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新聞

香港及澳門

辦公樓租金持續上漲;儘管政策緊縮,投資需求依然旺盛

2011年第三季度上海房地産市場回顧


香港及澳門,2011年10月13日 – 本季度來自跨國企業和國內公司的擴租需求持續强勁,推動甲級辦公樓平均租金按季上漲2.5%。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示:「在過去的幾個季度中,新建成辦公樓面積被來自國內外公司的需求迅速吸納。未來市場的供應有限,尤其是浦西市場,業主們將在未來幾個季度中保持較强的議價能力。」全市範圍內的零售額持續增長使得零售地産的租賃表現依舊强勁,同時,一批新的零售商也於本季度進駐上海市場。住宅市場愈加嚴格的限購政策抑制本已疲弱的市場需求,導致一手住宅成交量進一步下降。與之形成對比的是,由於外籍以及外地員工租賃需求的增强,提振了業主的信心,從而推動服務式以及非服務式公寓租金的整體上漲。在大宗物業投資市場,本季度有多宗辦公樓以及零售物業於本季度成交。非保稅物流市場中,上海西區市場內有限的供應與强勁的需求推動市場平均租金按季上漲1.6%。

辦公樓
浦西市場供應趨緊,
推動租金按季上漲3.4%。2011年第三季度,跨國企業和國內公司租戶擴張以及升級的需求持續强勁,使得上海辦公樓租金延續上升趨勢。全市甲級辦公樓平均租金達到每平方米每天8.6元,環比增長2.5%,前三季度累計漲幅爲14.3%。在浦西,由於市場供應有限以及來自跨國公司的持續需求,因而租金表現優於浦東市場,浦江兩岸的租金差距略有拉大。浦西甲級辦公樓平均租金本季度按季上升3.4%,達到每平方米每天8.9元;浦東的平均租金按季環比上升1.1%,至每平方米每天8.3元。

擴張需求繼續推高市場淨吸納量。在浦西,跨國公司的擴張需求推高甲級辦公樓市場淨吸納量,新建成辦公樓及未來項目的租賃和預租表現尤爲活躍。例如,阿克蘇諾貝爾在1788國際中心內租賃約15,500平方米,辦公面積較之前擴大近40%。奧姆尼康也在該項目中租用了約7,500平方米的面積。上季度交付的超甲級辦公樓,上海環貿廣場一期的出租率已經達到57%,剩餘約40%的面積也已在積極的租賃洽談中。在浦東,來自金融行業的需求持續推高市場淨吸納量,尤以跨國銀行在超甲級辦公樓市場的租賃表現最爲活躍。兩家國際投資銀行在上海國金中心二期分別租賃了約10,400和3,900平方米的面積,表明他們在中國的擴張計劃並沒有因市場對全球經濟的擔憂而有所抑制。

三個位於浦東的甲級辦公樓項目於本季度竣工。四個地處中央商務區的甲級辦公樓項目於2011年三季度竣工交付,其中三個位於浦東。位於陸家嘴的太平金融大厦爲甲級辦公樓市場新增89,430平方米的供應量,其預租表現相當强勁,目前出租率已達到76%。在竹園,甲級辦公樓陸家嘴投資大厦(34,020平方米)和陸家嘴基金大厦(32,060平方米)也分別於本季度入市。在浦西,鄰近中山公園地鐵站的雅仕企業大厦竣工交付,爲甲級辦公樓市場新增65,100平方米的供應量。儘管有新項目入市,但强勁的預租表現使得市場空置率僅有小幅上升,至季度末,浦東和浦西的空置率分別爲9.5%和7.0%。在非中央商務區的辦公樓市場,本季度共有五個辦公樓項目落成,共計爲市場新增312,270平方米面積。由於新竣工項目交付時的高預租率以及市場原有項目强勁的淨吸納水平,本季度非中央商務區甲級辦公樓的淨吸納量創歷史新高,達到195,725平方米。

商舖
新進中端時尚品牌首次登陸上海市場。
本季度,上海中端時尚和餐飲品牌成爲市場租賃需求的主力,其中不乏一些新進品牌。巴西女鞋品牌Melissa在新天地時尚和港匯恒隆廣場分別開出新店。位於南京東路的353廣場和宏伊廣場的租戶調整繼續吸引著較之前定位更高的租戶。霍利斯特(Hollister)確定簽約353廣場,替代目前一個租賃合同即將到期的租戶。Gap也在宏伊廣場首層租下了約1,000平方米的面積。隨著日本時裝品牌可洛絲和Beberose分別租下100平方米的面積,來福士廣場幾個月以來的租戶調整也接近尾聲。第三季度,餐飲品牌繼續表現活躍。杭州餐飲連鎖企業外婆家在上海擴張迅速,先後在調頻壹、華潤時代廣場、虹口龍之夢和新路達租賃了在上海的新店。第三季度,上海優質零售物業首層平均租金維持在每平方米每天50.2元,按季微漲0.5%。非中央商務區的首層租金漲幅較大,環比上漲1.7%達至每平方米每天25.1元。

中央及非中央商務區內項目紛紛開業,簽約率甚高。名人購物中心於9月6日試營業,爲中央商務區零售地産市場新增35,000平方米的面積。商場的簽約率已達到85%,主力店包括蘋果旗艦店、化妝品專賣店莎莎和日本時裝品牌Azul by Moussy。項目同時簽約多家餐飲商戶,彌補了南京東路步行街上餐飲選擇較少的現狀。在非中央商務區,閔行龍之夢、浦東嘉裏城和天山百盛相繼於本季度滿租開業,共計爲非中央商務區新增165,000平方米的面積。閔行龍之夢的開業緩解了上海西南人口稠密區域强勁的購物需求,自開業以來,人流量較大,遠高於新開商場的平均水平。

住宅
上海嚴執行限購令,
一手房市場成交量萎縮。上海於7月20日起對非本地居民從嚴執行房産限購令,該舉措進一步壓制了市場需求。根據規定,非本市戶籍居民家庭購房須提供“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的個人所得稅完稅憑證或社保繳納證明,補繳的不予認可。緊縮政策高懸,潛在購房者等待房價下調,這些因素使得上海一手商品住宅成交量在7月、8月和9月分別月度環比下跌2%、25%和2%。本季度高端住宅市場的成交量爲192套,僅略高於上季度的歷史低點。

儘管市場需求疲弱,開發商依舊保持售價穩定。雖然限購令的執行日趨嚴格且市場購買情緒低迷,但開發商仍不願將市中心的住宅項目降價出售,因此一手高端住宅售價本季度基本維持穩定。由於目前可用於開發高端住宅的地塊極爲稀缺,上海在建高端住宅項目具有不可替代性,因此開發商有信心在更充裕的時間內找到買家。本季度新增供應激增,共有四個高端項目總計784套住宅入市。在銷售疲弱的市場情况下,浦東新區的星河灣薈苑、黃浦區的華潤外灘九裏、徐匯濱江的海珀府邸以及徐匯區的嘉禦庭均有新房源面市。在二手房交易市場,一部分業主開始願意調低報價以吸引買家,因此本季度二手高端住宅成交均價約爲每平方米55,500元,較上季度微跌1%。

本季度高端住宅租賃需求持續强勁增長。由於本季度上海會展聚集,短租需求增加。同時,來自各個行業的跨國企業持續在國內擴張,由此帶來的新增外籍員工及外地員工使得本季度對高端住宅的中長期租賃需求持續增加。旺盛的租賃需求使服務式公寓的平均空置率進一步走低,從上季度的 12.1%降至本季度的10.9%。需求的增長以及空置率的下降使業主的信心持續增强,推動服務式公寓和非服務式公寓的租金較上季度分別增長4.0%和3.1%。本季度未有新服務式公寓竣工。

投資
上海辦公樓和零售物業市場投資需求保持强勁。
上海辦公樓和零售物業市場投資需求保持强勁。初步數據顯示2011年第三季度大宗物業成交金額達到人民幣78億元,略高於第二季度。2011年前三季度上海大宗物業成交量總計爲人民幣 285億元,較去年同期增長人民幣50億元。2011年第三季度上海辦公樓和零售物業市場有多宗成交。9月,香港新世界發展有限公司同意以人民幣14.6億元的價格從黑石手中收購調頻壹購物中心,此宗交易是上海首次出現近乎滿租的成熟購物中心成交的案例。在辦公樓市場,國內投資者投資和自用需求尤爲强勁。SOHO中國繼續在上海收購辦公樓物業,本季度以人民幣18.9億元(單價約爲44000元/平方米)的價格購得位於浦東竹園的甲級辦公樓嘉瑞國際廣場。此項目將被重新命名爲SOHO世紀大道,計劃於2012年第二季度竣工。在上海環球金融中心,寶鋼旗下華寶投資以人民幣約83000元/平方米的價格購得57至59樓三個樓層。在浦西,一國內買家以人民幣約60000元/平方米的價格購得上海港國際客運中心內一棟辦公樓。儘管市場普遍對全球經濟發展方向表示憂慮,且國內政府緊縮政策、融資日益困難,然而市場回報率保持平穩,其原因主要是基於目前需求强勁和空置率下降的情况下對未來租金繼續增長的預期。

工業地産

物流
兩個非保稅倉儲項目於本季度竣工。
在非保稅倉儲市場,兩個新建項目於2011年三季度竣工,共計爲市場新增133,908平方米的供應量:位於上海西區的維龍松江物流園三期竣工,爲市場新增37,890平方米的供應,該項目已被銥力物流以及凡客誠品於2011年一季度全部預租,反映了市場對供應有限的上海西區倉儲面積的强勁需求;位於浦東的普洛斯華立物流園也於本季度竣工,爲市場新增96,018平方米的供應量。由於市場對浦東地區的非保稅倉庫需求相對較小,該項目是目前上海市場上唯一還有較大面積可供租賃的倉庫。隨著項目的竣工入市,2011年三季度非保稅倉儲市場的整體空置率從2011年二季度的7.2%升至9.4%。受上海西區强勁需求和有限供應的推動,非保稅倉儲市場平均租金環比上漲1.6%,至每平方米每天1.12元。然而,由於整體市場仍存在較大的空置面積以及浦東地區有限需求對租金漲幅的抑制作用,租金漲幅較上季度相比有所緩和。

保稅倉儲市場依舊平靜。在保稅倉儲市場,一家物流公司在位於外高橋保稅區的凡宜和保稅物流中心租賃約6,000平方米,使本季度保稅倉儲市場的空置率降至22.0%,較上季度降低0.6個百分點。本季度,保稅倉儲市場沒有新項目竣工,市場租金仍舊持平在每平方米每天1.06元的水平。

産業園區
數據中心的重要性日益凸現。
隨著近來上海及其周邊地區金融和信息技術産業的發展,企業越來越多地需要高質量的數據中心以支持其業務發展。是否擁有充足的數據中心資源以支持業務擴展對於公司在上海市內搬遷以及擴張都至關重要,尤其是對於金融行業的公司。由於電信行業在中國被嚴格監管,因此由有經驗的運營商管理的高質量數據中心的供應極爲有限。但是,由於現有的數據中心電力、資源消耗較大,而對就業以及政府稅收的貢獻較少,一個産業園區內極少出現許多數據中心集中在一起,由此形成了現有的數據中心通常散布在城市周邊的多個産業園區內而不是集中在一個産業園區內的情况。對於國外的運營商來說,他們必須與持有相關執照的國內公司合作才能運營數據中心,由此導致許多國外的運營商選擇租賃而非購買土地自建。由於高質量數據中心的市場供應非常有限,因此能進駐市場進行運作的運營商能够賺取較爲可觀的利潤回報率,這使得目前該市場對於許多運營商而言,越來越具有吸引力。

製造業
製造商越來越聚焦於國內市場。
在上海,對於廠房面積的需求仍舊來自於高科技及資本密集型的公司。由於專爲製造業設計的面積供應有限,僅有那些尋求小面積廠房的企業能够在上海地區內找到廠房空間。由於上海市場有限的供應以及高昂的費用,那些在華東地區尋找大面積廠房的企業必須在上海以外的其它 城市尋覓合適的廠房。包括消費品、機械、醫藥、以及醫療器械在內不同行業的制造型企業目前正在華東地區尋找廠房選址。不同的行業展現出了同樣的趨勢,且此趨勢愈發明顯——越來越多的企業選址建廠以生産供國內市場的産品,而幷非用於出口海外。其中一個例證來自製藥企業阿斯利康,近期該公司斥資2億美元在江蘇泰州建造生産基地,這是該公司迄今爲止在全球投資最大的獨立生産基地。