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香港

2011年上半年各類物業市場顯著增長,銷售相對放緩


香港,2011年7月13日 – 根據仲量聯行今天發表的香港中期物業市場回顧,在市民消費力增強、企業不斷擴充、持續的低息環境及供應緊絀支持下,2011年上半年各類物業的租金及資本值升幅擴大。
 
寫字樓市場
香港甲級寫字樓市場在2010年創下淨吸納量新高後,至2011年上半年持續錄得強勁需求及租金增長。期內,企業持續擴充,另一方面,由於核心商業區租金較昂貴,企業向東移的趨勢仍然持續。2011年上半年整體淨吸納量總達146萬平方呎。
總括而言,雖然期內有數幢新甲級寫字樓落成,但各分區市場空置率仍然偏低。隨著今年上半年有160萬平方呎的新增淨供應量落成,整體空置率由0.1%微升至4.8%,仍低於自然水平。中環租金持續攀升至迫近歷史高位,剌激市場對港島區其他核心商業區寫字樓的需求上升,帶動灣仔/銅鑼灣及港島東空置率分別下降至2.3%及3.2%。與此同時,尖沙咀亦出現強勁吸納量,空置率下調至3.1%。
空置率偏低,令業主享有較高的租金議價能力。2011年上半年,整體租金上升15.0%,其中升幅最高的是港島東 (18.1%)、中區 (16.4%) 及灣仔/銅鑼灣 (13.4%)。
寫字樓銷售市場於2011年上半年需求仍然強勁,不少商廈的呎價均錄得新高紀錄。各分區市場的寫字樓資本值升勢加速,其中升幅最大的包括灣仔/銅鑼灣 (24.1%)、中區 (23.3%) 及九龍東 (15.8%)。
供應方面,除了一個位於九龍東的發展項目尚待落成外,所有預算於2011年完工的甲級寫字樓大廈已於上半年落成。過去六個月,雖然隨著政府推出多幅位於灣仔及九龍東的發展用地供拍賣/招標,令供應管道稍為擴闊,唯中期供應仍然有限,其中以港島東尤為短缺。
仲量聯行香港副董事總經理莫家文 (Gavin Morgan) 表示︰「雖然2011年上半年的淨吸納量強勁,但環球經濟出現不明朗因素,令部份租戶對落實擴充計劃採取觀望態度,這或會拖慢商業的增長趨勢。此外,隨著個別大廈租戶約滿令供應回流市場,空置率將不會出現快速下調,事實上,這現象在過去十二個月已經出現,而大部分業主的物業出租水平仍然十分健康。總括而言,我們預計各分區甲級寫字樓的租金在2011年下半年進一步攀升,但升幅可能收窄。」
 
香港主要寫字樓指標—變動百分率%
分區市場

資本值
(2011年1至6月)

租值
(2011年1至6月)

空置率
(2011年6月)

中區

+23.3%

+16.4%

3.7%
灣仔/銅鑼灣

+24.1%

+13.4%

2.3%
港島東

+15.5%

+18.1%

3.2%
尖沙咀

+10.3%

+8.7%

3.1%
九龍東

+15.8%

+11.7%

11.2%
整體

+21.0%

+15.0%

4.8%
 
商舖市場
旅遊業增長繼續為香港的商舖市場帶來強大支持。根據香港旅遊發展局數字,2011年首五個月的訪港旅客人數按年增長14.5%。同期抵港內地旅客人數按年上升65.5%,而自由行旅客人數亦按年增加32.6%。同時,收入上升及失業率偏低亦令本地消費信心增強。結合種種因素,今年首5個月的零售業銷售額按年上升23.6%,達到1,631億港元。
為把握內地旅客的高消費力,國際及本地零售商持續積極物色優質地段商舖以增加市場曝光率,對租金議價態度進取。2011年上半年,街舖租金及資本值均創下新高水平,分別上升9.7%及21.3%。同期高級優質購物中心及整體優質購物中心租金分別上升7.9%及5.5%。
除高級時裝及鐘錶珠寶零售商在近年積極快速擴展外,不少高級房車代理商如勞斯萊斯、Maybach、McLaren及Bugatti等,在近月亦紛紛於港島區租用舖位以設立新店;上半年最大宗的租務成交,為Abercrombie & Fitch以月租700萬港元承租一幢位於中環的物業。
仲量聯行香港及華南區商舖部總經理陳永慧表示︰「展望前景,儘管經濟出現少量不明朗因素以及通脹壓力上升,但預計本地消費信心將持續強勁。旅客消費將繼續成為刺激零售業收入增長的主要動力。此外,人民幣升值在可見未來亦將繼續為奢侈品需求帶來支持。結合上述因素,我們相信商舖租金於下半年將持續上揚。」
 
香港主要商舖指標—變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1至6月)
租值
(2011年1至6月)
街舖
+21.3%
+9.7%
整體優質購物中心
N/A
+5.5%
高級優質購物中心
N/A

+7.9%

 
住宅市場
過去十二個月,政府推出了各項調控措施,以便更有效地控制住宅銷售市場過熱所帶來的風險,當中包括推出特別印花稅,以及通過收緊按揭貸款成數加高對買家的限制。2011年上半年,住宅銷售市場出現放緩,期內共錄得約55,200宗樓宇買賣合約登記,較去年減少16%。然而,上半年住宅市場仍錄得每月平均9,200宗成交,相對2005、2006及2008年(每月分別錄得8,600、6,800及8,000宗),仍屬健康水平。
至於價值達2,000萬港元或以上的豪宅,2011年上半年共錄得1,260宗成交 (初步數字),較2010年下半年下跌33%,但相對去年同期則上升7%,而總成交金額則達594億港元,較2010年下半年下跌20%,但按年則上升11%。雖然銷售放緩,但豪宅物業資本值在上半年仍錄得16.2%的增長。此外,在企業外籍僱員持續的租務需求帶動下,同期豪宅物業租金上升4.9%。
2011年上半年中小型住宅資本值上升10.1%,箇中主要由於家庭收入上升、持續低息及空置率偏低。不過,由於銷售動力減慢,加上供應緊絀,一手市場銷售量放緩。2011年首五個月,一手市場共售出4,700個新單位,而2010年全年則售出13,600個新單位。
 
香港主要住宅指標—變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1至6月)
租值
(2011年1至6月)
豪華住宅

+16.2%

+4.9%

中小型住宅
+10.1%

N/A

 
儘管銷售市場相對放緩,但發展商對競投地皮的態度持續積極。2011年上半年,政府合共推出並售出八幅住宅用地,為庫房帶來204億港元收入。有關地皮的發展項目大部分將於2015 / 2016年落成,估計可提供約800個單位。
仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「政府於六月份收緊按揭貸款成數後,令用家及換樓人士難以購置較優質的住宅以改善居住環境,銷售市場於上半年表現相對淡靜。上述措施只會降低中小型住宅銷售市場的現金流動性,對現存業主的影響不大,因此,即使近月新按揭貸款息口上調,樓價回落的可能性不大。」
曾煥平續稱:「展望下半年,市場風險將會上升,但不致達到危險水平。儘管近日實質按揭息率輕微上調,但持有物業的成本支出依然偏低。由於按揭貸款成數收緊,加上政策及經濟風險的不明朗因素增加,我們預計2011年下半年交投量將維持偏低水平,而由於不少人轉為買樓收租,因此租金將會上升。此外,由於2015 / 2016年前不大可能出現新供應回升,因此,在可見未來這能為資本值帶來了支持。」
 
投資市場
2011年上半年,物業投資市場持續受供應有限、資金充裕、利率偏低及租金升勢凌厲等因素帶動。雖然價格上升而回報下跌,但各主要物業市場仍續見投資需求。
儘管政府推出調控措施,但住宅物業仍然是房地產投資市場的焦點所在,其次為寫字樓物業市場。2011年上半年,價值超過1億港元的物業交易(不包括土地拍賣)共達162宗,總成交金額超過420億港元。期內寫字樓市場亦錄得少數全幢物業交易,其中最矚目的是銅鑼灣合誠汽車大廈以5.8億港元易手。
曾煥平表示︰「政府進一步調控住宅銷售市場,為投資市場帶來了有趣的現象,令部份投資者轉移視線至寫字樓市場,甚至工業物業及較低檔次的寫字樓。有見寫字樓市場租金不斷上升,我們預期下半年的投資需求將維持強勁。」
貨倉市場
今年首五個月香港的貿易總額按年上升16.4%,達到28,090億港元。不過,香港對外貿易於第二季開始相對放緩,主要由於日本311大地震引發區內的供應鏈運作受阻,加上輸往美國及若干歐盟國家的出口下跌。然而,來自非物流業租戶的貨倉需求增加,在空置率偏低的情況下,貨倉租金創下新高,打破2008年第三季的紀錄。2011年上半年,貨倉租金上升7.1%。
近月市場對工業物業及貨倉的投資需求上升,帶動貨倉資本值大幅上揚13.6%。
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示︰「雖然美國經濟增長持續放緩以及歐洲的不明朗因素增加,已引起不少貿易商及物流供應商關注,然而,貨倉的現存及末來供應有限,預計在下半年能為租金上升帶來進一步支持。預期2011年全年貨倉租金將上升10-15%。」
香港貨倉指標—變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1至6月)
租值
(2011年1至6月
)
貨倉

+13.6%

+7.1%