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香港及澳門

今年上半年澳門內需強勁帶旺住宅市場


香港及澳門,2011年7月20日 – 根據仲量聯行《澳門中期物業市場回顧》,2011年首季,澳門繼續受旅遊業及博彩業收益帶動,本地生產總值大幅增長。2011年上半年,由於源自本地的住宅需求甚殷,澳門的高級住宅及中小型住宅資本值同錄得雙位數升幅。
2011年首季,澳門本地生產總值大幅增長,按年上升21.4%,博彩業收益及訪澳旅客消費持續是主要的增長動力。私人消費開支按年增長12.6%,以及市民個人入息上升,亦有助推動澳門經濟增長,同時意味內需與旅客消費同樣強勁。今年五月,澳門的失業率由2010年底的2.8%進一步下降至2.6%,而在今年首季,澳門的個人入息中位數亦由2010年底時的9,000港元進一步上揚至$9,600港元。
2011年上半年,澳門的博彩業收益創新高水平,錄得1,240億澳門元 (155億美元),按年增長44.6%。值得留意的是,在2011年首五個月,澳門的博彩業收益 (129億美元) 已超越拉斯維加斯 (25億美元) 達5倍以上。澳門的訪澳旅客總人數在今年首五個月達到1,110萬人次,按年增加7.2%,旅客大多來自中國大陸 (57%) 及香港 (28%)。
截至2011年五月底,澳門的輸入勞工人數繼續增加,達到84,000人,較2010年底上升11%。展望2011年下半年,隨著輕軌鐵路及港珠澳大橋動工,澳門的輸入勞工人數勢必進一步增加。
仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平稱:「澳門物業市場日益由本地需求主導,儘管外圍經濟浮現不穩定因素,但預料澳門樓市將繼續向好。在旅遊業及博彩業蓬勃的利好因素帶動下,加上本地持續有基礎設施以至其他建築項目上馬,同時又有新的博彩設施開幕,澳門的就業環境繼續樂觀,相信澳門經濟將持續強勁。」

住宅
2011年上半年,在六月中政府開徵額外印花稅之前,澳門住宅市場極其活躍。儘管政府實施新措施後住宅交投量即時放緩,但整體市場在上半年仍表現暢旺,一手及二手市場的樓宇買賣合約登記宗數同錄得增長。2011年一至五月份,整體市場合共錄得10,441宗樓宇買賣合約登記,當中有14% 源自一手市場,86%源自二手市場。
2011年上半年,澳門有多個新樓盤推售並取得理想銷情。以綠洲為例,該項目合共提供450個單位,於二月初首次開售,至四月已全數售罄,合共套現20億港元;另一單幢式住宅蘇豪薈,項目126個單位全數於開售一個月內售罄,合共套現3.5億港元。值得留意的是,蘇豪薈部份單位售價高達每平方呎約5,200港元,創區內呎價新高。大部份買家均屬本地投資者及用家,另亦錄得來自海外基金的成交個案。
2011年首季,高級住宅資本值按季上升15.2%,踏入第二季隨著政府頒布開徵額外印花稅,市場保持穩定。2011年上半年整體,高級住宅資本值較2010年底時上升15.2%。中小型住宅方面,資本值較2010年底上升10.6%。
租賃市場方面,隨著新的博彩設施開幕,來自外籍人員的住屋需求趨殷,高級住宅平均租金在首季及次季分別按季上升9.5%及1%。2011年上半年整體,高級住宅平均租金較2010年底增長11.9%。同期中小型住宅平均租金較2010年底上升12.2%。
預算於2011年內落成的單位合共有2,486個,當中2,300個單位已經售出。2011年上半年推出市場預售的項目,較主要的有綠洲 (450個單位)、蘇豪薈 (126個單位) 及金峰南岸 – 御南峰 (700個單位)。至於2012及2013年,將分別有1,374及1,486個單位落成,而當中2012年的新供應已接近全部售出,而2013年的新供應亦已售出超過一半。
仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「儘管政府開徵額外印花稅,住宅物業依然是澳門人的首選投資工具之一,而自用業主及長線投資者將繼續成為住宅的主要需求來源。未來數月供應將繼續有限,預料2011年下半年住宅售價將維持穩定。」
黃智威續稱:「租賃市場方面,我們預料來自外籍人員的需求將持續強勁,繼續成為住宅市場的主要動力。為紓緩高級住宅的短缺問題,我們認為政府可加快高級住宅用地發展項目的審批程序,舉例如南灣湖C及D區項目等。預料高級住宅及中小型住宅租金於2011年下半年上升10%。」

寫字樓
2011年上半年,隨著澳門的營商環境改善,加上多個策劃中基礎建設即將動工,進駐澳門的企業數目增加。此外,政府及私人機構的擴充活動亦有助推動寫字樓需求。2011年上半年,寫字樓空置率由2010年的24%下降至20%,而寫字樓租金則較2010年底上升7.9%,升幅較2010年全年的按年升幅1.8%為高。
澳門主要寫字樓大廈的租用率在2011年上半年或上升或維持於高水平,所有甲級寫字樓如中國銀行總行大廈、財富中心及友邦廣場均錄得強勁吸納。上述商廈的租戶來自各行各業,包括銀行、會計、資訊科技、博彩業以及政府機關。
寫字樓租金上升令寫字樓物業成為另一優選長線投資工具,帶動寫字樓資本值上揚。寫字樓資本值繼2010年錄得14.7%的正增長後,今年上半年進一步增長15%。
仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「預料踏入2011年下半年,隨著新的博彩設施開幕,刺激相關服務供應商對寫字樓的需求,澳門的寫字樓市場將可繼續維持穩健增長。同時,政府機關繼續物色寫字樓擴充及搬遷,亦是寫字樓的另一主要需求來源。預料2011年下半年寫字樓售價及租金均會維持穩定或輕微增長。」

投資
投資市場在2010年的增長勢頭延續至2011年。今年上半年,價值達4,000萬港元或以上的物業交易,總成交金額錄得27億港元,而2010年則錄得60億港元。今年上半年較矚目的投資交易包括:濠庭都會第6座全幢以5.6億港元易手以及新馬路39號全幢以9.5億港元易手。有關投資交易的買家為本地投資者或中國大陸投資者。
古嘉豪續稱:「投資者對地皮、整幢物業及街舖最感興趣。根據本公司有關環球資本流動的研究顯示,2011年上半年澳門的資本流動量總達27億港元。」
古嘉豪總結:「展望下半年,如澳門的經濟基調維持穩健、人民幣升值繼續刺激中國大陸人士在澳門的零售消費及物業投資,以及新的基礎設施及建築項目繼續推動澳門的經濟增長勢頭,我們預料澳門的投資市場將持續活躍。」