Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

香港及澳門

企業擴充趨審慎,甲級商厦需求放緩

2011年第二季度廣州房地産市場回顧


香港及澳門,2011年7月19日— 2011年二季度廣州甲級寫字樓租金升幅收窄,大面積的租賃成交量减少,淨吸納量環比有所下降。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示,“受年初需求增長迅速的影響,甲級寫字樓市場2011年上半年整體表現平穩。但是,受世界經濟復蘇緩慢以及國內銀根收緊對部分實體經濟産生的影響,部分企業對未來業務發展前景持謹慎的態度,二季度寫字樓擴充需求出現暫時性放緩。”零售市場在二季度繼續穩步增長,强勁的消費需求驅使零售商繼續尋求優質商場的零售商鋪,上半年有大型項目推出,但因供應持續緊張及資金充足,租金及資本值仍繼續攀升,投資市場保持活躍。豪宅市場在樓市調控政策效應下,本季表現平淡,成交低迷,但租金受到高端需求支撑,本季漲幅明顯,下半年上漲空間持續,整體資本值則保持平穩微升。內需增長刺激零售相關行業對物流園需求,空置率走低,租金維持高位水平。産業園繼續受IT及金融業需求帶動,成交活躍。

甲級寫字樓市場

企業趨審慎,擴充需求放緩。本季1,500平方米以上的主要租賃成交有TBWA、歐時力、平安保險、美亞保險和黃金鋪地産,成交量較一季度减少。全市甲級寫字樓淨吸納量約爲14萬平方米,其中大部分來自新竣工寫字樓的前期預租率。2011年首六個月淨吸納量爲33萬平方米,空置率從年初的11.7%上調至二季度末的12.3%。
成交下降,租金升幅收窄。2010年甲級寫字樓租金已經積累較大升幅,特別是優質新供應,二季度末甲級寫字樓平均租金每平方米約133元(按建築面積計算),租金水平已經接近甚至達到金融風暴前高位,即135元。租戶需要重新調整預算,也延緩了部分企業升級寫字樓的租賃活動,擴充需求顯著放緩。同時,面對今年年末及明年初即將有大量新增供應,業主態度審慎,加租空間不大,導致甲級寫字樓平均租金升幅逐漸呈現緩慢的態勢。二季度的租金升幅出現明顯的放緩,環比僅微升0.9%,上半年輕微上升3.7%。
預租競爭激烈,預期租金保持平穩。因部分年內竣工的寫字樓預租情况良好,我們預期供應量洪峰對空置率的壓力將會下降。但需求放緩對下半年預租率的影響,以及可能出現在新竣工項目的租金優惠策略,將壓抑大部分現有寫字樓的租金升幅,預計下半年整體寫字樓租金下半年保持平穩,但超甲級寫字樓租金仍有上升空間。
優質供應量增多,投資市場活躍。展望今年下半年,隨著優質的投資型寫字樓入市增多,預計投資市場將保持活躍。然而,受到信貸收緊與利息高企的影響,買家將以企業用家爲主。由于同期分拆産權式寫字樓物業供應也會增加,預計整體資本值保持平穩上升,而位于核心路段的優質物業將備受追捧。

商鋪市場

消費需求依然强勁,物價走高。在清明節、端午節兩個小長假和五一黃金周的節日消費帶動下,廣州零售市場在二季度繼續穩步增長。1-5月全市社會消費品零售總額累計同比增長15.5%,繼續保持兩位數的增長速度。强勁的消費需求驅使零售商繼續尋求優質商場的零售商鋪。
優質商鋪供不應求,新增供應幾乎完全消化。位于天河商圈的太古匯購物中心在本季度竣工,是太古集團在廣州的首個綜合項目,爲市場提供約12萬平方米新增供應。雖然商鋪供應量增加了,但由于新項目的預出租率都普遍較高(開業時太古匯181個商鋪已全部租出),加上舊項目大多完成了租戶組合調整,本季度整體市場空置率偏低,可供出租的優質商鋪面積仍然有限。至二季度末,整體市場空置率較上季度回落0.1個百分點至3.5%。
餐飲類運營商及外國零售商表現活躍。租賃市場方面,今年上半年餐飲類運營商表現最爲活躍,擴充勢頭强勁,其中成交包括:滬菜餐飲連鎖金牌小龍、快餐連鎖品牌一茶一坐、火鍋連鎖黃記煌和漢拿山集團一舉進駐正佳廣場;咖啡連鎖品牌LAVAZZA在中華廣場220平方米的新店開業;咖啡連鎖品牌Costa在花城匯租下140平方米的鋪位等。
外國零售商對廣州零售市場的信心進一步加强,有的開設市內首家門店,有的擴充在各大主要商場的租賃面積。其中,本季Gucci于麗柏廣場開設其在廣州的首店;零售巨頭Inditex 集團引入旗下四個品牌Bershka、Stradivarius、Pull & Bear 和OYSHO,新鋪將位于正佳廣場;即將開業的珠江新城太陽城購物中心一次性簽約引進近20家西班牙時尚品牌,包括Elisa Palomino、DUYOS、Agatha Ruiz De La Prada等。
資金流入,租金及資本值繼續攀升。本季雖有大體量新增供應,但受零售商們强勁的擴張需求和新項目較高的預出租率支持,優質商鋪租金持續上升,二季度全市平均租金環比增長3.4%,上半年上升4.0%。住宅限購使更多資金流向商業地産市場,優厚的租金回報加上良好的租賃市場前景,令投資需求上升,平均資本值以環比增長3.4%,上半年上升4.6%。
本季整棟商業物業買賣有香港廖創興集團以總價人民幣3.5億元出售1.75萬平方米的創興廣場。
二三綫城市表現活躍,但短期對廣州影響不大。除廣州外,目前周邊二三綫城市大舉進行城市基礎設施升級,積極興建購物中心,零售商也有拓展二三綫城市的意願。其中,以佛山、中山和惠州近年表現最爲活躍。例如,位于惠州中心商務區約15萬平方米購物中心——華貿天地剛剛開業,國際時裝品牌Armani、Hugo Boss、 Guess及CK已搶先入駐。另外,泰國尙泰百貨也計劃進軍佛山零售業市場,開設首家百貨公司。
供應持續緊張,投資市場活躍。隨著消費品零售總額繼續穩定增長,零售商仍然熱衷擴張,我們預計短期內供不應求的狀况仍然持續。下半年優質供應量預計將達到過去七年最高位,但普遍在開業前已達到了較高的預出租率,因此預計整體空置率將維持較低水平。由于市場前景樂觀,加上預期持續通脹,預料業主會考慮繼續加租。展望下半年,更多資金由住宅市場流入商業地産市場,預計投資市場將會保持活躍 ,整體資本值會繼續平穩上升。

豪宅市場

本季市場表現平淡,成交低迷。持續嚴厲的樓市調控政策,導致住宅市場表現平淡,政府數據顯示, 2011年1-6月全市10區新建商品住宅累計簽約面積303.3萬平方米,與去年同期相比下降近10%。政策收緊加上成交放緩,開發商紛紛將新盤發售推遲到下一季,本季度一手豪宅市場沒有新增供應。同時,因政策的負面影響主要集中在高端住宅項目,本季出售僅372套,成交量較一季度縮减16% ,環比大跌35%。
在樓市調控政策效應下,政府數據顯示,2011全市一手房均價與去年相比有所下降。6月全市10區新建商品住宅網上簽約均價12914元/平方米,同比上升10.4%,環比上升3.5%,但相比2010年12月的14406元/平方米均價則有所回落。
高端需求支撑租金上漲。今年二季度豪宅市場資本值僅環比微升1個百分點,上半年上升5.7%。租賃市場則受商業擴充帶旺,高端服務業外派專業人士及國企高管增多,刺激高端住宅需求。同時,經濟復蘇促使跨國企業重新增加住宿補貼,加强業主加租的信心。本季的豪宅租金漲幅明顯,錄得3.1%的環比升幅,上半年上升5.2%。其中以珠江新城的租賃成交最爲活躍。
業主惜售,預計租金繼續穩升。上半年開發商延遲推盤,下半年預計會有較多新盤推出。樓市調控政策將持續,限購限貸政策影響部分投資者入市 ,預計下半年供大于求。另一方面,廣州經濟運行良好,將吸引更多外資和北方公司落戶,加上部分購房者轉買爲租,租賃需求將持續增加,使新增供應對整體空置率影響有限。展望下半年租金穩步上升,整體資本值會保持平穩微升。

工業物業市場

物流園
內需龐大,空置率持續走低。
物流市場方面,上半年華南消費市場的日益增長的帶動下,內需增長部分抵消了廣州上半年出口增長相對放緩的情况。多個大型超市及電子商務企業在市區積極尋求擴張機會。然而市內的核心位置的非保稅倉空置率偏低,供應稀缺。二季度的整體倉庫空置率下降至7.9%,主要物流園的供應持續緊張。同時,自去年開始,租金的成本壓力不斷上升,促使部分需求移向周邊地區,例如佛山的南海和順德。至二季度末,全市物流園平均租金環比上漲1.4%,上半年上升5.5%。
未來需求持續,供應仍然從緊。國外經濟放緩,中國經濟將更依賴內需帶動,這將刺激非保稅物流園需求,來自業主自用尤其是大型超市的擴充需求上升。近期將有達30萬平方米的新增供應,預計可滿足下半年的需求。但核心地段的物流設施仍從緊,未來一年內租金將繼續上揚。然而,上述因素可能導致大型客戶繼續將其華南區配送中心移向周邊城市。
資本值再創新高。良好的增長預期使工業物業資本值創下歷史新高,繼續超越租金的升幅。大量産業擴充,部分不得不轉移至郊區及周邊城市大型非保稅倉,但廣州市中心依然是首選。另一方面,儘管空置率持續下降,部分需求分流也控制了租金飈漲速度。

産業園
需求量大,成交活躍。
政府大力發展天河智慧城,多個大型IT公司及金融機構的大型數據中心相繼進入廣州,驅動龐大的産業園需求。其中,中金本季度簽署意向將進入天河軟件園自建國際雲計算中心,另外中國移動將開建南方基地二期,該項目也位于天河軟件園。
二季度的産業園成交活躍,空置率持續向下,租金進一步上漲。其中,蘿崗區的科學城和天河軟件園升幅相對明顯,平均租金在二季度末升至每月53元每平方米,環比上漲2.5%。

市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“在國內外經濟前景仍然存在隱憂之際,下半年企業擴充步伐預料會維持審慎,但在部分新供應早已被消化下,相信即使需求放緩也不致對寫字樓租金構成龐大壓力。此外,相信國內息口在通漲未見回落前仍會維持較高水平,信貸步伐也會放緩,除非經濟增長顯著减速而令政策再次從寬,否則,住宅市場則無可避免繼續呈現膠著狀態。但由于大部分業主實力充裕,資金壓力不大,而當中又以用家或長期投資者爲主,沒有急賣必要,故售價出現大幅下調機會不大。整體而言,下半年廣州樓市,不論寫字樓或是住宅,都會是較爲平穩的一個半年。成交量相信會相對低迷,但預料租金及售價沒有太大下跌風險。”