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新聞

香港及澳門

北京甲級寫字樓租金增長實現年度最大增幅

仲量聯行發布2011年第三季度北京房地産市場報告


香港及澳門,2011年10月14日—仲量聯行今天發布2011年第三季度北京房地産市場報告,市場對甲級寫字樓及優質購物中心的需求保持旺盛增長。

  • 甲級寫字樓–整體市場租金繼續强勁增長,按季上漲10.5%。
  • 優質商舖–眾多優質購物中心進行升級改造,市場平均空置率上升。
  • 高級住宅–租賃市場持續活躍,高級公寓銷售面積按季上升,平均價格小幅下降。
  • 工業物業–整體市場空置率再創新低,租金亦達到歷史高位。
  • 投資市場–有實力的機構投資者注重商業項目投資。

寫字樓市場
北京甲級寫字樓整體市場租金繼續强勁增長,按季上漲10.5%。
截至2011年第三季度,北京甲級寫字樓整體市場存量達到600萬平方米。第三季度,四個新完工的寫字樓項目爲市場帶來20餘萬平方米的供應,其中鳳凰置地廣場F座、H座以及頤堤港項目推向租賃市場,而朝陽廣場兩棟寫字樓已被有實力中資企業購買作爲自用。2011年前三季度,市場整體累計新增供應已經達到60萬平方米。

儘管全球金融市場動蕩和世界經濟增長預期下調,但北京的寫字樓市場需求依然保持强勁。一方面,中國業務增長迅速的跨國企業需要更多辦公面積用來推進公司擴張,另一方面,擁有充裕現金的國有企業及私人持有的公司對於寫字樓的需求也在持續上升。2011年前三季度,市場累計淨吸納量達到789,177平方米,其中40%的市場淨吸納量來源於自用需求。從租賃需求來看,金融機構、諮詢公司、律師事務所、高新技術類公司以及生産製造型企業依然是市場需求的主力。在市場空置面積有限和租金高漲下,一些有擴租計劃的公司選擇在原有的辦公樓續租或擴租;而部份辦公預算有限的企業則不得不在外部寫字樓尋求搬遷與擴租,這類情形在CBD、第三使館區、東長安街地區尤其明顯。

儘管第三季度有20萬平方米的新增供應,但北京甲級寫字樓整體市場的空置率繼續保持歷史低位,按季下降0.1個百分點至8.2%。除第三使館區由於有新竣工寫字樓外,其他市場的空置率均呈現下降。其中CBD和中關村地區的降幅最大,分別按季下降2.3和2.8個百分點。基於目前甲級寫字樓空置率處於歷史低位,當前租賃市場中業主佔有絕對的優勢地位。第三季度,部分業主大幅提高租金報價,北京甲級寫字樓的平均淨有效租金在本季度達到每平方米每月269元 (按建築面積計),按季上升10.5%。至此,北京甲級寫字樓前三個季度的整體租金累計上漲已經達到29.7%。

2011年第四季度,我們預計僅有一個甲級寫字樓項目竣工,爲市場帶來6.2萬平方米的新增供應。當前北京的租戶已對增長的租金成本越發敏感,同時租戶擴張辦公面積的需求正在减緩,這將抑制未來幾個季度租金的增長速度。仲量聯行北京寫字樓服務部主管賀睿珂認爲:「儘管中國經濟增長速度的預測有微小下調,但我們仍對整體市場需求持樂觀態度。」展望2011全年,甲級寫字樓市場新增供應預計達到67萬平方米,全年市場淨吸納量將達到87萬平方米,繼續推動平均空置率降低至8%左右,而全年市場平均租金有望實現超過40%的增長幅度,今年將成爲北京寫字樓市場租金增長最快的一年。

優質商舖市場
眾多項目進行調租或升級改造以提高市場競爭力。
三季度,位於北京南三環的分鐘寺新業廣場開業,該項目建築面積約50,000平方米,包括華潤萬家超市、星美影城、優衣庫和ONLY等品牌。同時位於海澱區的華潤五彩城一期和龍湖星悅薈也同期開業。

由於北京優質商舖之間的競爭日益激烈,王府井、西單和CBD商圈的大多數購物中心爲提高市場競爭力而進行大面積升級改造。大量奢侈品牌和中高端時尚品牌取代表現欠佳的零售商成爲新的租戶。
本季度,奢侈品牌積極擴張。FENDI、MAX&Co和Giuseppe Zanotti等品牌將在國貿一期開業,同時也有部分知名品牌零售商撤出國貿商城。此外,高端精品店JOYCE北京首店在國貿三期盛大開業,該店面積約2,000平米,集合了Alexander McQueen, Christian Louboutin等眾多潮流品牌。DIOR 及其男裝品牌DIOR Homme將在新光天地開業;Moncler 中國第四家精品店在三裏屯北區開業,新店面積約520平米;MIUMIU, Marni等眾多高端時尚品牌也將在三裏屯開幕。

同時,新銳品牌積極進駐北京,時尚品牌加速擴張,零售品牌優勝劣汰機制日益鮮明。H&M, GAP以及INDITEX集團旗下的ZARA, Stradivarius, Massimo Dutti等品牌正迅速取代其他零售品牌成爲時尚消費的主力。此外,引進大量新銳品牌成爲購物中心吸引消費者的手段,西班牙內衣品牌OYSHO中國首店在藍色港灣開業,美國品牌American Eagle 北京首店也將在藍色港灣亮相。另外,餐飲、電器、化妝品等連鎖品牌也很活躍,例如,新加坡美食連鎖SevenNana, 香港化妝品連鎖屈臣氏,英國Whitbread集團旗下COSTA咖啡等。APPLE 正通過Apple直營店、Apple分銷商等渠道迅速擴大市場份額,其新業廣場體驗店已經開業。

仲量聯行北方區商舖部主管張志賢表示:「基於强勁需求,北京優質購物中心租金平穩上漲。截至2011年第三季度,優質購物中心平均租金漲幅約8.8%,按年增長11.8%,達到每月每平方米679元。由於新購物中心開業和大面積租戶調整,三季度市場平均空置率達到11.5%。」
隨著商場購物環境的改善和零售商之間競爭的加劇,我們預計2011年第四季度市場租金將超過每月每平方米700元,全年租金漲幅同比超過10%。國盛購物中心、鳳凰購物中心、世貿工三、金融街購物中心二期、新奧購物中心等優質項目將於2011年四季度開業,新增供應面積約40萬平方米,將使得全年累計供應達到50多萬平方米。基於大量新增供應和零售商擴張需求,空置率將有小幅上漲,達到13%左右。

高級住宅市場
租金上漲造成換房需求增加。
第三季度,北京高級住宅租賃市場延續了二季度的活躍氣氛,在有限的選擇和租金預算不能上調的情况下,部分客戶只能無奈選擇換房。這尤其發生在服務式公寓的市場裏,跨國公司客戶仍然是該類産品的主力租戶。相比酒店,更多的商務客戶青睞居住在服務式公寓,因此短期租賃和長期需求旺盛。供應方面,東環公寓退出租賃市場,而CBD的雅詩閣只接受短期租賃的客戶。服務式公寓供應的減少造成房源更爲緊張,CBD區域內項目的入住率都在95%以上,而整個市場的入住率創出歷史新高的92.5%,按季增長2.2個百分點,按年增長7.7個百分點。三季度,服務式公寓平均租金達到每月每平方米187.9元,按季上漲5.1%,按年上漲12.5%。高級公寓的需求仍以外籍人士爲主,製藥及汽車産業的公司發展較快,更多的外籍技術人員被派駐到北京工作。他們更喜歡成熟的區域和社區,近期新項目的業主更多來自於本地富裕階層,他們在裝修風格上與外籍客戶的消費偏好存在差異,造成部分新項目的出租房屋空置而成熟的社區中房源緊張。仲量聯行北京住宅地産部主管張宏指出:「儘管第四季度高級公寓的租金漲幅將放緩,我們預計2011年全年租金仍將上漲超過10%。2012年北京高級公寓租賃市場將保持活躍,同時有三個服務式公寓項目入市,緩解當前供應緊張的狀態。」

高級公寓銷售面積按季上升。三季度,市場推出8個高級公寓項目,合計提供3,319套公寓,相比二季度增長50.0%。供應量的增長爲升級置業的購房者提供了更多選擇的機會,他們擁有充裕的現金,當購買條件能夠滿足時,選購心儀物業改善居住品質爲當下購買物業的不二之選。因此,三季度高級公寓成交套數在兩個季度的連續下跌後,按季上升6.0%,而成交面積更是按季上漲18.4%。成交價格延續一季度以來的小幅下降趨勢,本季度按季下降3.4%,按年下降7.6%,達到每平方米40,078元。售價在每平方米3到4萬元之間的項目成交套數比例達到73.6%,按季上升1.6個百分點,表明升級置業型購房者是當前高級公寓市場的主力消費群體。

計2011年全年高級公寓成交量相比2010年下降超過20%。同時,第四季度銷售價格將繼續小幅下降。高級公寓的新增供應量在2012年將有所增長,優質地段的豪華公寓將保持價格的穩定,而位置在四環路以外的高級公寓由於面臨更多的競爭,預計將給予購房者小幅的優惠以促進銷售,吸引更多的升級置業型購房者會回到市場中,推動2012年的成交量有所增長。

工業物業市場
倉儲物流庫市場需求持續强勁推動租金再創新高。
2011年第三季度,兩個物流項目竣工,分別是位於大興區的普洛斯大興物流園和位於順義區的普洛斯空港物流園B-5,建築面積分別爲96,000平方米和29,299平方米。儘管新入市的兩個項目爲市場帶來了新的面積,使得北京物流市場存量新增125,299平方米,但很快就被電子商務、零售商和第三方物流公司預租完畢。同時,越來越多的公司希望以預租或定制的方式在日益緊張的物流倉儲市場中尋找面積。
市場需求持續强勁而新增供應有限,由此推動物業的空置率不斷下降,租金價格穩步上升。倉儲物流淨吸納量持續高位,而空置率降至歷史新低1.2%,按季下降0.5%。平均淨有效租金達每天每平米0.97元,按季增長5.4%,按年增長15.1%。

2011年第四季度,預計有一個新項目入市,新增市場供應25,000平方米。有限的供應將很難滿足壓抑多時的市場需求,很多項目將實現滿租,平均市場空置率維持低位。隨著電子商務的快速擴張,市場的需求不斷迅猛增加,預計物流倉儲淨有效租金將在2011年末突破每天每平米1.0元。

市場對於高品質大面積工業商務園項目需求旺盛。2011年第三季度,工業商務園市場需求强勁。那些尋求高品質辦公空間的高科技公司和醫藥公司不斷擴張的研發業務、業務流程外包業的迅速增長,以及大型跨國公司對於辦公成本的控制,都使得企業對高品質商務園區的需求不斷增長。同時,越來越多的跨國公司和有實力的本土企業青睞定制工業商務園。除了考慮到成本因素,定制商務園能夠更好地滿足他們多樣化、個性化的辦公需求。

工業商務園的大面積租賃導致吸納量持續高位,空置率繼續下降。本季度,工業商務園市場空置率降至4.4%,按季下降1.5%。受益於强勁的市場需求和相對有限的新增供應,商務園平均淨有效租金大幅上漲至每天每平米2.98元,按季增長7.8%,按年增長17.2%。

展望2011年第四季度,市場新增供應超過200,000平方米,全年新增供應將超過400,000平方米。由於市場對新增項目十分歡迎,預計市場空置率將保持在5.0%左右。得益於工業商務園市場的不斷成熟以及持續的强勁需求,商務園淨有效租金將突破每天每平米3.0元。

投資市場
有實力的機構投資者注重商業項目投資。
北京眾多的人口及强勁購買力不但吸引了眾多知名零售商的進駐,同時增强了海內外有實力機構投資者在北京的投資信心。雖然商業物業資産價格的高漲阻礙了大宗物業交易的活躍,但是投資土地從而自行開發建設優質商業成爲有實力的投資者在北京採取的長期投資策略。在本季度,香港置地以總價人民幣29.1億元取得位於北京王府井的一幅商業用地。8月份,新加坡開發商國浩房地産(中國)有限公司宣布投資東城區的新中街改造工程,項目將主要以優質商業物業開發爲主。同時,海航集團也對外發布,正在與國美旗下的國美商都項目進行收購洽談。
由於持有優質寫字樓物業業主的惜售及資産價格的穩定上漲,本季度市場中沒有整棟的寫字樓交易完成。但是一些使用者開始大面積購買寫字樓,例如在本季度,位於CBD核心區域的世紀財富中心項目東塔中8,200平方米寫字樓被一名海外知名的零售商購買。另一個位於中關村地區的和盛大厦寫字樓出售了7,500平方米的面積給一個教育背景的公司自用,這兩個交易的成交單價都超過了每平方米人民幣50,000元。仲量聯行中國區投資部主管翰德偉指出:「資産價格的上漲導致整體市場的平均投資回報保持穩定。」