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新聞

香港及澳門

特色物業項目和活躍交易繼續促進天津地産市場繁榮

仲量聯行發布2011年上半年天津房地産市場報告


香港及澳門,2011年7月27日—回顧2011年上半年,天津的亮點開始於2010年國內生産總值創紀錄的增長了17.4%。商業地産市場在未來宏觀層面呈現樂觀前景。現有寫字樓的供應非常有限,强勁的企業業務增長推動了新進公司對天津寫字樓的需求。而零售市場則在繼續演變,國際零售運營商帶來新的品牌和銷售戰略,提升著消費者的購物體驗。對於高檔住宅市場,儘管中央和地方政府實施了緊縮政策,在2011年上半年售出的套數仍然比去年同期增加了15%以上。

  • 寫字樓 – 强勁的市場需求和有限的市場供應使甲級寫字樓空置率進一步下降至新低
  • 商鋪 – 新開業項目采取獨特的運營策略,爲消費者帶來更新的購物理念
  • 高端住宅 – 緊縮政策穩定了售價,而在新開盤項目帶動下成交量出現大幅回升
  • 物流 – 在連續六個季度的强勁需求支持下,非保稅倉庫租金創新高

寫字樓市場
强勁的市場需求和有限的市場供應使甲級寫字樓空置率進一步下降至最低值。
2011年第二季度,越來越多的來自內地的金融機構和專業服務類公司入駐天津市場。由於天津寫字樓市場新完工項目有限,本季度甲級和乙級寫字樓均享有很低的空置率,尤其甲級寫字樓的空置率本季度進一步下降到2.5%,創近幾年來的最低值。內資租戶依然是寫字樓市場的租賃需求主力,但仍有約20%的成交來自於外資公司,特別是來自歐洲和韓國的租戶,繼續保持穩定的寫字樓需求。2011年第二季度,最活躍的租賃市場仍然是友誼路分市場,寧泰大厦作爲非核心區域第一座高標準寫字樓也享有較高的租賃需求。

2011年第二季度唯一完工的項目是位於南開區衛津南路的寧泰大厦,由本地知名開發商——寧發集團開發建設,爲市場提供了31,500平方米的辦公面積。

2011年第二季度,寫字樓需求持續强勁,天津寫字樓市場的整體租金保持穩定,達人民幣3.7元每平方米每天。隨著空置面積的减少和需求的持續增長,甲級寫字樓的租金與上一季度相比增長1.6%。乙級寫字樓的租金水平與前兩個季度相比基本持平。

位於和平區海河沿岸的天津環球金融中心計劃於第三季度入市,目前已經開始預租,吸引了衆多國內外金融類企業。天津環球金融中心良好的預租情况和和記黃埔世紀都會的推遲入市將减少大體量樓體入市對天津寫字樓市場的影響。

優質商鋪市場
新開業項目采取獨特的運營策略,爲消費者帶來更新的服務理念。
來自韓國的樂天百貨和日本亞瑪達電器在天津主要商業區的開業,不僅爲天津的零售市場引進了新的品牌,更帶來了不同於市場上現有項目的運營策略和服務理念。消費者對於天津零售項目不甚滿意的方面中較爲突出的是多數項目的品牌重複度過高,而此次新開業的樂天百貨則很好的避免了這一點,除了引進衆多來自美國,德國,韓國等地的品牌外,明確目標把主力客群鎖定在20-40歲的、高收入白領女性群體。

另外來自日本的亞瑪達電器也於2011年6月10日在南京路開設了其在中國的第二家分店。該項目80%的面積都用於數碼電器産品銷售,剩餘面積則設置了數家日本和韓國餐廳以及其他生活服務業態。通過獨特的運營策略,相比較國美,蘇寧這些單純電器銷售商家而言,亞瑪達電器爲消費者提供了更綜合的業態,以及更優質的服務和購物環境。

除了以上兩個新開業項目外,改造調整完的858城市廣場也在本季入市,總共爲市場提供13.7萬平方米的零售面積。但由於樂天百貨和亞瑪達電器均采用百貨形式運營幷在開業時入駐率就已經達到100%,因此儘管本季有新增供應,市場整體空置率僅有小幅上升,從上季的4.1%升至5.3%。

每年的第二個季度爲天津零售業的傳統淡季,因此2011年二季度的銷售額相較上季度幷沒有明顯增長,但是與去年同期的銷售額相比仍有20.7%的大幅上漲。

高級住宅市場
緊縮政策穩定了售價,而在新開盤項目帶動下成交量出現大幅回升。
2011年上半年初,中央及地方政府采取了各種手段遏制住宅價格上漲。這些調控政策暫時穩定了天津高端住宅項目的售價。當前政府幷沒有顯示出任何放鬆調控政策的迹象,預計現有的緊縮政策將在2011年下半年繼續得以貫徹。市場上大部分項目的成交量仍然較少。

和記黃埔開發的位於和平區主要商業區的天津都會軒開盤銷售成爲2011年第二季度天津高端住宅市場的亮點。天津都會軒在售的住宅包括三棟高層和部分建在商鋪裙樓頂部的屋頂別墅。另一個新開盤的項目是由招商地産和香港九龍倉集團聯合開發的位於河東區的雍華府一期。

2011年第二季度天津高端住宅的成交量出現大幅增長,成交約1,000套住宅,約爲上一季度成交量的四倍。新開盤的兩個項目——天津都會軒和雍華府一期成交活躍幷帶動了整個季度的銷售量。除此之外,其他大部分在售項目的整體需求依然低迷。天津高端住宅項目的市場平均價格在2011年第二季度基本沒有發生變動,約爲人民幣21,600元每平方米,與上一季度相比微降1.0%。

物流市場
在連續六個季度的强勁需求支持下,非保稅倉庫租金創新高。
2011年二季度大部分的新成交都來自於非保稅項目。除了第三方物流公司外,本季其他需求來自更多元化的産業,包括製造,貿易和零售開始吸納更多的倉儲空間。豐樹天津空港物流園中的成交項目包括國內超市運營商物美租賃了20,000平方米,以及首次進入天津的日本零售商山田電機也在此項目中租賃了5,000平方米。山田電機也於近日在天津南京路開設了其在中國的第二家分店。

在與天津港合資開發東疆港保稅倉庫項目後,招商局剛剛完成了其在天津的第二個倉儲項目。招商局物流天津空港分發中心在本季的完工爲市場增加了73,000平方米的非保稅倉庫空間。值得注意的是,其中的3萬平方米在完工時即已出租。

整體市場平均租金達到人民幣0.90元每天每平方米,與上季相比大幅上漲9.4%。這是自2007年以來的最高增長紀錄。租金快速上漲的主要原因是來自於非保稅項目的活躍租賃成交加劇了非保稅項目的供不應求。