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Hong Kong and Macau

亞太區投資活動持續增强,大部份市場租金錄得升幅

仲量聯行《亞太區物業市場摘要》發布最新數據


2011年5月19日,香港及澳門 —— 2011年首季,亞太區房地産市場持續向好,大部份物業市場交投增加。2010年,亞太區經濟估計增長7.0%,遠高於全球其他地區約3%的增幅。儘管面對自然災害和通脹壓力加劇等的挑戰,區內商業活動仍保持活躍。由於外需和政府開支出現雙降,因此預料2011年亞太區的經濟增長或會放緩,但其表現仍有望繼續領跑全球。

仲量聯行亞太區研究部主管文麗菁(Jane Murray)博士表示:「2011年首季,商業氣氛樂觀加上企業招聘需求强勁,為亞太區寫字公樓租賃市場帶來支持。由於在大部份市場企業對寫字樓的需求持續增長,整體租用率上升。值得關注的一個例外爲日本,3月的大地震導致東京的企業擴張活動减少,部份企業開始重新評估擴張選址的策略。亞太區大多數市場正朝著有利於業主的方向發展,寫字樓租金也維持升勢。2011年首季,投資活動持續强勁,預料未來市場交易量和資本值將繼續增長。」

大部份市場租金錄得升幅

寫字樓 – 2011年首季,亞太區一線城市的新落成甲級寫字樓面積總達150萬平方米,其中超過80% 位於中國和印度。寫字樓淨吸納總量達到140萬平方米,按年增長超過30%。綜觀各大金融中心,香港和新加坡的淨吸納量同創新高,其主要推動因素是金融企業和專業服務公司的遷址及擴張活動。在中國和印度的一線城市,寫字樓的需求主要來自跨國公司和國企。然而,在北亞和東南亞部份新興市場,租戶的需求仍以寫字樓空間整合及重新選址為主。

2011年第一季,亞太區大部份寫字樓市場租金繼續走高。在租賃活動明顯增加以及空置率下降的情況下,印尼首都雅加達的淨有效租金增幅最大,按季增長9.5%。此外,香港(中區按季上升9.2%)和新加坡(萊佛士廣場按季上升7.9%)的寫字樓租金亦錄得强勁升幅。在跨國公司和國企强勁需求的推動下,上海和北京寫字樓租金較上一季度增長6-7%。然而,在發生地震及出現核洩漏危機之後,東京的租金持續下跌,而免租期則維持不變,致使淨有效租金下降1.5%。在租戶需求持續疲軟的其他市場,部分租金保持平穩(如臺北),部份則繼續看跌(如首爾和曼谷)。
 
展望今年印度的租金升幅將會更為凌厲,而新加坡、上海和香港的租金升幅相對2010年則會略為放緩。預計香港的租金增幅最大,有望高達30%。但另一方面,受地震和海嘯影響,東京寫字樓市場的復蘇將進一步延遲,在首爾和吉隆坡等其他幾個市場,由於需求疲軟以及供應過剩,我們預計租金將繼續下跌。

商鋪 – 勞動市場表現强勁及消費者信心增强,為亞太區大部份市場的商鋪需求帶來支持。2011年首季,大中華地區的租賃需求尤其旺盛。在印度及部份東南亞市場的零售商表現較爲謹慎,而澳洲的需求則維持平穩。首季內,亞太區大多數市場的商鋪租金保持穩定或有所增長,其中香港、北京、雅加達、馬尼拉及吉隆坡的漲幅最大,按季上升2-3%。預料未來數季大部份市場的租金將持續上漲。然而,由於印度大部份商鋪市場的供求嚴重失衡,故其表現將會相對落後。

住宅 – 2011年第一季,中國和東南亞的豪宅以及高端住宅租賃活動大致保持平穩。其中,香港的需求較爲强勁,某程度上由於日本地震及核危機導致部份公司臨時由日本遷往香港,造成短期租賃增加。 首季,中國一線城市和新加坡的豪宅租金基本保持不變,而香港、馬尼拉和雅加達的豪宅租金則上漲2-3%。

工業地産 – 2011年第一季,在出口和零售基調保持强勁的情況下,亞太區工業房地産市場發展持續向好。其中,大中華地區和澳洲的工業房地産租金繼續上漲,而新加坡與傳統及高新科技行業相關的工業房地産租金升幅更同創新高。

資本值上漲,投資活動增强

2011年首季,在房地産市場基調和信貸條件改善的支持下,亞太區商業房地産投資額繼續保持增長,總額達到270億美元,按季增長11%,按年增長14%。季內,日本領跑亞太區房地産投資市場,日本房地産投資信託基金(J-REITs)和私募股權基金在地震前曾有過大舉收購的舉動。與上一季相比,新加坡的交易額激增60%。但與此同時,中國的房地産投資額卻錄得跌幅,這相信是由於監管政策收緊以及資本值飆升所致。另一個投資額出現下跌的國家是澳洲,原因在於市場上缺乏可投資的優質資産。儘管各界普遍預計,近期日本投資額减少或對亞太區的總體交易額造成影響,但2011年亞太區房地産投資額預計仍會達到1,000億美元,較2010年增加15-20%。

2011年首季,在北亞區以外的主要市場,幾乎全數的寫字樓資本值均保持平穩或有所增長。其中表現最爲强勁的是香港和雅加達,分別按季上升13.1% 及11.1%。其次為中國的上海、北京及廣州等一線城市,各地的按季升幅介乎7%-8.5%之間。由於租金和投資者信心持續各好,預計2011年全年北亞區以外所有市場的寫字樓資本值將會上漲,全年升幅介乎10-25%之間,其中表現最爲强勁的市場包括香港、新加坡以及中國的一線城市。

文麗菁博士稱:「儘管全球及亞太區仍存在各種市場風險,但我們相信,在亞太區經濟的强勁表現及結構性增長的推動下,亞太區房地産市場基調將持續向好。預料2011年全年,租戶和投資者的市場活動將進一步增加,另不少市場的租金升勢將會加速,而滯後市場的租金增長在2012年後將會加快。預計物業資本值將繼續上升,短期內會與租金保持一致,但大多數市場的住宅售價仍面對較大的政策風險。」

– 完–

編者按:

《亞太區物業市場摘要》發布的最新數據助您瞭解和把握亞太區商業房地産市場的發展動向。該報告每季發布一次,並上載於我們的全新互動網站上。歡迎客戶登入此網站瀏覽仲量聯行發布的亞太區市場研究報告。如卻取得更詳盡資料,請登入
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