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新聞

香港及澳門

甲級寫字樓井噴式供應量背後潛藏的機會

仲量聯行分析珠江新城的投資機遇與挑戰


香港及澳門,2011年6月17日 – 自2010年以來,廣州甲級寫字樓需求屢創高峰,呈現穩定的復蘇態勢。廣州未來中央商務區——珠江新城提供大量的優質寫字樓新供應,對整體市場發展呈正面影響,不僅滿足了內資及跨國企業對寫字樓日益上升的擴充和升級的强大需求,還加速了租賃市場的蓬勃發展,爲廣州寫字樓市場帶來新的局面。隨著珠江新城發展日趨成熟,未來廣州將成爲一個現代化的國際大都會,房地産投資機遇前景無限。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪就此分享了他的見解。
 
 
良好經濟帶動寫字樓需求上升。截至2010年末,廣州寫字樓總存量約270萬平方米,較其他一綫城市偏低,反映了廣州寫字樓供應與其經濟的高速增長不匹配,顯示高檔寫字樓物業的潛在需求巨大。去年全年,全市甲級寫字樓淨吸納量已達到42萬平方米,較2009年按年增長87%。而今年第一季度的淨納量已達到20萬平方米,接近去年全年的半數。
 
 
良好的國內經濟環境爲商業地産市場造就了蓬勃生機,帶動寫字樓的需求,各行各業對甲級寫字樓需求全面升溫,特別是擴充需求明顯,佔2011年上半年租賃成交56%。行業方面,以銀行及金融服務業、日用消費品和專業服務類的擴充需求較爲突出,在過去連續五個季度全市總的擴張成交中均佔15-20%。同時,這些行業在擴充規模方面也佔優勢。
 
 
商機匯聚中央商務區。珠江新城作爲全新的中央商務區,2006年至今已開發的甲級寫字樓項目佔全市70%。借亞運契機,珠江新城中央商務區的基礎設施建設日漸完備,不斷吸引大型商戶相繼進駐。仲量聯行研究顯示,無論是企業因寫字樓擴充、升級而作跨區搬遷,還是首次落戶廣州的企業進行選址,首選地段都是珠江新城。2010-2011年一季度,全市因跨區擴充、升級及首次落戶産生的甲級寫字樓租賃成交額中,珠江新城均比市內其他區域遙遙領先。同時,珠江新城也帶來投資機會。在該區近期衆多寫字樓買賣中,國內銀行業以購買寫字樓作自用已經形成趨勢。
 
 
目前珠江新城已成爲大型及跨國企業的集中地,行業聚集趨勢明顯,以金融業、領先製造業和信息科技行業爲主導。在政策支持下,珠江新城被打造成廣州未來的金融中心,吸引本地及外資的銀行及金融機構進駐。同時,國內一些行業的龍頭以及知名信息科技企業入駐珠江新城,並帶動其上下游行業如金融服務業、專業服務類、日用消費品行業、房地産業等相繼向珠江新城聚集。
 
 
珠江新城機遇與挑戰。回顧珠江新城中央商務區的發展周期,分成四個階段——規劃、建設、發展及成熟。亞運後的珠江新城已有相當完善的配套設施,目前正處於從建設期轉入發展期的階段。雖然大量項目仍在施工,但目前市場供應量穩定,需求受企業擴充與升級帶動,使空置率維持低位水平。然而,往後的五年,即2011年至2016年,珠江新城將進入競爭激烈的集中期。隨著寫字樓項目供應空前增加,持續上升的空置率將使租金受壓並放緩上升速度,對租戶來說是一個有利的入市時機。
 
 
廣州經濟發展邁向新的篇章,寫字樓市場潛力可觀。在後金融危機時期,全球企業將資源投向新興市場,根據仲量聯行2011年全球企業房地産調查報告,預期投放在中國的房地産資産組合淨增長率爲50%以上。廣州亦成爲新的經濟增長點,將在珠三角“産業一體化”的目標下繼續往經濟轉型、産業升級和經濟發展方式轉變。在廣東以及珠三角龐大的消費市場的支撑下,廣州作爲中心城市未來經濟發展仍以內需爲主導,背靠交通網絡樞紐的優勢,將加大服務業發展,產業的提升將帶動寫字樓的需求。
 
 
企業對寫字樓的升級需求將作爲未來寫字樓市場新的增長動力。調查顯示,多數租戶對現有寫字樓的不滿意方面主要集中在物業管理、設備設施、檔次形象等。超過六成企業對寫字樓擴充計劃偏好都趨向於現代甲級寫字樓,比舊式甲級寫字樓高出一半以上。
 
 
面對龐大的需求量,預期今年下半年全市甲級寫字樓的淨納量將突破70萬平方米,超越歷史高位。受强勁的需求支撑,再加上優質物業不斷落成,未來租金將呈結構性上漲。資本市場方面,目前廣州甲級寫字樓資本值相比北京、上海、深圳仍然偏低,物業潛在投資價值突出。去年,全市甲級寫字樓資本值按年大幅上漲了28.4%。預期未來上漲空間持續,商用物業將成為廣州房地産投資市場的熱點。
 
 
打造未來國際大都會。至今年年底,珠江新城甲級寫字樓供應量預計將達200萬平方米,將佔全市總存量的一半。在大量新增供應中,多數項目已經被搶先預租。隨著珠江新城發展日漸成熟,其優質寫字樓的租金優勢逐漸顯現,預計與其他區域的差距將會加大。展望未來,在結構性經濟發展方式轉變的驅動下,加上堅實穩健市場基礎,我們相信,廣州將成爲一個新的現代國際大都會。