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成都

成都甲級寫字樓及倉庫租金均創歷史新高;投資市場成交兩宗大宗交易

2011年上半年成都物業市場回顧


成都,2011年7月21日 — 2011年上半年,成都物業市場表現相當活躍。受强勁需求的帶動,成都市甲級寫字樓平均淨有效租金達到110元/平方米/月,爲成都寫字樓市場有記錄以來的最高租金水平。零售地産市場中,多個零售物業在上半年積極調整市場定位及租戶組合,以期實現定位高端化及品牌國際化。高端住宅市場方面,成都市中心城區房地産調控政策(下簡稱“限購令”)的影響開始逐步顯現,市場呈現明顯觀望態勢,高端住宅成交量開始明顯收窄。工業地産市場,成都市物流倉儲市場自2010年底以來持續升溫,至今年2季度,保稅倉庫及非保稅倉庫日均租金均創歷史新高。大宗物業投資市場中,“成都市場上半年共有兩宗大宗物業投資交易成交,且均由仲量聯行促成。”仲量聯行成都董事總經理吳允燊表示。

寫字樓
租賃市場持續升溫,租金升至歷史最高點。
2011年上半年,成都市甲級寫字樓市場租賃交易持續活躍。在連續5個季度(含本季)均有新增甲級物業入市且新增體量累計達到34萬平方米的情况下,截止第二季度,全市甲級寫字樓空置率爲31.8%,僅較去年年底微幅上升約2個百分點。自2010年第四季度起,全市甲級寫字樓淨吸納量已連續3個季度超過30,000平方米。當前成都市甲級寫字樓平均淨有效租金達110元/平方米/月,爲成都市場有記錄以來的歷史最高租金,較去年同期大幅上漲20.1%。
單一業權優質寫字樓相繼入市,進一步推高市場物業水平。繼去年二、三季度錦江國際大厦、仁恒置地廣場兩座單一業權甲級寫字樓入市之後,航天科技大厦及平安財富中心(原中匯廣場2期)分別于今年前兩個季度竣工入市,使得成都市場單一業權甲級寫字樓數量進一步增加。上半年,租賃面積在1,000平米以上的大宗租賃主要集中于中環廣場、仁恒置地廣場以及平安財富中心等幾座單一業權甲級寫字樓,體現出高端客戶對單一業權優質物業的青睞。主要成交包括:凡客誠品進駐中環廣場開設其西南分公司;阿迪達斯及搜狐入駐航天科技大厦等。
未來成都甲級寫字樓市場競爭將日趨激烈。“隨著又一座單一業權甲級寫字樓百揚大厦接近竣工驗收幷將于年內入市,天府廣場-紅照壁區域作爲成都市首個高端商務聚集區的認知度將獲進一步提升。但隨著下一年度東大街及人民南路沿綫大量新增項目的入市,未來成都甲級寫字樓市場競爭定將日趨激烈,”仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示,“但與此同時,市場需求也在不斷增加,位于核心區域的高品質甲級寫字樓未來將會吸引越來越多高端客戶和機構投資者的關注。”

零售地産
零售物業積極調整租戶組合,市場定位差异逐漸顯現。
上半年成都零售地産市場中,多個零售物業著手調整市場定位及租戶組合。各零售物業日益清晰和差异化的市場定位亦體現出成都零售地産市場正日趨成熟。上半年成功實現産品定位提升的物業包括萬達廣場及王府井百貨:萬達廣場成功引進星巴克、歐時力、Columbia、 North Face等國內外知名品牌;王府井百貨成功引入Cartier和OMEGA等奢侈品牌以及DKNY MEN、 Boss Orange等國際二綫品牌。而以時代百盛爲代表的部分零售物業則逐步顯示出“去高端化”的趨勢,撤出包括Cartier在內的名表品牌,轉向吸引更年輕的消費群體。
市場缺乏新增供應,吸納量持續走低。上半年,成都零售地産市場沒有新增供應入市。儘管零售商擴張需求强烈,但缺乏可租物業導致市場實際成交平淡。優質零售物業市場的淨吸納量持續走低,第二季度僅爲5,270平方米,同比下降76.7%。
多個購物中心即將入市,或將改變傳統百貨的主導格局。至2011年底,成都市零售地産市場將迎來包括遠東百貨、來福士廣場以及由仲量聯行獨家代理的蘇寧廣場等在內的大量新增供應,累計面積接近60萬平方米,覆蓋市中心傳統核心商圈及其它新興商圈。仲量聯行成都零售地産部總監喬裕生表示:“隨著由國內外優質開發商開發建設的、以購物中心爲主的零售物業逐漸入市,同時在成都及周邊城市一貫强勁的消費力支撑下,預計成都零售市場將迎來更多奢侈品及國際知名品牌的進駐,或將改變目前傳統百貨占主導的格局。”

住宅
限購令的調控作用開始顯現。
成都市中心城區普通住宅銷售受調控政策影響明顯,自今年2月限購令頒布以來,成交量持續顯著下跌。6月的全市中心城區普通住宅樓盤成交量爲4,620套,僅爲今年1月成交量的4成。房管局數據顯示,上半年中心城區普通住宅累計銷售爲37,575套,而1月份的單月普通住宅銷售套數就占到上半年銷售總量的31%。
高端住宅資産表現尚屬穩定,但銷售速度明顯放緩。限購令對高端住宅市場的影響在一季度體現尚不明顯,但自二季度起開始顯現。在第二季度中,成都市高端住宅市場成交低迷,在新增預售放量增長的情况下,成交套數僅爲901套,萎縮至一季度成交量的近4成,同比下跌67%。但高端住宅售價及開發商營銷銷售策略目前均未見顯著調整。前兩個季度的成都高端住宅平均售價基本穩定在13,705元/平方米。
市場觀望氛圍濃厚,下半年高端住宅成交或將遇冷。仲量聯行成都戰略咨詢及研究部總監謝淩表示:“成都市住宅産品將日趨多樣化,隨著下半年以合景泰富開發的譽峰爲代表的頂級住宅竣工交付,其全新的居住體驗將令市場重新審視對成都高端住宅的定義,因此仲量聯行對未來兩季度成都高端住宅市場仍持審慎樂觀態度,預期售價仍將基本穩定。但受政策調控及銀行收緊貸款等宏觀因素的影響,下半年成交量或將進一步收窄。”

工業
成都物流倉庫租金漲勢明顯,或將持續升溫。
截至2011年第二季度,成都市保稅倉庫平均租金達1.16元/平方米/天的歷史最高水平,環比及同比漲幅分別達到17.2%及63.4%。非保稅倉庫的平均租金同樣創歷史新高,達到0.83元/平方米/天。導致目前成都市整體物流倉儲租金持續攀升的重要原因之一是政府全力打造電子信息産業,在此政策導向下,英特爾、戴爾、富士康和仁寶等電子信息産業巨頭及相關配套企業相繼落戶成都,帶來對倉儲空間的巨大需求。
在市場需求和對未來工業地産的投資預期良好的雙重帶動下,成都市工業土地價格上漲幅度明顯。“由于成都市對西南各省份具有較强的輻射力,加之目前快速發展的電子商務、服裝等行業以及大力開拓西部市場的發展趨勢,成都的物流倉儲需求將持續强勁,倉庫租金水平也將隨之繼續攀升。”仲量聯行成都工業部總監陶磊表示。

投資
大宗投資市場交投持續活躍。
成都市商業地産市場投資交易繼續保持活躍態勢,仲量聯行成功促成上半年成都大宗物業投資市場僅有的兩筆大宗交易。

  • 仲量聯行作爲環達通房産中國有限公司的獨家代理,成功向澳洲麥格理集團旗下私募房地産投資咨詢公司MGPA 的亞洲基金III  號轉讓旗下物業成都凱丹廣場 50%的股份。凱丹廣場是成都近期開業的高檔零售購物中心之一,零售面積約53,619平方米,該項目曾被彭博新聞社的國際房産獎評爲“2011年中國最佳零售商業項目”。
  • 仲量聯行成功幫助瑞安建業將擁有的一處占地86畝(57,397平方米)的地塊49%的股份出售給領盛投資管理。該地塊位于東北2環,沙河公園環繞其周,環境幽雅,優越的地理位置、土地的稀缺性以及獨特的周邊環境成就了其價值。瑞安建業和領盛投資管理將在未來3年共同開發該地塊,修建集住宅,公寓、寫字樓與零售于一體的城北高端城市綜合體。

成都或將成爲未來商業地産投資熱點。吳允燊表示:“保險基金入市將帶動成都市投資市場進一步活躍,而整棟銷售交易的增加則爲開發商提供多元化的資金回流途徑。仲量聯行預期,那些即將竣工或具備良好現金流的高品質零售、寫字樓及高端公寓物業將成爲未來投資者關注的重點。在當前宏觀調控收緊、企業資金流動性不同程度受限的情况下,一綫城市商業地産投資市場的競爭將更趨激烈,未來房地産投資熱點將向二綫城市轉移。”