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香港及澳門

新頒布的額外印花稅對澳門房屋市場會構成重大影響嗎?


香港及澳門,2011年7月6日 – 隨著澳門政府於四月份頒布全新的額外印花稅,澳門住宅市場交投量即錄得顯著跌幅。仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「澳門的住宅物業需求由本地投資者主導,根據統計數字,澳門的整體物業成交有80%是來自本地投資者。面對新政策,雖然有部份海外投資者以低於市價10%的水平將手持的澳門住宅物業脫手,但流出的供應瞬即被本地投資者吸納作長線投資用途,而這亦是新政策下物業交投量下跌而樓價企穩的原因。」

澳門行政長官於四月下旬宣布,將徵收額外印花稅及收緊按揭貸款以打撃炒賣,紓緩樓市過熱及樓價過高情況。由2011年6月14日起,任何買家如於購入物業一年內將物業轉售,均須支付相等於成交價20%的額外印花稅,如於兩年內轉售則須支付相等於成交價10%的額外印花稅。
事實上,亞洲區內多個主要城市如香港、台灣及新加坡的政府,有見樓市因去年流動資金過剩而出現過熱,均已實施同類型措施以回應市民對樓價過高無法置業的訴求。
面對大部份買家均屬來自本地的短期炒家,澳門政府為打撃這不良炒風,遂決定開徵額外印花稅,任何買家在購入物業一年內將物業轉售,均須支付20%的額外印花稅。在香港及新加坡,於購入物業一年內轉售的稅率分別為10% (半年來轉售的稅率是15%) 及16%,而在台灣,於購入物業兩年內轉售的稅率是15%。
綜觀已實施額外印花稅的城市,一般在政策實施初期住宅交投量均會即時下跌,但對住宅樓價則未見顯著影響。
以香港為例,在去年十一月開徵額外印花稅後,當地的住宅成交量即時錄得跌幅,然而,今年首季,香港的高級及中小型住宅售價分別按季上升8.3% 及 5.7%。
古嘉豪指出:「交投量下跌但樓價企穩,其中一個最重要的原因是低息。利息偏低不僅能減低置業者的直接財政負擔,同時,如回報率高於按揭息率,更可造就有盈利的投資。換句話說,只要所持物業能獲租戶租用,而租金收入又高於銀行利息支出,則物業本身已能『自給自足』。因此,即使交投量已下跌,業主亦不用急於將物業轉售。」

目前,澳門住宅物業的回報率約為2 至 2.5% ,剛好足夠抵消利息支出。投資者樂於延長持有物業的時間,指望日後在新基建如港珠澳大橋及連接澳門的廣珠輕軌落成後,可賺取更優厚的回報。
買家在購入物業兩年內轉售物業受到限制,某程度上會減少市場上的流動資金,這可見於交投量下跌。此外,市場上可供買賣的樓盤亦會減少,並對樓價帶來上升壓力。然而,澳門的情況或者不同,因當地樓市以炒家佔多數,因此,如炒家一窩蜂「掃貨」的話,則樓價將會承受下調壓力。
古嘉豪稱:「澳門的住宅市場由本地投資者主導。目前,澳門經濟在蓬勃的博彩業及建築業支持下,前景樂觀,市民收入上升及購買力增強。除非有突如其來的金融危機,否則投資者不大可能將物業資產割價傾銷。」

古嘉豪總結:「物業向來並將繼續是澳門市民首選的投資工具之一,事實上,澳門物業市場繼2008年金融危機後的上升週期一直主要由本地資金帶動,而非由外來資金帶動。預料自用業主及長線投資者將繼續成為澳門住宅的主要需求來源。未來數月,在供應有限的情況下,相信住宅樓價將維持堅挺,長遠更可望進一步上揚。」