲量聯行廣州研究部經理曾麗認爲,三季度末到年底,廣州優質商鋪總存量將預計擴大約20%。未來12個月內約70%的新增供應集中在天河商務區和珠江新城。新項目的預租活動表現强勁,例如花城匯一期和珠江太陽城購物中心,這可能緩解空置率上升的壓力。至年末,我們樂觀地維持預測,廣州優質商鋪的整體租金將繼續溫和上升。但受國內外經濟不明朗因素影響,預計明年整體租金升幅放緩。

豪宅市場
銀根收縮,樓市調控政策持續。
由於銀行信貸額度緊張,銀行貸款難度加大,投資者資金流受影響。今年1-8月固定資産投資總額同比微升2%,和去年同期逾四成的强勁增速形成明顯對比。樓市調控政策使1-8月的新開工面積同比减少13.5%。至8月爲止,廣州今年新住宅成交量爲398.74萬平方米,同比下跌5%。據發展商透露,今年前三個季度要達到銷售指標難度比以往大得多。更有發展商將全年銷售預期調低兩成。

市場觀望氣氛濃,豪宅成交低迷。樓市調控政策和銀行貸款收緊壓制住宅市場的需求,成交量持續减少。高端市場方面,本季淨吸納量仍然見低,三季度豪宅一手成交約500套,較二季度增加31%,但同比减少32%。市場氣氛疲弱加上成交低迷,使部分發展商延遲推盤,避免因過多供應流入市場而被迫壓價。三季度只有1個豪宅項目推出,位於番禺區的星河灣盛薈爲市場增加約266個新增供應單位。本季新竣工項目有位於荔灣區的逸翠灣二期,爲全市豪宅總存量增加約480個單位。

豪宅租金和售價保持平穩。根據房管局統計數據,2011年前三季度全市10區新建商品住宅資本值較去年下跌1.2%。信貸及調控等因素導致投資者入市意願减低,購房者繼續轉售爲租多。 三季度廣州豪宅平均淨租金環比微升1.5%。購買力疲弱使成交量持續低迷,使得三季度豪宅市場價格平穩,僅微升0.3%。

市場觀望氣氛持續,購房者謹慎入市。展望未來短期,政府嚴厲調控政策將持續,外圍金融環境惡化,令市場觀望氣氛持續,購房者謹慎入市。仲量聯行廣州戰略顧問部主管唐文杰預測,因前三季度市場推出新貨較少,開發商資金緊張,預計四季度新貨推出數量增加,帶動淨吸納量輕微上升。投資需求减弱加上流動資金短缺,未來12個月,我們預計豪宅整體資本值將下跌。
 
工業物業市場
物流園
內需仍然保持强勁,成交量理想。
物流市場方面,受內需帶動,三季度廣州出口與社會消費零售總額增長表現强勁。因長期供應稀缺而受壓抑的需求在本季獲得釋放。新落成的普洛斯新塘物流園顯示强勁的需求,超過一半的面積已經預租,其中包括順捷物流和Domtar分別租下的4萬平方米和2萬平方米。而鄰近城市佛山物流園需求也呈旺盛的趨勢,其中圓通物流園的新成交包括吉之島,承租8,000平方米。
 
租金進入穩定周期,增幅緩和。「三季度的物流園租賃需求逐步增長,但整體租金經過過去幾個季度的快速增長,物流園租金進入穩定周期。」曾麗補充。本季度租金增幅緩和保持穩定,環比增長0.6%,達到每平米29元(按建築面積算)。另外鄰近城市物流園供應量上升,也某程度抑制了廣州物流園租金增長。
 
非保稅物業短期仍然供不應求。雖然面對國外經濟放緩的憂慮,但本地經濟創新轉型將爲工業地産帶來商機。市內優質非保稅物流設施短期仍將處於供不應求狀態。廣州作爲華南區配送中心的地位日益重要,將抵消來自外圍經濟的不穩定因素。
 
産業園
需求量大,成交活躍。
産業園方面,汽車製造業、科技行業和銀行業的研發中心需求保持活躍,例如某日資汽車製造商在中新知識城設置研發中心。天河科技園表示網絡安全公司藍盾和自動取款機製造商禦銀已在高唐新建區購置兩地塊給作爲研發中心,占地面積分別爲7,650平方米和15,731平方米。

投資以自用爲主。三季度産業園的投資活動依然集中在投建自用辦公樓上。市內産業園空置率仍處低位,推動租金上升,本季度整體租金環比上升3.1%,年平均租金達到每平方米653元。
 
市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結:「在全球金融市場動蕩,經濟前景未明的大環境下,企業擴充步伐或會在來季及來年出現放緩,當中跨國企業受影響或會較大,爲寫字樓市場帶來不確定因素。但是,國內企業對廣州以至華南市場仍樂觀,未有因外圍環境轉差而出現收縮情况,相信租金只會出現短暫性回落。商鋪市場方面,金融市場表現或會對消費有些微影響,但從零售商目前情緒及其對商鋪的需求來看,應該不會出現倒退情况,整體租賃市場仍會保持樂觀。」