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新聞

香港及澳門

亞太區寫字樓租金及資本值持續上揚,其中以北京及雅加達升幅最大


香港及澳門,2011年8月2日—根據仲量聯行近日發布的《亞太區寫字樓指數》顯示,2011年第二季度,在企業招聘及擴展的强勁需求帶動下,整個亞太地區的寫字樓租賃市場表現强勁。本季度主要一綫城市的總淨吸納量與上季度基本持平,但表年增長28%,接近歷史最高水平。

2011年第二季度,亞太地區衆多城市的寫字樓空置率繼續走低,北亞地區以外絕大多數市場的寫字樓租金持續上揚,但增幅有所放緩。在27個主要寫字樓市場中,15個市場的淨有效租金在本季度出現上漲,其他城市的租金也保持平穩或僅微幅下降。亞太地區的總租金增長幅度與上季基本持平,平均按季增長2.4%。2011年第一季度的平均按季增長率爲2.5%。

仲量聯行亞太區商業部主管蕭子銘 (Jeremy Sheldon) 表示:「亞太區內,尤其是亞洲本地企業的商業活動仍然保持强勁。東南亞市場的持續復蘇尤其令人振奮,其中以印尼表現最佳。跨國公司特別是金融業機構正在積極推動成本節約。受全球經濟和各細分市場的影響,預計今年下半年跨國公司的租賃活動將會有所放緩。」
2011年第二季度,在亞太區各大市場之中,北京和雅加達的寫字樓租金按季升幅最大,分別達到15.2%和14.6%,箇中主要由於上述兩個市場的空置率迅速下降。主要金融中心方面,受金融機構減慢擴張步伐以及部分寫字樓退租的影響,香港和新加坡寫字樓市場的淨有效租金升幅放緩,按季升幅分別爲6.6%和1.7%。而在上海,由於跨國公司和國內企業對寫字樓的需求强勁,當地寫字樓租金上漲4.6%。截至2011年第二季度的過去十二個月裏,香港和雅加達的寫字樓租金增長最爲强勁,升幅達到30%左右。

在東京,由於租金持續走低,加上大地震後免租期仍然維持不變,當地的寫字樓淨有效租金按季下跌0.4%。在其他數個租戶需求依然疲軟的市場中,寫字樓租金保持平穩(如台北)或繼續下跌(如首爾、吉隆坡、曼谷)。澳洲和紐西蘭的寫字樓平均租金在本季度變動幅度不大,漲跌互現。其中,澳洲珀斯表現出色,按季升幅創新高,達到5.0%。

2011年第二季度,儘管投資活動放緩,但北亞地區以外的絕大部分主要市場以及東南亞部分市場的寫字樓資本值保持平穩或錄得增長。其中,北京和雅加達的寫字樓資本值按季升幅最大,分別達到17.1%和14.7%。香港、上海和班加羅爾緊隨其後,按季升幅在4.6%—9.1%之間。

整個亞太地區的寫字樓資本值平均按季上升2.4%,低於2011年第一季度3.1%的升幅。在投資者(主要是本地投資者)强勁購買活動的帶動下,香港寫字樓資本值以44%的按年升幅高居榜首。
仲量聯行亞太區資本市場部主管Stuart Crow表示:「亞太區的增長前景繼續吸引投資者的注意。儘管全球經濟發展前景仍不明朗,但亞太地區的房地産市場在過去六個月仍然表現强勁。在經歷了過去三四年的大幅波動後,亞太地區的寫字樓價格增長和交易量開始趨於平穩,這未嘗不是一件好事。」

預計今年下半年,亞太地區的寫字樓租賃需求繼續保持强勁,部分市場由於供應充足,其空置率可能出現增長。由於市場基調向好,目前亞太地區的寫字樓市場總體對業主有利。預計今年全年亞太地區寫字樓租金將有望上漲最多達45%,在一些供應緊張的市場,如香港、北京及雅加達的表現將尤爲强勁。然而,在東京,由於企業承受節約成本的巨大壓力,當地寫字樓租金將出現修正,預計全年最多可下降5%。至於其他數個表現滯後的市場,當地的寫字樓租金或保持平穩或下跌。

在租金增長和投資者信心增強的帶動下,預計2011全年北亞地區以外幾乎所有市場的寫字樓資産值均會上漲,最高漲幅可達到45%,其中表現最爲强勁的市場包括香港、雅加達以及中國大陸的一綫城市。

城市

2011年第二季度甲級辦公樓平均租金(單位:美元/平方米/年)

季度環比變動幅度(單位:本地貨幣)

2011年第二季度甲級辦公樓平均資産價值(單位:美元/平方米)

季度環比變動幅度(單位:本地貨幣)

香港 (中環)

1,758

6.6%

49,921

9.1%

東京 (CBD -3 kus)

1,042

-0.4%

28,942

-0.4%

新加坡 (來福士廣場)

857

1.7%

20,607

2.2%

孟買 (SBD BKC)

743

3.0%

7,237

3.7%

上海 (全部CBD)

692

4.6%

11,754

4.6%

北京 (CBD)

683

15.2%

11,170

17.1%

珀斯 (CBD)

590

5.0%

9,467

0.1%

首爾 (CBD)

530

-0.9%

8,433

-2.5%

胡志明市(CBD)

505

-1.8%

N/A 

N/A 

德里 (SBD)

504

0.0%

5,404

1.8%

臺北 (信義區)

494

0.1%

13,364

0.1%

悉尼 (CBD)

441

1.9%

10,011

0.6%

大阪 (CBD 2-kus)

416

1.3%

8,008

1.3%

河內(CBD)

398

-4.8%

 N/A

N/A 

布里斯班 (CBD)

372

0.0%

7,411

-0.3%

廣州 (全部)

354

0.9%

6,343

1.4%

墨爾本 (CBD)

330

1.4%

7,476

2.4%

堪培拉 (CBD)

294

-0.9%

4,901

-2.0%

阿德萊德 (CBD)

280

2.5%

4,202

0.5%

奧克蘭 (CBD)

259

-0.9%

3,004

-1.0%

威靈頓 (CBD)

228

-2.0%

2,428

-3.4%

馬尼拉 (馬卡蒂 CBD)

195

3.5%

1,800

3.5%

吉隆坡 (市中心)

185

-1.4%

2,534

-0.9%

曼谷 (CBD)

172

-0.8%

2,186

-3.8%

雅加達 (CBD)

160

14.6%

1,939

14.7%

班加羅爾 (SBD)

151

5.1%

1,431

5.3%

欽奈 (SBD)

128

0.0%

1,190

0.0%

資料來源:仲量聯行

所有租金均爲淨有效租金。租金和資本值按淨可出租面積間計算
季度變動幅度:2011年第二季度與2011年第一季度相比
Psm pa:平方米/年
CBD:中央商務區;SBD—次級商務區

NEt Effective Rents
Capital Values