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新聞

香港及澳門

上海辦公樓需求持續强勁,非保稅倉庫租金創三年來最大增幅

2011年上海第二季度上海房地産市場回顧


香港及澳門,2011年7月7日 -  2011年第二季度,來自跨國公司持續强勁的擴張需求推動上海辦公樓市場平均租金進一步環比上漲4.6%。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示,“辦公樓租賃市場的有限新增供應預示著市場在下半年將持續趨緊,業主信心進一步提振,推動租金上漲。”零售地産市場,銷售額的强勁增長帶動零售地産租賃市場需求的不斷增長,尤其來自快速時尚和餐飲業。在住宅市場,政府緊縮性政策繼續抑制市場需求,高端住宅的銷售表現本季度繼續低迷。與之相反,新增外籍員工的租賃需求推動了服務式公寓租金環比上漲2.1%。在大宗物業投資市場,國內外投資者本季度均表現活躍。物流市場中,强勁的市場需求爭奪有限的空置空間推動本季度上海非保稅倉儲市場的平均租金環比上漲4.4%,這也是過去三年多以來最大的單季漲幅。

辦公樓
强勁租賃需求推動租金環比上漲4.6%
鑒於浦東和浦西辦公樓市場中强勁的擴張需求和有限的供應量,業主信心持續增强,推動2011年第二季度全市平均租金環比上漲4.6% ,至每平方米每天8.3元,半年漲幅達到11.5%。在浦西,租金穩步上漲,環比漲幅爲4.4%,半年漲幅高達13.5%。在浦東,租金環比上漲4.9%,漲幅超過第一季度,半年漲幅爲8.7%。上海超甲級辦公樓的平均租金已攀升到每平方米每天9.6元,環比上漲4.8%,半年漲幅達到13.0%。
擴張需求推高市場淨吸納量。在浦西,跨國公司擴張需求持續推高市場淨吸納量,新建成超甲級辦公樓的租賃表現尤爲活躍。例如,剛竣工的上海環貿廣場一期租賃表現相當活躍。名人商業大厦三個季度前竣工,目前出租率已高達98%。浦東的上海國金中心二期和太平金融大厦的租賃需求同樣旺盛。本季度另一值得關注的趨勢是,樓內的擴租活動相當活躍,租戶搬離後所留下的空置面積被有擴租需求的樓內其它租戶迅速吸納。例如,聯華國際信托在時代金融中心擴租約2,000平方米,較之前的辦公面積增長近50%。花旗集團大厦內一些因租戶擴租搬遷至上海國金中心二期而留下的面積也很快被拜耳填補。由於看好未來辦公樓租金和資本值增長的前景,國內外投資者需求保持强勁。
兩個超甲級辦公樓項目於本季度竣工。市場期待已久的上海環貿廣場一期和上海國金中心二期於本季度竣工交付。這兩個超甲級辦公樓項目均由香港新鴻基地産開發,共計爲超甲級辦公樓市場新增176,627平方米的供應量。由於預租表現强勁,兩個項目的入市並未大幅拉高市場空置率,本季度市場整體空置率爲7.3%,且空置面積主要集中在近期建成的項目中。在非中央商務區甲級辦公樓市場,綠地海外灘中心本季度竣工交付,爲市場新增77,000平方米的供應。

商鋪
租賃需求强勁,尤其來自快速時尚和餐飲業。
餐飲和快速時尚類零售商繼續主導優質商鋪租賃市場。以GAP爲例,繼去年開出兩家店後,GAP最近又開始在徐家匯和虹口商圈積極尋找店面擴張。隨著Uniqlo, GAP, Marks & Spencer, American Eagle 和H&M陸續在南京西路地鐵站附近開出店鋪,如今的南京西路地鐵站儼然已成爲快速時尚品牌的聚集地。A&F旗下品牌Hollister租下來福士廣場內原先由Giordano承租的約1,000平方米面積並即將開業。餐飲類零售商本季度繼續表現活躍。無限度廣場迎來一些首次進入上海市場的餐飲品牌,如我愛魚頭和57度湘等。蘇浙匯也在港匯恒隆廣場租下約450平方米的面積開設其在徐家匯區域的第二家店。受餐飲品牌强勁租賃需求的推動,本季度優質商鋪市場空置率進一步下降7個基點至0.8% 。優質零售物業首層平均租金穩步上漲至每平方米每天51.5元,華潤時代廣場、港匯恒隆廣場和中信泰富都在積極升級租戶組合,也助推了租金上漲。
一些優質零售物業推遲入市。 本季度沒有優質零售物業項目入市,零售物業存量維持在2,962,995 平方米。原本計劃於今年6月開業的南京東路名人購物中心已推遲到9月開業。此外,雅居樂廣場和越洋廣場的商場部分也將開業推遲至明年,致使今年下半年的優質零售物業新增供應只有55,450 平方米。基於新增供應短缺以及一些成熟項目升級租戶的需求,業主很可能借此提高租金。在非中央商務區,閔行蓮花國際商務廣場和江橋萬達廣場於本季度開業,分別爲市場貢獻50,000 平方米和 210,000 平方米的零售面積。

住宅
政府緊縮政策持續抑制住宅需求。
政府的限購令以及其它緊縮政策在2011年第二季度繼續抑制上海住宅市場購買需求。雖然一手商品住宅成交量在4月和5月分別環比增長了61% 和29%, 但2011年第二季度的成交總面積僅爲220萬平方米,是2005年第四季度以來單季成交量最低的季度之一。本季度高端住宅市場的銷售量較前一季度下降約27%,同樣跌至2005年第四季度以來的最低水平。我們跟踪的、目前在售高端住宅項目中,近60%的項目本季度僅成交一兩個單元。例如,兆豐嘉園二期在上季度售出50個單元後本季度僅售出1個單元。我們預計現行的緊縮政策將貫穿整個2011年,並有可能延續至2012年。
租賃需求持續增長。各行業跨國企業持續在國內擴張,由此帶來的新增外籍員工使得本季度對高端住宅的租賃需求持續增長。第二季度服務式公寓的平均空置率繼續走低,較上季度略降30個基點,至 12.1%。需求的增長以及空置率的下降讓業主的信心持續增强,服務式公寓的租金也因而較上季度增長2.1%。短期來看,由於外籍員工帶來的租賃需求仍將保持强勁,我們預期服務式公寓的租金將繼續保持上升態勢。但從中長期來看,由於未來可供出租的住宅供應量增大,租金上漲的勢頭可能會放緩。
面對疲弱的市場需求,開發商維持穩定的售價。由於真正的潜在購房者受到目前政策環境的影響無法出手,因此開發商認爲即便小幅降價也不會大幅提高銷售量,從而導致高端住宅銷售市場儘管購買情緒持續低迷,但一手高端住宅售價本季度基本維持穩定。本季度有兩個高端住宅項目入市,靜安區的遠中風華園二期在4月開盤,推出了186套新房源;浦東新區的國信世紀海景園在5月推出了204套新房源。低迷的市場也使得一些項目繼續推遲開盤時間。在二手房銷售市場,雖然市場逐漸轉向買方市場,大部分賣家仍不願降價出售手中的物業。因此,本季度的一、二手房高端住宅成交價分別穩定在每平方米67,000 元和 56,000 元。展望未來,在一手住宅銷售市場,開發商很可能繼續維持穩定的售價;而二手房市場中,隨著市場情况繼續向有利於買方的方向發展,價格在下半年有可能出現小幅調整。

投資
上海房地産投資市場保持活躍。
初步數據顯示2011年第二季度大宗物業成交金額達到人民幣77億元,較去年同期猛增175%。2011年上半年成交金額共計205億元,與去年同期基本持平。在本季度的成交中,來自國內的買家再次佔據交易總額的近60% ,尤其是自用買家特別活躍。例如,位於陸家嘴的上海環球金融中心和中融碧玉藍天分別售出一個整層樓面,成交價格分別爲每平方米80,500元和 70,000元。本季度,SOHO中國繼續在上海收購辦公樓物業。除了在虹口區購入兩幅商業地塊以外,SOHO中國還以32億元的價格購得位於長寧區中山西路上的新世界長寧商業中心。境外投資者依然熱衷於收購辦公樓和零售物業,尤其是那些於2008年設立、目前已接近其投資周期末期的基金。位於黃浦區的綜合體永銀大厦被出售給豐樹中印基金。此外,SK集團購得長寧區的服務式公寓項目虹橋公寓。然而,位於核心區域、可供交易的辦公樓和零售物業的存量仍然非常有限。由於中國政府收緊銀行信貸,境外投資者擁有越來越多的機會與國內開發商合作開發項目,或借貸給需要現金的國內開發商。政府緊縮政策效應逐漸顯現,2011年上半年上海土地成交金額僅爲人民幣378億元,較2010年上半年下降38.3%。

工業地産
物流

非保稅倉儲市場租金創三年多來最大單季漲幅。2011年第二季度,共有四個非保稅倉庫項目竣工,共計爲市場新增163,725平方米供應,這其中三個位於上海西區,分別是安博青浦重固配送中心(26,465平方米)、皮諾上海物流園(27,260平方米)和松江普洛斯物流園二期(50,000平方米);另一個是位於浦東國際機場附近的豐樹歐羅物流園區(60,000平方米)。隨著這些項目的竣工,市場空置率從5.8%小幅上升至7.2%。上海西區非保稅倉儲市場的租賃需求尤其旺盛,儘管有三個新項目入市,但該區域的空置率水平仍近乎於零。例如,一伍一拾和CEVA在新竣工的安博青浦重固配送中心分別租賃12,000平方米的面積。在保稅市場中,第二季度沒有新項目竣工, 空置率穩定在22.6%。非保稅和保稅倉儲市場的租金本季度都保持上升。非保稅倉庫單季租金漲幅更是創三年多來之最,漲至每平方米每天1.1元,環比增長4.4%。保稅倉庫租金上漲至每平方米每天1.05元,環比增長2.6%。

産業園區
工業區專注於高附加值功能。
目前,上海的許多工業區正重組架構,逐步濾出低附加值的制造型工廠,集中發展並引進帶有銷售和研發功能的企業。生産高科技和高附加值産品的工廠則被鼓勵留在工業區內。與此同時,越來越多在上海的企業開始尋求集辦公、研發、製造、運營於一處的綜合物業。美敦力於近期宣布將整合其辦公和研發部門至其位於張江的工廠。類似的例子也出現在金橋,如阿爾卡特-朗訊和華爲等公司。由於目前很難在上海的成熟工業區內找到合適的選址,越來越多的公司開始考慮整合各項功能至上海以外的地方。隨著越來越多的企業把工廠搬到二、三綫城市,一些自用業主開始考慮將所持有的物業出售,買方購入後通常會將原有空間和土地用於研發或其它高附加值用途。

製造業
企業繼續在中國東部擴大生産。
對於上海廠房空間的需求持續來自於已進入上海的企業,他們在尋求擴張的同時,仍選擇在上海範圍內搬遷。例如,Parker Hannifan的一個業務部門因擴張搬遷至浦東,另一個業務部門也從閔行搬至青浦。Benteler最近也剛確定將在嘉定工業區新建一個工廠。但大多數新進或已進駐企業把新工廠的選址放在上海以外的地區;尤其是醫藥、醫療器械、汽車零部件、機械和精細化工等制造型企業正在中國東部積極尋找適合的工廠選址,以面向國內市場的生産供應。