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香港樓宇應採取綠色物業管理以響應環保

商用物業對推動環保起着關鍵作用


2011年10月18日香港訊 –仲量聯行最新發表的研究報告《Maximising Your Green Investment – The Contemporary Approach of Property Management》指出,香港新舊樓宇現在便應採用綠色物業管理服務,以順應全球提升能源效益的趨勢。

研究報告還指出,商用樓宇消耗能源最多,於2010年佔全港總電力消耗量60%,因此在各類物業之中最具潛力實行綠色物業管理,以提升能源效益及減少溫室氣體排放,從而改善空氣質素,加強環境的可持續發展能力。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平稱:「雖然情況有所改善,但可持續性的物業管理在香港的受重視程度較低,企業很少以建立環保寫字樓作為首要目標,而寫字樓租戶也很少以環保特色作為租用寫字樓的考慮因素。」

仲量聯行香港物業管理總監黎漢明稱:「香港需要更強的動力,協助商界認識綠色物業管理的裨益。為促進物業的可持續發展,本港樓宇,不論新舊,均須迅速透過綠色物業管理引進更多的綠色建築設計,並使用具能源效益的技術和產品。」

在香港,針對房地產而設的環保措施或法例並不多,因此,私人市場必須帶頭開始環保工作。事實上,申請環保建築標籤BEAM的項目正不斷增加,由2008年7月的144項增至2011年9月的221項,當中61% (134個項目) 為私人的商業或住宅項目。然而,願意落實環保措施的現有業主/用戶為數不多,上述134個項目有半數為新發展的物業,而其中只有65% (87個項目) 成功取得BEAM認證。

仲量聯行大中華工程及營運方案總監陳浩衍表示:「香港有40,000幢私人樓宇,只有少數申請了BEAM認證,因此業主及租戶仍有巨大空間提升營運效率及可持續發展能力。綠色物業管理服務可以在建築周期的任何階段採用,因此看來是解決物業可持續發展問題的良策。」

傳統的物業管理主要是管理公用地方,例如提供大廈保安、清潔及基本公用設施的保養服務,但現今的物業管理所涵蓋的範圍已逐漸擴闊,包括但不限於進行廢物分類、採用節能措施、訂立內部管理規則來控制裝修工程導致的污染問題及提供良好的室內空氣質素,其最終目標是為租戶提供更好、更環保的工作及生活環境。

最理想的綠色物業管理是在樓宇的設計及建築階段便融入具成本效益的環保功能,例如計量系統、內外照明系統、可逆式鮮風系統等,但這些可持續發展措施並不局限於新樓宇,即使是已落成多年現有樓宇,也可改造為綠色建築,享有與全新樓宇相同的環保效益。

事實上,新的環保樓宇及現有樓宇都可以、而且有需要採用綠色物業管理措施,以提高能源效益及延長樓宇壽命,因為研究顯示,樓宇逾70%的生命期總成本及80%的環保足印均是於營運期間出現。因此,業主可在進行翻新及改善工程前先進行能源審計,以提升效率及成本效益。

位於屯門的吉田大廈便是一個有效落實綠色物業管理的好例子。該大廈於1978年至1991年間分期落成,仲量聯行為其提供管理服務逾25年,在業主及租戶支持下,仲量聯行為大廈落實了一系列綠色管理措施,包括廢物源頭分類、節能及節水系統、減少污染等。這些措施取得了驕人成果,幫助大廈於2008年至2010年間減少能源消耗量及碳排放總量達54%、減少廢物處理費22%,並從廢物回收中獲得444,000港元的收入。

陳浩衍表示:「將現有物業重建並不是在任何情況下均可行,進行重建一方面費時,而另一方面亦所費不菲。明智的解決方法是透過物業管理引入更多環保措施,並運用最新的環保技術進行改造工程,就像吉田大廈一樣。這幢大廈證明,即使是樓齡較高的傳統工業大廈,也可為綠色環境作出貢獻。」

實踐環保人人有責。物業管理公司可以從樓宇入手,而業主及租戶則可攜手於寫字樓層面推動可持續發展的措施。仲量聯行位於太古廣場三座的新辦事處,最近獲得LEED商業物業室內環境評級系統全球最高評分的白金級認證,便是最佳例證。仲量聯行新辦事處特別選址於本身已具環保設計大廈,同時採用環保寫字樓設計及規劃方針,有效達致可持續發展。遷進新辦事處後,每平方呎能源消耗量及員工缺勤率分別大幅減少13%及32%。

黎漢明稱:「由於將有更多具環保意識的公司租戶物色綠色辦公室,市民也日益關注房地產的可持續發展,市場對綠色物業管理服務的需求於未來數年將不斷上升。如業主及租戶了解綠色物業管理措施的優點,將有助降低營運成本、延長樓宇壽命,並透過提升樓宇的軟硬件,為應付未來的競爭作好準備。」